近期新策頻出，降首付（比例）、降利率、認房不認貸一系列政策落地之后，行業內外基本達成共識：改善換房群體的窗口期到了。
昆明的政策環境對改善居住需求的支撐更明顯而直接。和很多城市不一樣，昆明直接以行政區來劃分“認房不認貸”的范圍，比如，即便你在官渡區有套房正在還貸，但在其他區縣市買房貸款，仍可以視作首套來計算利率，刺激力度空前。
由此，我們來梳理下昆明的改善板塊，希望能為大家提供一些置業思路。
昆明主城五大改善板塊全面橫評
主城老牌的高端改善居住板塊中，翠湖和世博板塊到今天開發空間已經很小，只有個別零星樓盤在賣，已不能稱其為板塊，所以不列入討論。
從開發條件、開發熱度和開發現狀來看，主城公認的高端項目主要集中在會展、草海、雙塔、度假區（海埂片區）和巫家壩等5處，天然形成了5大置業板塊。
昆明5大改善板塊分布（云南房網制）
每個人置業側重點有所不同，我們接下來就從規劃定位、配套和兌現速度、區位、開發項目和房價走勢等幾個維度展開，橫向評測這5大改善板塊的表現。
1、規劃定位
規劃定位高度決定了一個區域在接下來能夠得到的資源傾斜程度，決定了這個區域未來會不會有城市級配套，以及能不能有優質的教育、醫療等配等等，不僅要看外延，更得注重內涵豐富程度。
5大板塊規劃出臺時間和定位情況一覽
5大板塊規劃定位側重點不同。
會展板塊以高端會展為核心抓手，強調創新和協調，同時發展休旅特區、文化名城、商務辦公和生態居住；草海強調“港”、“灣”的花園城市客廳屬性；雙塔以金融產業園為基底，提升活力居住、休憩等綜合功能；度假區獨具旅游度假屬性；巫家壩功能標簽最多，既有城市CBD、總部基地又有綠色傳媒中心。
從居住功能角度，草海、度假區和會展板塊的生態宜居屬性較強，開發強度較低，巫家壩和雙塔側重城市金融商務功能，開發強度較高。
2、區位和交通
區位決定的是一個區域的交通便利程度、通達性，以及能不能占有一些稀缺的城市級景觀生態資源。
5大板塊區位和交通情況一覽
會展板塊用地高達近3萬畝，城市級資源囊括國際會展中心、5大濕地公園、1個沿江帶狀公園和1個體育公園，交通方面規劃5條軌道交通線路，其中5號線已通車，2號線二期工程即將完工，城市路網較為完善；
草海板塊規模約1.3萬畝，生態資源包括公園、主題樂園和湖濱濕地，交通方面目前無軌道交通，遠期規劃2條軌道線路；
雙塔板塊用地規模約3千畝，資源囊括地標萬達雙塔，交通方面規劃2條軌道線路，目前無通車軌道交通；
度假區用地規模約22.5平方公里，公園1903商圈和海埂公園均在范圍內，交通方面地鐵5號線已通車；
巫家壩規劃總用地1091公頃，擁有中央公園超級IP，交通方面規劃6條軌道線，其中1號線和4號線已經通車，交通主干道待通車。
區位上看，5大高端板塊全部位于主城的南市區和滇池北岸，體現了昆明向南拓展的趨勢，而從軌道交通和路網覆蓋角度看，會展和度假區無疑最優，草海、雙塔和巫家壩稍遜一籌。
3、配套和兌現速度
說完規劃定位高度和區位配套，必須要提兌現速度，畢竟規劃再怎么美好，不能兌現都是空中樓閣。
5大板塊規劃配套情況和大致兌現情況一覽
從兌現維度來看。草海和度假區開發最早，各方面配套基本已經兌現；雙塔起步不晚，不過學校跟進速度比較慢；會展和巫家壩差不多同時起步，但會展片區各方面配套進場速度要明顯快很多，富有地標意義的關鍵配套滇池國際會展中心，已成功舉辦過多項國際級重磅展會。
板塊輪動一向都是“你方唱罷我登場”，各個區域發展時間不一樣，未來可能會有特殊契機獲得資源傾斜而大幅提速，客觀來說，各板塊目前的兌現程度，大致是草海、度假區、會展較高，雙塔和巫家壩相對滯后。
4、開發項目和房價表現
一個區域開發項目的數量有多少，能夠吸引到多大牌的開發商，開發商又是否愿意把自己的高端產品引進到區域，最終都會決定整個片區的城市界面和形象。
5大板塊開發項目和房價表現情況一覽
5大改善區域里都有不少標桿項目，草海、雙塔、度假區和巫家壩在售物業類型豐富程度稍弱，會展板塊則展現了豐富的多元性，基本覆蓋了市面上所有住宅物業類型，可以滿足不同置業需求。
而房價表現是最能反映一個區域綜合實力以及未來潛力的晴雨表。
一個板塊在2019年疫情前樓市烈火烹油時期曾經飆到多少？到了2023年樓市橫盤期又能否穩得住？
都與前面提到的規劃定位、兌現速度、配套、區位等因素有必然聯系。
主城各板塊均價變化（圖自克而瑞）
通過克而瑞統計的主城各版塊成交熱點變化可以看到，5大板塊中，價格表現第一梯隊屬會展和草海，不僅抗住了周期還表現出了增長趨勢；雙塔表現較為平穩，價格變化不大；巫家壩和度假區板塊部分項目以價換量拉低整體平均水平。
