從年初到現在，昆明樓市環境又發生了很大的變化，一句話概括就是：一二手倒掛加劇，低價盤沖擊市場。
首先是一二手房成交量倒掛的情況越來越嚴重。
在2022年以前，昆明新房的成交套數一直是領先二手房的，2019年昆明二手房的市占率僅有37%。
而到了2022年，昆明新房和二手房成交套數就基本持平，再到今年的1-7月份，二手房成交占比已經超過新房，二手房市占率已經一路飆升到55%。
（數據來源克而瑞）
其次，5月份以來一些均價不破萬的低價盤入市，把昆明房價拉低到1.4萬以下，對本地剛需市場形成較大沖擊，讓市場形勢變得撲朔迷離，供需兩方都人心浮動。
那么在今年這樣一個紛亂復雜的市場環境里，如果要買房該怎么選呢？就讓我們具體來分析。
首先一二手房成交量倒掛的問題該怎么看？
昆明的一二手倒掛只是成交量倒掛，新房的價格依舊高于二手房。
倒掛的原因說白了只是因為2022年樓市大環境轉向以后，大批房企爆雷導致昆明大量樓盤爛尾，讓此時的購房者加劇了對安全性的擔憂。
其實大家出于對爛尾的恐懼而選擇二手現房，本身無可厚非，但如果被恐懼裹挾，為了追求安全而盲目地選擇二手房，反而忽視了自身真正的需求，那么這也是不可取的。
二手房雖然不存在安全問題，但它也存在一些其他問題，并不適合所有人。
首先二手房的交易成本很高，買新房只用交一次契稅，而二手房交易過程中有契稅、個稅、增值稅、印花稅、城建稅、教育附加費、中介費等等，而且這些費用默認都是由買家來出。
其次，昆明市場上的存量二手房，大部分是過去城改大躍進時代建設的高容積率大筒子樓，以及年代久遠的老破小。
這類房源戶型設計老舊，居住體驗差，未來保值能力差，轉手難度大。不適合對生活質量有一定追求，以及對房產保值能力有一定要求的人群購買。
買房還是要從自身需求，出發合適的才是最好的
從2021年下半年到現在，昆明樓市成交量不斷下滑，換句話說，其實到今年水分已經擠得差不多了。
現在每個月這幾十萬方的成交量，大部分都是真實有自住需求或者子女有上學需求的購房者。
而對于這一批想要追求更好的居住環境或者是追求子女更好的教育條件的購房者來說，在買房的時候都應該結合自身需求來考慮。
既不能盲目因為擔心爛尾而選擇二手房，也不能貪圖便宜選擇一些產品、地段、配套各方面過于平庸的樓盤。
說了那么多，現階段昆明到底什么樣的房子值得買呢？
首先不能距離核心城區太遠，其次要有能錨定長期價值的配套如商圈、學區、地鐵等，再其次產品要跟得上時代的發展。
而環顧現在市場上的樓盤，其實二環邊的大華錦繡麓城就是個很好的樣版。
二環+精裝+盤龍小學只要1.1萬，大華“收割”昆明高階中產
據了解，錦繡麓城現有的 750余組業主里，80%業主為本科以上學歷，60%業主為公務員、老師等高知人群。
也就是說，錦繡麓城其實在不知不覺間得到了高階中產的一致青睞。
而之所以錦繡麓城能吸引到昆明高階中產人士，原因也再直接不過了。
從區位上看，錦繡麓城是整個昆明二環邊最具性價比的項目，130萬的價格可以買到二環邊107㎡的大精裝三房。
錦繡麓城價格區位圖
同時，錦繡麓城也是二環邊少有的，能夠兼顧業主工作、生活、家庭的項目。
1、一步繁華，一步自然。
這么多年來雖然昆明提出了先后提出了“南延北拓”、“東進、西拓、南控、北延、中優”等城市總體規劃方針，但實際上真正核心的城市功能從未走出過二環。
所以不管是考慮居住便利性還是長期資產保值能力，買房都應該靠近核心城區。
而大華錦繡麓城作為二環邊的樓盤，1、3、5公里三級覆蓋全城商圈，交通出行便利。
錦繡麓城區位圖
