在目前的市場情況下提房產投資，也許有人會說我們是不合時宜。因為大家都知道，全國樓市低迷了這么久，目前雖然出現了小陽春，但成交客戶大部分皆為2008年壓抑了整整一年的剛性需求客戶。樓市還在繼續調整，遠遠未到回升的時候。

但給您一些數據，也許就不會這樣想了。4月3日，獨立時代80套精致小戶開盤當天售罄；5月9日，上海沙龍三期開盤，至當日下午5點，共217套精裝酒店式公寓的最后一套簽訂購房合同……事實證明，在2009年前幾個月樓市“陽春”的催動下，昆明的房產投資市場已經開始活躍起來，而小戶型，已經成為昆明不少投資者青睞的對象。

就目前昆明樓市而言，投資型小戶型最為活躍的區域當屬官渡區。已經售罄的上海沙龍三期；在售的獨立時代、桔子公寓；即將發售的順新時代、金色港灣、MOHO蜂巢等數個項目，齊齊亮相，讓官渡區成為昆明地產投資市場的熱點區域。官渡區之所以短時間內會有如此之多的小戶型面世，是官渡區位置較好，云紡和關上片區的商業也較為繁華，房屋租金較高，投資回報率也就相對較高，小戶型需求較為旺盛。目前亮相的幾個小戶型項目，大都來自這些區域。加上受金融危機影響，很多2008年就亮相的項目一再延長推盤時間，2009年春節后，各開發商紛紛調整觀望情緒，積極上陣，從而造就目前整個片區的小戶型紛紛面市的熱鬧局面。

踩盤報告

1東方上城二期桔子公寓

踩盤直擊：該項目目前現房銷售，銷售中心門口打著25萬元/套的廣告牌。據銷售人員介紹，該項目為商業用地，產權剩余38年。如果按揭的話首付款需要六成，水電均按照商業用水用電計算。

開發商：云南東環房地產開發有限公司

項目地址：官渡區董家灣路337號交警一大隊斜對面

占地面積：17畝

建筑面積：5000余平方米

產品類型：高層

物業類別：普通住宅酒店式公寓

戶型結構：45平方米公寓

總戶數：97套

推售時間：2008年9月

入住時間：現房

銷售價格：25萬元/套

咨詢電話：0871-3353666

項目簡介：東方上城二期·桔子公寓位于董家灣337號交警一大隊斜對面。桔子公寓項目改造前為酒店，改造后為精裝小戶型公寓。

記者點評：作為投資型小戶，該項目帶裝修出售，對于投資者來說較為方便，可簡單裝飾出租。但因是酒店改造，首付稍高。

2MOHO蜂巢

踩盤直擊：圍墻已經立起來，現場正在打樁挖地基。目前銷售現場正在進行團購申請，該項目為商住用地，產權為70年，辦理銀行按揭首付可以付到3－4成。

開發商：云南匯杰房地產開發有限公司

項目地址：官渡區官南大道與福盛路交會處（錦苑小區對面）

占地面積：占地7.2畝

建筑面積：2萬多平方米

產品類型：小高層

物業類別：酒店式公寓

戶型結構：39－83平方米1－3房

總戶數：近300套

推售時間：預計2009年9月份

入住時間：預計2010年5月份

銷售價格：7層以上均價約4300元/平方米

咨詢電話：0871-5211988

項目簡介：蜂巢處于南市區的核心區域內，靠近螺螄灣商圈。周邊生活配套設施完善，交通便利，多路公交車從此經過。蜂巢全部為小戶型，包括39.5平方米、44平方米、56.6平方米及83.3平方米三種戶型。戶型設計緊湊，空間使用率高，公攤較低，并且每戶均贈送寬大落地窗。

記者點評：項目距離發售和入住的時間都比較長，但銷售價格較合理。且為商住用地，產權年限比較長。與其他商務公寓相比，更享有低首付的優勢，是比較理想的投資產品。

3金色港灣

踩盤直擊：現場圍墻廣告已經立起來，銷售現場接受咨詢。該項目為商業用地，產權40年，按揭首付需要付5成。另外，購房均帶4星級酒店租約，每月租金1300－1600元/套。
開發商：昆明經濟技術開發區投資有限公司

