觀點網 轉眼間，萬科首個全自持租賃項目翡翠書院已經入市五年多，不過企業似乎一直沒有放棄探索此類項目的更優發展模式。

據萬科9月26日公告，為滿足項目發展需要，萬科全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。

公告續指，截止到目前，北京萬永擁有的北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)部分地塊土地使用權存在對外抵押情形，除此之外，北京萬永不存在其他對外擔保、抵押事項。

就觀點新媒體了解，位于北京市海淀區的“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地（新）項目，正是萬科2016年底競得的全自持租賃項目所處片區。

由于全自持租賃項目需要企業投入大量開發資金，但回收周期較長以及回報率低，使得萬科全自持租賃項目的盈利問題一直被外界關注。

當初“租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬元，最高可達480萬元”的新聞，更是鬧得沸沸揚揚，核心問題都是企業資金如何變現。

此次牽手華泰資產，或許正是萬科摸索七年之后得出的方法之一。

首個全自持租賃住房

觀點新媒體查閱了解，與華泰資產合作的北京萬永擁有位于北京市海淀區的“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地（新）項目，位于海淀區西北旺鎮，中關村科技園西北部，規劃總用地面積466.2萬平方米，擬規劃總建面403.1萬平方米。

萬科翡翠書院則毗鄰永豐產業基地，位于五大產業園區中心位置。

由于該項目為全自持租賃住房，因而有分析認為，萬科此次與華泰資產設立不動產債權投資計劃，就是運用手上的大體量優質不動產為自己獲得長期低成本大額融資。

事實上，作為全國首個全自持租賃項目，萬科翡翠書院自面世那一刻起就備受關注，企業資金回籠與盈利等問題就被反復提及。

觀點新媒體過往報道顯示，2016年12月1日，北京市國土局官網公布了全國首批全自持租賃項目的地塊出讓結果，萬科以50億元拿下海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億元競得海淀區西北旺鎮19號地（此后住總退出了該地塊的合作），而大興黃村地塊則被中鐵36.75億元摘得。

這三宗地塊企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。而且，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，都為70年。

109億元的高額拿地款，讓全世界都覺得“萬科瘋了”，加上該項目的建安成本、裝修成本以及后續的財務成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入資本更是接近170億元。

在業內人士看來，自持宅地，特別是100%自持宅地，要實現收益是一個難題。如若只是簡單作為租賃，回籠資金的時間成本很高。

當時仍任職萬科高級副總裁的譚華杰則談到，假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%，這顯然不可行。

可以看出，當時市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，盈利方面也沒有出現較好的解決方式，但萬科方面卻回應“有風險，我們也會去努力爭取”。

彼時，萬科給出了一個看似可行的方案——眾籌。

2016年12月4日，當時擔任北京區域首席執行官兼北京萬科總經理的劉肖介紹，萬科為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務，將項目打造為一個共創、共管、共享的高素質社區。

這一方案，看起來解決了萬科資金沉淀的問題——找來更多合作伙伴分擔整個項目的資金。

但當時，市場對此有著疑惑，比如會有“合作伙伴”參與萬科的眾籌嗎？眾籌土地開發權是否能得到相關部門認同？僅僅依靠運營管理、部分租金收入及社區商業和服務收入，萬科是否能解決盈利問題？

“眾籌建房”成為市場熱議的話題，但身處輿論中心的萬科卻宛如看客，消息宣布之后就沒有了下文。

又過了數月后，2017年3月中旬，一則萬科將與小米合作開發自持地塊的消息傳出。彼時有媒體披露，萬科與小米的合作從2017年春節就開始洽談，并于3月上旬正式確定合同意向，房源主要供小米公司高管和員工購買。

不過該消息持續發酵一個月之后，萬科否認牽手小米，并對自持項目的運營模式發布了正式說明。萬科表示，企業自持商品住房將全部用于市場化租賃，項目公司不會進行房屋銷售，更不會出現“以租代售”行為。

當年7月，萬科再次被問及北京、佛山等全自持物業的開發模式，該公司董秘朱旭的回應是：“未來萬科會通過基金等方式完善持有型物業經營，達到現金流平衡目的。”

她亦坦承，存量物業經營的毛利率水平、現金回流速度等不如快周轉模式，但萬科必須要逐步往這方向轉型。

解題新思路

在北京萬科仍然尋找全自持租賃項目如何才能降低對企業資金占用的方法時，萬科2017年6月于佛山桂城以25.3億元摘得的全自持宅地，又給出了一個新思路。

該年11月，佛山萬科拉來中國建設銀行，為該全自持地塊舉辦了一場“CCB建融家園·泊寓項目奠基儀式”，佛山萬科將以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目，提供2400套租賃房源。

有業內人士認為，過去租房市場信用管理處于空白狀態，中國建設銀行長期建立的信用體系將能很好地彌補租房市場信用的缺失，給房東和租客帶來信用約束；而銀行成熟的金融業務，也可為租房業務帶來一系列金融服務。

此外，中國建設銀行長期積累而形成了龐大的線下網點，同樣會對發展住房租賃帶來極大的便利之處。

“這或許是佛山萬科選擇與建行合作的原因，并且合作范圍將不會止步于這個項目。”

但這種模式并沒有運用到北京萬科的全自持項目上，因為直至數年后，2023年1月建設銀行才再次瞄準萬科長租公寓項目，旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立“建萬住房租賃投資基金”，基金規模高達100億元。

雙方簽署了第一批合作項目的交易文件和合作協議，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約24億元，后續將快速啟動第二批項目的合作。

在外界關注下，時間來到2018年5月，首個100%自持租賃項目萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水，這一次是天價租金讓其備受詬病。

根據出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型。其中，90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3-4萬元。最長可租賃10年，且開發商鼓勵長租，期間租金不變，但需一次性付清全部租金。

如此算來，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬元，最高可達480萬元。

對于翡翠書院項目的租金是否過高的問題，北京市住建委相關負責人曾表示，企業產品定位屬于市場主體自主行為。萬科翡翠書院針對周邊高新技術企業高管和海外技術人才等客戶群體開發建設的高品質、高租金產品能否獲得需求方認可，有待市場檢驗。

但外界另一種觀點認為，為了迅速回籠資金，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。

夾雜著各種質疑與澄清的聲音，當月有消息透露，萬科翡翠書院的綜合出租率已超過80%。萬科相關人士還表示，此次試水雖然比較艱難，但從80%的出租率來看，愿意為了高品質生活而一次性支付十年租金的家庭型長租客戶確實存在。

作為高端租賃項目，目前市面上看到的萬科翡翠書院租金在2.2萬元/月以上。

面對市場反響，外界的質疑或許已不太重要，此后也少見與萬科翡翠書院價格或出租情況的消息，直至此次與華泰資產的牽手。

有分析認為，華泰資產股東除了華泰保險外，還有上海資義創投和深國投信托，因此在投融資產品設計及投資資金來源上具備優勢，或可以為萬科推出一系列產品，且低成本的保險資金符合長期穩定投資的屬性。

如若合作正式落實，或將為萬科全自持項目的資產變現提供新思路。

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