觀點網 新政之下，廣州房地產市場熱度回升明顯，9月8日土拍為此增添了一把柴火。

據悉，海珠、番禺兩幅地塊均拍至上限價，進入搖號環節，并于9月11日得出結果。

截至下午4點半，海珠上涌果樹公園地塊被中海地產收入囊中，番禺新光快速路地塊的競得者為山西金振德房地產開發有限公司。

其中，海珠上涌果樹公園地塊是今天當之無愧的熱門。

資料顯示，地塊總占地面積17.72萬平方米（可建設用地面積10.72萬平方米），容積率3.39，計容建面36.37萬平方米，地塊起拍總價111.2151億元，折合樓面價約3.06萬元/平方米（未扣除配建）。

按照規劃，除居住用地，地塊還包含商業商務設施、服務設施用途，競得人還需無償配建地塊內規劃路網、河涌以及2.53萬平方米的政府性統籌用房等。

雖然總價高且有不少配建，但由于地塊位于海珠區中軸線非常核心地段，交通便利，基本上橫跨地鐵11號線上涌公園站、逸景路站雙站，附近商業、教育等配套亦十分完備，因此特別受到追捧。

中海百億地塊

9月8日，上涌果樹公園地塊被激烈爭搶，經過85輪競拍達到上限價格127.9億元，扣除配建后，折算樓面地價約52192元/平方米（扣除政府性統籌用房）。

從總價上看，該地塊成為海珠區有史以來的總價地王；按樓面地價看，則為廣州樓面價TOP4地塊，達每平方米51463元，擠掉2020年11月出讓的天河奧體地塊。

9月11日的搖號環節，報名開發商達到14家，除幸運兒中海外，競爭對手包括保利、招商、中鐵建、中建四局、珠江實業、廣州地鐵等。

最后結果并未令市場感到意外，中海地產有操盤大型地塊的經驗，也能駕馭地塊對商業、寫字樓的建設需求。

從過往歷史看，中海長年在海珠區深耕，有連續四年在海珠拿地的記錄，陸續建設了中海觀瀾府、中海江泰里、中海觀雲府、中海觀澔府、中海映瀾臺等多個樓盤。

根據安居客數據，目前中海江泰里、中海觀雲府、中海觀澔府、中海映瀾臺仍在售，但并無全新項目。

其中，中海觀雲府2021年9月開盤，目前參考價格7萬元/平方米；中海觀澔府2022年1月開盤，參考價格7.3萬元平方米；中海觀泰里2022年7月開盤，參考價格7.2萬元/平方米；中海映瀾臺2022年9月開盤，參考價格11萬元/平方米。

而上涌果樹公園地塊周邊目前競爭對手不多，距離項目最新的改善型項目保利四季和頌，售價7.5萬-9萬元/平方米，但余貨不多；另一個改善型項目保利湖光悅色，參考售價8.5萬-9萬元/平方米，同樣剩下較少貨值。

總的來說，上涌果樹公園地塊無論對項目周邊板塊或是對中海地產來說，都是一次土地儲備補充。

早前8月28日舉辦的2023年中期業績投資者交流會上，中海地產管理層就表示，將維持年初定下的較樂觀增長目標，包括全年合約銷售增長20%，商業物業收入增長30%，新增土地權益投資預算兩位數增長。

自今年年中開始，中海地產頻繁出現在各大一二線城市土拍現場，并有不少斬獲。

據統計，單6月13日至16日，中海地產就在成都、廣州、青島三座城市斥資近45億元奪下三宗地塊。

6月16日，中海則參加了北京石景山廣寧村棚改項目2015等地塊的現場競價，但可惜落敗于保利發展。

6月30日，包括深圳、廈門、武漢、杭州等在內多個熱點城市開啟集中供地。單日內，中海地產在深圳、廈門、合肥拿地金額超過200億元。

此次在廣州，中海繼續延續相同的策略，力求在核心地段拿下核心地塊，最終如愿以償。

“過江龍”是誰？

另一幅地塊，番禺區大石街新光快速西側地塊熱度也不少。

資料顯示，地塊占地面積近1.9萬平方米，總建面4.78萬平方米，為純二類居住地，總起拍價9.39億元。9月8日，在30輪競拍后，上述地塊觸發封頂價約10.8億元，折合樓面地價約2.26萬元/平方米。

番禺新光快速西側地塊也是年內番禺區第6宗需要依靠搖號決勝負的土地，搖號當天吸引山西金振德、中建五局、中鐵置業、保利發展、保利置業、華僑城、中鐵建、山西裕通晟等8家房企參與，并最終由山西金振德搖得。

企查查顯示，山西金振德房地產開發有限公司由山西金保鴻房地產開發有限公司持股60%，山西金保澤房地產開發有限公司持股40%；其中前者的實際控制人為金立祥，后者的實際控制人為金環。

該公司目前背景存疑，有市場消息指山西金振德實為某房企的“馬甲”，但屬于未得到證實的傳言。

從現有事實看，番禺新光快速西側地塊體量小、總價低、易控制成本，且擁有江景資源，性價比高，由作為“過江龍”的山西金振德單獨操作難度不高，但也不排除將尋求本地開發商進行合作。

另外，由于體量巨大，上涌果樹公園地塊未來也存在尋求合作的可能。

此前6月份，中海地產就曾為北京石景山項目中海長安譽引入合作方廈門國貿和北京建工，加強合作顯然是房企尋求降低開發風險的常見手段之一。

就算有眾多利好政策出臺，但在“認房不認貸”新政落地后的首周，受到臺風和暴雨的影響，廣州樓市總體而言成交是有一定滯后的，市場是否真正復蘇還有一段觀望時期。

按最基本的道理，無論政策如何，目前最能吸客、最能引流的項目必定是核心地塊的項目。對尚有實力的開發商而言，是求之不得。

另一個選擇是開發難度相對較低的“小而美”的地塊，這也是海珠上涌果樹公園地塊、番禺新光快速西側地塊受到青睞的原因之一。

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