置業要看均好性，會展板塊綜合性亮眼
通過各個維度的對比后，會展、草海、雙塔、度假區和巫家壩可以說是各擅勝場，在某個領域都有領先其他區域的地方。置業不是考試。既然不存在科科考第一板塊的可能，就要從綜合實力考量。
相信你看了前文時已經有所感受，如果要論均好性，會展板塊絕對當之無愧。
論配套，學校、地鐵、商圈、醫院、公園，會展板塊的配置雖非頂尖，但質量品質也絕對算作高水準，而且應有盡有且早已肉眼可見，不像很多板塊都還在圖紙上，因此，基本找不到短板。
上海師范大學附屬官渡實驗學校已經開學
投資高達7億的上海師范大學附屬官渡實驗學校，已經開學，總計規模144班，辦學面積涵蓋小學、初中和高中。算上，今年秋天正式開園的艾爾西幼兒園，形成能陪伴周邊居民15年的優質教育體系。
滇池王府井奧萊小鎮
這種穩穩的確定性，在當下讓人感到踏實。
所以，會展片區房價也非常穩健堅挺。
值得一提的是，會展板塊還有著幾大改善板塊中剩余可開發空間最大的土地，有條件支撐產業、生活、商業的進一步拔高，長期潛力和發展更有后勁。
全能板塊的修煉法寶：生態+會展經濟+萬科深耕
回溯板塊的三次迭代，就能知道知道會展如今這份深厚基本功因何而來。
五甲塘濕地公園實拍
在大開發時代到來前，會展板塊最早承擔的是城市綠肺功能，因稀缺的生態資源而得名。
昆明第一個濕地公園五甲塘濕地公園就誕生于此，數年間又陸續開放星海、海洪、寶豐和海埂等四大濕地，豐饒的生態資源深受認可，還催生出了昆明最早的地王項目，板塊城市界面從一開始就傲視全城。
滇池國際會展中心
此后，重大標志性工程——昆明滇池國際會展中心的落地，板塊格局再上一層，更具國際化視野。隨著南博會、進博會、COP15等大會的舉辦，每一次大型國際會議都會給片區帶來一次飛躍式的發展。
產業方面持續發力，陸續吸引了中國（云南）自由貿易試驗區法律服務園區、官渡區科技創新創業園、中國（云南）自由貿易試驗區昆明片區、中國（昆明）知識產權保護中心等優質資源，成為昆明未來城市發展最重要經濟引擎。
七彩國際社區意向效果圖
市場常言“半個會展萬科造”，一點都不夸張。
萬科入昆已有13個年頭，13年來萬科開發足跡遍布昆明各熱門區域，但萬科真正持續重倉的片區只有會展，由此可見萬科的眼光老道。
2016年，昆明市政府與萬科簽署《戰略合作協議》，正式開啟了南市深耕的旅程。
這次萬科對于會展片區的謀局不再是單一的地產開發，而是暢想了整個約17平方公里的龐大社區藍圖。
2021年6月，萬科發出倡議將在南市開發的多個項目（萬科·大都會，萬科·翡翠濱江，萬科·五百里，萬科·公園城市）統一定名為“七彩國際社區”。
萬科七彩國際社區給會展板塊帶來了第三次迭代
在過去，昆明從未有過如此龐大的社區整體規劃，這將是一個由萬科主導，多方共建的新型城市化國際性社區，滿足了城市空間張力釋放和社區建構的多重需求。
板塊建設更多的需要考慮長期主義，這正是一個行業、一個城市，甚至所有業主最需要的。
在全新的城市運營理念指導下，產城融合、職住融合、國際視野、綠色生態、活力高效等城市發展美好愿望都有了踐行落地的底座，一步步夯實成可以奔赴的未來。
昆明下個十年，還得看會展。
萬科公園城市現狀實拍圖
如今，位于新海河帶狀公園頭排的萬科公園城市，9月28日起開始迎來今年的第二次集中交付。
三期早在本次交房前已進行大面積實景呈現，加上工地開放日活動的舉辦，交付細節早已在各位業主中口耳相傳、建立起絕佳口碑，隨著業主的入住，社區配套設施也將一一啟用，公園城市生活理想已然醇熟展開。
萬科公園城市現狀實拍圖
隨著本批次交付，公園城市三期也步入現房熱銷狀態，產品涵蓋約124㎡、144㎡和190㎡等三種戶型，再現瞰景舒居新體驗。
萬科500里A6地塊交付實拍
萬科500里A7地塊交付實拍
今年7月，七彩國際社區迎來萬科500里全新A5地塊的亮相。
作為項目收官之作，設計細節與先鋒美學理念集前4個交付地塊所長于一身，以中式山水大觀園為題在滇海之上新造一園，將帶來約12000平全新的宋代山水園林感受。
萬科500里樣板間實拍
9月500里新品加推，當前在售建面約108㎡至144㎡三/四房精裝產品，全新裝修標準和人性化設計細節之上，更將全新的滇池宜居生活帶到市場面前，為會展板塊再添一處中式理想新居所。
如此高配置的會展板塊，這次也贏得很徹底
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