觀點網 11月8日晚間，雅居樂集團控股有限公司一紙公告宣布，將以3.1億令吉的價格出售位于馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。
預計出售事項完成后，雅居樂將錄得虧損約3.71億令吉，該數字是參考了集團應收代價與銷售股份公平值之間的差額計算得出的。
按1令吉等于1.55人民幣的匯率換算，本次交易價格為4.805億元，雅居樂此次的虧損約為5.75億元。
根據雅居樂早前披露的半年報，公司上半年營業額及毛利分別為200.02億元及20.07億元。由此可以看出，此次交易虧損已經超過了上半年公司毛利的四分之一。
雅居樂之所以肯吃這么個“大虧”，是因為急于通過出售項目回血，根本無暇計較眼前得失。
虧損的誠意
公告顯示，本次交易的賣方為Agile Real Estate Development (M) Sdn Bhd（AREDSB）及Duta Hicon Sdn Bhd（DHSB），為雅居樂間接全資附屬公司，分別持有目標公司70%、30%股權。
目標公司擁有位于馬來西亞吉隆坡Taman U Thant的Geran 80433, Lot 20008, Seksyen 89A,Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur,Negeri Wilayah Persekutuan的一幅地塊（面積為11178平方米）作住宅用途，并于其上建造公寓單元。
雖然未披露具體是哪一個項目，不過根據雅居樂公司官網，在吉隆坡共有三個項目，分別為雅居樂大使花園Agile Embassy Garden、雅居樂天匯Agile Bukit Bintang、雅居樂滿家樂Agile Mont Kiara，均為公寓產品。
其中，滿家樂項目是雅居樂于2015年出海發展的首個項目，目前顯示已售罄。而天匯項目是由雅居樂與馬來西亞麗陽機構聯合開發的，項目總占地面積3.76英畝（約15216平方米）。
據悉，目標公司Agile Property Development Sdn Bhd（雅居樂物業發展私人有限公司）是在2014年2月19日成立于馬來西亞。據查，該公司旗下僅推出1個項目，為雅居樂大使花園項目。
因此，可以推斷雅居樂此次出售的資產應該便是在吉隆坡的第三個項目，雅居樂大使花園。
顧名思義，雅居樂大使花園跟大使館有關，地塊前身為英國大使館，而且周圍多達53國大使館環繞。項目位于吉隆坡市中心主干道安邦路最前端，距離雙子塔僅950米，距離Ampang park捷運站也僅280米，由此可轉乘機場快鐵，直達吉隆坡國際機場。同時，項目位于繁華地帶，周邊配套無需多言。
該項目占地面積12456平方米，由3棟塔樓組成，A棟和B棟64層，C棟63層，總建筑面積111976平方米，以234米64層的高度，刷新了吉隆坡核心使館區住宅高度紀錄。
于2019年10月開盤一年多后，項目A棟宣布售罄，B棟在疫情期間亦迎來熱銷。
公告披露，雅居樂出售該項目的價格為3.1億令吉。這個價格結合了公司投入的約7.68億令吉資金、目標公司負債凈額、項目潛在售價（參考平均售價每平方呎1000令吉）、收購土地的4.94億令吉成本、項目建筑及開發成本（約7.65億令吉）等因素厘定的。
目標公司在業績方面，于2021年與2022年分別錄得凈虧損3407.6萬令吉、4803.7萬令吉，于2023年10月31日的未經審核負債凈額約為1.27億令吉。
經過計算應收代價與銷售股份公平值之間的差額后，雅居樂將在出售項目后錄得約3.71億令吉的虧損額。只有當定價提高至6.81億令吉，雅居樂才能夠在此次交易中不產生虧損。
此外，仔細研究雙方簽訂的協議后可以發現，雅居樂虧損讓利也未必能夠如愿以償。
此次交易的買方為Law Developments Sdn Bhd，是一家于2000年1月21日在馬來西亞成立的物業開發公司，最終實益擁有人為Tan Sri Dato’ Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，兩者為夫妻關系，均擁有TS Law集團的股份。
