觀點網 佳兆業“出險”兩年以來的工作重心轉移至復牌、債務重組及保交付等事項，并無太多余力兼顧其他，因此旗下一批資產已被債權人或第三方機構接手。

中信作為主要債權人之一，所接手的深圳福田“佳兆業金融科技中心”取得了不錯進展。

根據中信城開10月15日官微披露，更名而來的“中信國際大廈”商業部分“信薈”即將亮相，體量3萬平方米。

中信城開最早于2022年6月完成佳兆業資產交易，涉及深圳大鵬金沙灣國際樂園項目、南山東角頭項目、福田紅樹灣、福田金融科技中心等項目。除福田紅樹灣以外其他項目權益貨值合計接近487億元，金融科技中心項目占81.67億。

接手近14個月里，上述4個紓困項目相繼完成復工復產。其中在中信國際大廈·信薈之前，最核心的南山東角頭項目于今年5月宣布進行土地分配，據此中信城開、達力集團將各自開發該項目。

按照原先達成的協議，“中信系”所接手項目在收回對應收益后仍將屬于佳兆業所有，外界難以確定最終佳兆業還能剩下多少收益。

但對于郭氏而言，能化解債務，本身已是一個積極的信號。

福田項目復工一年

2022年6月25日，中信城開宣布完成佳兆業資產包交易當天晚上，該公司就宣布“航運紅樹灣”更名為“中信城開·紅樹灣”，并于7月份入市。

這也是中信城開盤活的首個佳兆業出險項目。

同年7月8日，“中信城開大廈”啟動復工儀式，該項目此前名為佳兆業金融科技中心，位于深圳福田區深南路與上步路交匯處，占地面積約1.44萬平方米，總建面17.69萬平方米，計容建面12.56萬平方米，建筑高度258米；辦公建面約10萬平方米、商業建面約3萬平方米、標準層辦公建面約3100平方米。

觀點新媒體了解，佳兆業金融科技中心曾被譽為“佳兆業凝練22年綜合開發運營經驗的全新商務標桿作品”，實際上已于2020年11月封頂，計劃2022年初交付。只是隨著2021年下半年債務違約，佳兆業并沒有等到走到交付這一步。

對于將佳兆業金融科技中心更名并復工，中信城開在官微中表示，公司探索房企紓困模式，高效推進復工復產，邁出了關鍵的一步。

資料顯示，中信城開所探索的紓困模式，具體主要與中信銀行、佳兆業以服務信托的模式進行合作，其中中信銀行仍作為債權人，中信城開通過融資代建的方式，提供一定的盤活資金用于后續項目建設。項目權益則在“中信系”收回對應收益后，最終歸屬于佳兆業所有。

考慮到項目所處區位的優越性——深南大道是深圳最繁忙的街道，中信城開大廈在對外推廣中也被定位為“中信城開布局灣區的又一地標項目”。得到融資代建的助力后，該項目復工也進入提速階段。

今年2月，中信城開大廈項目的總平面圖經過修改并在深圳市自然資源和規劃局公示，主要涉及裙房南北側增加雨蓬，裙房右側屋頂平面取消屋頂構件等內容。同時，中信城開也宣布，項目將于近期亮相。

直到7月初，項目才正式宣布啟動全球租賃，仲量聯行物業提供物業管理服務。

根據中信城開最新消息，中信國際大廈將繼續亮相商業部分“信薈CITIC World”。其提及，信薈將在3萬平方米的空間打造一個功能多樣化、造型藝術化的商業場域，涉及購物、文娛等業態。

除此以外，目前尚無更多有關信薈的資料。盡管中信城開是繼承原中信地產30年規�；�開發經驗而來，但在商業地產領域該公司似乎并沒有固定的產品體系，因而入市效果仍有待觀察。

相較于中信城開，中信國際大廈的原業主佳兆業近年來在商業地產領域的投資布局反倒更多，并擁有佳兆業城市廣場、佳紛天地等產品系。

即便如此，沒有跡象顯示上述雙方將在信薈上產生交集。

一位接近佳兆業的人士向觀點新媒體表示，佳兆業金融科技中心已出售給中信，該人士同時否認了佳兆業有參與項目后續的打造。

紓困與盤活

除了商業部分，中信城開接手佳兆業資產包后總體取得了成效。比如最早復工并入市的中信城開·紅樹灣在去年7月23日開盤后，8月便以銷售金額6.64億元進入深圳月度新房住宅項目前五。

去年9月中下旬，深圳大鵬金沙灣國際樂園項目更名后的“深圳中信金沙灣”也陸續亮相。今年4月26日，中信金沙灣的明星場館中信金沙灣水世界宣布重啟開園。

今年5月，中信城開相關人士接受觀點新媒體采訪時也明確，東角頭以外的佳兆業資產包其他三個項目，都處于正常開發階段。在當時東角頭項目已經開始釋放拐點性的信號，合作方達力集團公告披露，已就東角頭土地置換及土地分配在原則上達成協議。

時間進入8月，根據相關方案招標設計信息，東角頭項目置換用地分為兩宗并已獲得確權。其中達力集團分配的K709-0003地塊位于深圳后海大道以東、蛇口新街以南、望海路以北，占地面積6.5萬平方米，可開發建面17.9萬平方米，包括住宅14.3萬平方米，商業2.9萬平方米及其他配套附屬設施。

中信城開分配的K709-0004地塊則位于中心街以西、蛇口新街以南、望海路以北，占地面積4.4萬平方米，可開發建面約21.7萬平方米，包括住宅12.6萬平方米，商業8.1萬平方米及其他配套附屬用途。

東角頭被認為是“深圳灣最后一片凈土”，并擁有三面環海、毗鄰13號線歌劇院站等區位優勢。目前項目周邊二手房翡翠海岸報價為13.2萬元/平方米（主要受限價影響），以此粗略估算，中信所分配地塊僅住宅貨值至少166.32億元。

佳兆業2021年出險時所披露處置資產清單顯示，東角頭項目是最重要項目，權益貨值約298.35億元；其他如金沙灣國際樂園項目（不含萬豪酒店部分）權益貨值106.08億元，佳兆業科技中心項目則為81.67億元。

與佳兆業金融科技中心相似，佳兆業在2021年9月接受機構調研時還曾暢想，東角頭項目在2021年底可以解決項目公司圳華的清算案，并在年底達到動工的條件，預期總貨值逾700億元。

只是債務違約擊碎了上述想象，中信城開此后接手這些項目并逐漸盤活資產，這或許會令佳兆業及其投資者有種“伊人已作他人婦”的恍惚感。

中信是佳兆業的主要債權人之一，2016年前后曾提供300億元資金，目前難以知悉具體債務額。

佳兆業于2023年中期報告仍將中信系接盤的四個項目列入公司項目清單之中，但金沙灣項目、紅樹灣項目及東角頭項目該公司只享有信托收益權，與項目已無股權關系。

中信城開也是為佳兆業提供紓困支持的重要參與方，除此以外包括信達地產、招商蛇口、中化集團等同樣接手了項目。比如，招商蛇口接盤佳兆業位于深圳坂田的五和樞紐片區重點更新單元，后者擬拆除范圍約42公頃。

盡管難以享受項目后續收益，但剝離資產本身就是為佳兆業削減存續債務，該公司的重點已放在降低違約的負面影響及采取措施維持營運及維護聲譽。

今年前九個月，佳兆業宣布在深圳、廣州、上海、重慶、東莞等地累計交付42個項目，約2.7萬套房源，已超過去年全年總交付量。其中，三季度累計交付10個項目約5684套房。

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