2、學區盤
之所以說大華錦繡麓城很值得選擇，最重要的原因是大華集團在去年出資代建并引入了公立公辦的盤龍小學分校。
掌上春城報道盤龍小學進駐長地梗村城改項目（即大華錦繡麓城）
盤龍小學作為盤龍區乃至昆明市歷史最悠久的小學之一，無論是師資力量和社會口碑都一直處于昆明小學第一梯隊。
今年9月，由大華代建的盤龍小學龍宸校區已經正式開學，充分印證了大華的企業責任和擔當。有盤龍小學坐鎮，世博板塊的競爭力和人口吸引力也得到質的飛躍。
而且錦繡麓城后續還規劃有幼兒園和初中，只不過目前學校暫未敲定，但對于家長來說，這一點反而不是壞事。
對于學區樓盤來說，如果配建幼兒園、小學、初中都已經確定，那么也就意味著樓盤價值的想象空間已經到頂。
反而如錦繡麓城目前的情況，已經牽頭引進盤龍小學，證實了大華調動社會資源的能力強勁，可以肯定后續中學的配置也不會差。
再加上現在市場觸底，現在置業屬于低點買入，未來幼兒園、中學開學的時候，這部分增值的收益就全部掌握在了客戶手中。
3、二環邊主城區罕見大盤
錦繡麓城是長地梗村城改項目，整個項目占地規模約350畝，目前在昆明二環邊，規模能和錦繡麓城相提并論的樓盤屈指可數。
大盤的優點就不用多說了，不僅意味著自身功能性的完善，配套齊全，整體設計更滿足社區居民各項日常生活需求；
更重要的是大盤一般都是配套先行，同時滾動推進，開發過程中還可以根據前期客戶的意見反饋持續優化各項設計施工，確保產品的合理性。
4、最懂高階中產人群需求
在室內精裝部分，錦繡麓城二期廚房設置了水槽洗碗機，主臥衛生間增設了智能馬桶，客廳地面做了全面鋪磚，門框采用一包到頂。
在工藝方面，錦繡麓城二期采用鋁膜工藝，精度更高。而且為了讓客戶真切感受項目品質，錦繡麓城在8月12日還開放了工藝展示。
8月12日錦繡麓城開放工藝展示
在戶型方面。錦繡麓城首推樓棟就兩個戶型，一是95平米，二是106平米，顯然也是瞄準了剛需客群。
兩個戶型格局基本一致，空間尺度略有區別。這也是市面上最主流的方正布局，南北通透，功能齊備。
錦繡麓城二期106平米戶型圖
并且，從下面這個樓棟布局圖也能看出來，整個錦繡麓城二期地塊樓棟布局規整，而且大部分戶型都能實現南北朝向，通風和采光得到充分保證。
錦繡麓城二期地塊總平圖
從精裝配置、工藝到功能性和品質，錦繡麓城對于高階中產人士來說，是可以實現一步到位安家需求的樓盤。
“名校+名企”的大華模式讓無數購房者心動
作為滬滇合作招商引資的重點企業引進云南，大華6年間大華在云南布局7子，其中大部分樓盤在昆明。
大華云南知名項目
大華集團入滇6年來，從來沒有哪個樓盤出現過延期交房或者停工爛尾的負面報道，反而大華入滇后開發的所有樓盤還全部都實現了提前交付。
能夠成功穿越樓市下行周期而屹立不倒，同時在全國操盤多個城改項目，并且大多都能實現提前交付，已經從側面印證了大華的資金實力有多么強悍。
憑借和云南的緊密戰略合作伙伴關系，大華集團在昆樓盤得到多方資源的支持，基本上大華的所有樓盤，都能引進優秀的教育配套。
比如明通小學入駐大華公園天下，大華錦繡山海簽約書林一小，大華錦繡麓城引入了盤龍小學等，都是各區首屈一指的學校。
盤龍小學實景照片
值得一提的是，大華專門服務城市中產，錦繡系也是成熟的大城開發體系。
憑借核心的地段、稀缺的配套、出色的產品以及高性價比的價格，可以預見，大華錦繡麓城二期肯定會成為年末樓市中非常有競爭力的選手。
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