據了解，TS Law集團由Tan Sri Dato’ Law Tien Seng創立，是一個多元化的企業集團，涉及領域包括礦業、鋼鐵、房地產、餐飲及金融、能源、醫療等其他領域，主要為來自澳大利亞和馬來西亞的客戶提供服務。
雖然此次交易的項目比較優質，但買方的態度還是比較謹慎。
作為此次交易總額的3.1億令吉共分為三部分，包括8000萬令吉保留金（由買方用于清償目標公司未償的債務及負債）、1.2億令吉的按金以及1.1億令吉的購買代價余額（11月27日或之前支付）。
除買賣雙方外，本次簽約的還有一家公司——維誼有限公司（雅居樂直接全資附屬公司），根據協議，買方需在11月10日向維誼支付1.2億令吉的按金，而該公司則需要向買方保證并承諾賣方會履行買賣協議的所有條款及條件。同時，雅居樂亦需要訂立公司擔保，作為賣方履約的擔保人。
在作出保證后，雅居樂方面還很“貼心”地考慮到買方無法按時支付1.1億令吉購買代價余額的情況。因此協議中提到，若買方無法按時支付該筆款項，根據協議可自動延期至12月4日再支付。若延期后依然未支付，可再延期十個營業日，延期的代價則是支付按日計每年8%的利息。
雖然雅居樂方面如此有誠意，但交易還是存在著“不安定”因素。
根據協議，在11月20日前買方可以對目標公司及其項目進行相關調查。若是對調查結果不滿意，并在14天內無法達成友好解決，那買方有權終止本次交易。終止交易后，按金及利息將會在七個工作日內退還。
也就是說，這筆交易并非“板上釘釘”，若是最后時刻買方突然變卦不買了，雅居樂也只能無奈接受。
無奈的回血
一系列“不平等條約”背后，顯示出雅居樂的急迫以及無奈。
雅居樂目前面臨著業績方面的壓力，根據半年報顯示，上半年公司營收200億，同比下滑36.79%；實現毛利20.07億，同比下滑72.87%；凈虧損36.11億，去年同期為凈利潤33.54億；毛利率則遭到腰斬跌至10.03%，凈利率更是由正轉負錄得-18.05%。
與此同時，該公司還面臨著債務壓力。截止上半年，雅居樂總負債1909億元，接近營收10倍；凈負債比率高達58.7%。期末，集團擁有的現金及銀行存款僅153.75億，甚至無法覆蓋短債，短期借款便有約214.9億。
不過，雅居樂是一家“神奇”的民營房企，在如此艱難的情況下依舊沒有出現違約記錄，主要是因為在多方面采取措施自救。
今年1月份，雅居樂以先舊后新方式配售及認購合共約2.2億股，合共取得約4.89億港元；3月，雅居樂獲得的由23.08億港元及3693.6萬美元兩部份組成的定期貸款再融資授信。
5月22日，雅居樂與多家金融機構簽訂了融資協議，再次獲授由52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資；8月，再次以先舊后新方式配售3.46億股，所得款項凈額估計約為3.87億港元......
此外，雅居樂于6月20日宣布終止股份獎勵計劃，旨在降低公司的管理成本，并改善現金流狀況。
此次出售吉隆坡公寓項目也是雅居樂的自救措施之一，即便虧損也要實現快速回血。
該集團董事也認為，出售目標公司權益后帶來的實時現金流入可以改善集團的流動資金，并有助集團滿足其他物業項目發展的營運資金需求；同時還精簡現有的業務架構及營運。
公告也指出，出售所得款項凈額擬用于集團的一般營運資金及其業務的未來資金需求。
截止今年6月30日，雅居樂集團于79個城市及地區，擁有預計總建筑面積3864萬平方米的土地儲備，平均樓面地價為每平方米3200元，而該公司于上半年的預售均價為每平方米14930元。因此，若能撐到最后未必沒有機會浴火重生。
今年5月份舉行的股東大會上，雅居樂主席陳卓林提到，希望集團最快可在2024年或2025年扭虧為盈。
集團高級副總裁潘智勇也表示，今年有50-60億的資產處置及股權變現計劃，必要時會進行變現，并會進行追收應收款，補充公司現金流。
除了雅居樂，其實還有不少出險房企也是選擇出售海外資產來自救。
比如去年1月26日，中國奧園以2.15億加元出售加拿大英屬哥倫比亞本拿比物業；同年3月與4月，富力分別以9.77億港元、26.6億港元價格出售英國倫敦資產；今年10月19日，有消息指碧桂園尋求出售澳洲悉尼Wilton Greens等停滯不前的海外開發項目，以籌集資金還債……
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論