空港3800畝純商業大盤終于調規，新增247畝住宅用地

云南房網2023年11月15日 14:18

近日，滇中新區綜合管理部發布了《滇中新區直管區李其片區控制性詳細規劃修改》批前公示。

據公示內容，此次調規涉及的片區為空港李其片區，主要調整內容是將原先的幾個商業地塊調整為住宅用地，調整后住宅用地面積約246.9畝，同時也優化了部分用地布局。

李其片區控規調整前后對比

說到李其片區可能很多人會感到陌生，其實這個片區坐過地鐵6號線去機場的人應該都曾經路過。

李其片區的位置就在地鐵6號線大板橋站北側，南至機場高速，東至呈黃高速，法定圖則編制范圍面積大約3860畝。

空港經濟區李其片區位置示意

目前操刀李其開發的企業是海誠集團，2019年10月28日海誠競得大板橋地鐵站旁88.3畝商業用地，即李其片區首批出讓土地。

根據土地出讓文件，為保證空港商務區項目統一性及完整性，競買人成功競得本出讓地塊后，須報名參與空港商務區控規范圍內后續地塊的出讓。

海誠拿地后，李其片區規劃3800多畝商業大盤命名為“空港國門商旅區”并推向市場，主要銷售平層公寓產品，后來推廣名字又改為“天下云南空港城”，項目計劃分三期建設。

天下云南空港城一期1標段地塊沙盤

李其片區的總體定位為國門商旅區，重點發展“消費經濟+創新會展經濟+跨境貿易經濟”三大支柱產業。

所以我們可以看到在片區原先規劃中，還有兩塊粉紅色的會展商務用地，面積約198.75畝。

在早年海誠的宣傳資料中曾提到，這兩塊會展商務用地處在整個項目的二期4標段建設計劃中，這里有計劃建設一個涵蓋文化、旅游、會議、展覽、演藝、購物于一體的商旅文會中心。

李其片區早年開發計劃

其中命名為“天下云南會客廳”的會展中心，據說還將采用VR互動、實景體驗、5D觀影等方式，營造一個2萬平米的立體多媒體互動體驗空間。

天下云南會客廳5D觀影概念圖

如今在調規后，雖然片區發展定位沒變，但會展商務用地規劃已經取消，改為了商業商務用地，也就意味著早期宣傳資料里的會展中心已經不復存在。

除了砍掉會展中心之外，李其片區此次調規也對整個片區的地塊布局做了一些細化。

按之前的開發計劃，原先在一期的2、3、4標段，計劃建設154畝的山水公園和大板橋文旅城一期。

而調規之后，原先在一期2、3、4標段的公園綠地已經被取消，部分調整為停車場用地和供電用地。

另外，原先開發計劃中的二期1、2標段和三期2、3標段部分調規后進行了用地布局優化，從過去網格狀的布局調整為更加整體的布局，同時片區最北端原先一塊142.35畝的工業用地被取消，改為商業商務用地。

之所以針對原開發計劃的二期1、2標段和三期2、3標段做用地布局優化，因為在原先規劃中，這個地方打算開發為大板橋文旅小鎮。

大板橋文旅城效果圖

早期宣傳資料中提到，大板橋文旅城旨在深入挖掘地域文化，重塑昆明古六河之一寶象河孕育的盛世圖景，打造中心文旅地標建筑群落，同時匯聚云南各民族及南亞東南亞各國家節日慶賀、文化展示活動，成為文旅城交流、交易、交往的活力天地。

從規劃調整公示中看，調規后將原先網格狀的多塊商業用地合并為一整塊商業用地，取消了許多支次道路，因此推測大板橋文旅城還是要建的，而且可能會建成類似官渡古鎮的無車輛通行的步行小鎮規劃。

最后就是對于片區開發比較關鍵的商改住調整。

處在原先開發計劃中的三期1標段部分，此次調規后幾乎全部從商業商務用地改為了二類居住用地。

原先對于三期1標段部分的建設計劃是打造臨空商務港，與機場、空管、空港經濟區合作打造全鏈條的航空產業服務業企業集聚區。為現有的53家航空公司及將要在昆設置的眾多航司提供培訓、旅服、票務等職能中心或者補充性功能的辦公空間，同時為服務航空公司、機場的相關人力資源、保潔、飛機清潔、貨代等公司提供更優質的辦公空間。

但實際上這些商務功能，與機場南生活區的功能存在部分重疊，各家航空公司在機場生活區已經建成的基地和辦公樓已經能夠承載這部分商務需求。

而李其片區因過去完全沒有住宅用地的規劃，純商業的規劃意味著片區開發商海誠能夠開發的產品只有公寓等商辦類物業。

隨著近幾年疫情不斷沖擊航空、旅游業，再加上房地產行業出現重大轉折，尤其公寓、商辦類物業在昆明市場存量太大，去化艱難，導致目前整個李其片區的開發進展也極其緩慢。

海誠自從2019年拿下88.3畝商業用地（即原計劃中一期1標段部分）后，各方面推進緩慢，直到2023年10月才拿下首批預售證。

去年8月天下云南空港城項目的建設進度