項目地址：官渡區關平路52號銀海溫泉花園旁

占地面積：5.57畝

建筑面積：約1.5萬平方米

產品類型：小高層

物業類別：公寓商鋪

戶型結構：41-50平方米酒店式公寓

總戶數：200余套

推售時間：預計本月底或下月初辦卡

入住時間：預計2010年10月份

銷售價格：精裝均價6200元/平方米

咨詢電話：0871-7013666

項目簡介：項目容積率3.3，綠化率31%。項目總共200余套房源，規劃有41－50平方米的酒店式公寓，將為區域提供商務辦公、居住、投資等服務。據了解，項目總13層高的建筑單體內，一二層將設為商鋪。

記者點評：購房者須與星級酒店簽15年固定租約，租金年付。對于投資者來說，可以省去不少因房屋出租所帶來的一些麻煩。

4順新時代

踩盤直擊：項目現場正在做地基，預計6月底或7月初發售。在銷售中心的宣傳易拉寶上看到，該項目本周末開始辦卡。據現場銷售人員介紹，該項目為商業用地，產權40年，辦理銀行按揭貸款首付需要付5成。

開發商：昆明順新置業房地產開發有限公司

項目地址：官渡區二環南路與民航路交會處

占地面積：約17700平方米

建筑面積：59553.80平方米

產品類型：小高層

物業類別：公寓、商住樓

戶型結構：39－85平方米1－3房

總戶數：不詳

推售時間：預計2009年6月份

入住時間：預計2010年6月份

銷售價格：毛坯5000-5200元/平方米，裝修5700元/平方米

咨詢電話：0871-8080899

項目簡介：順新時代扼守著連接國貿板塊與主城中心區的黃金街口。6萬平米風尚建筑，聚合服務式精品公寓、創意型現代商務、體驗式商業街區三大核心建筑于一體。其中包括可自由分割，戶戶配陽臺的精品公寓；擁有空中花園的綠色健康商務寫字樓以及充滿自然風情的園林式體驗商街。

記者點評：地段較為優越，且項目為寫字樓、公寓和商業街綜合體，生活配套齊備，投資自住皆宜。

5獨立時代

踩盤直擊：該項目工程已到地上11層左右。4月3日開盤推出的80余套房源當日即售罄，預計本月底加推14-16層，目前銷售中心接受咨詢登記。該項目為商住用地，產權70年，首次置業者辦理銀行按揭首付兩成。

開發商：云南仁源房地產開發有限公司

項目地址：官渡區董家灣路與黎明路交會處

占地面積：4006.12平方米

建筑面積：11977.8平方米

產品類型：高層

物業類別：公寓

戶型結構：44－78平米1－2房

總戶數：192戶

推售時間：2009年4月3日，預計本月底加推14-16層

入住時間：2009年底

銷售價格：約29萬－50萬/套

咨詢電話：0871-3395999

項目簡介：獨立時代公寓坐落于黎明路旁原東興水上樂園。整個公寓設計風格現代、簡潔。項目以小戶型為主打，基本戶型每套建筑面積為42、45、75、103平方米。戶型特別細致地構成了輔助空間，強調舒適方便的浴室空間。獨立式節能型廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，獨立時代的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

記者點評：首付較低，一環邊上，地段優勢明顯。靠近東站，交通較便利。

記者手記

小戶型投資須謹慎

小戶型面積小，總價低，但購買小戶型未必就一定賺錢。因為這其中也有回報率的問題，投資者一定要有科學的判斷。而回報率的一個關鍵問題，就是看是否有潛在的租賃群體，這個群體能否承受購房者的目標租金。

目前市場上的小戶型項目，戶型大小、風格設計方面大多針對年輕人士。所以，購買小戶型后的出租對象自然以年輕白領為主。而對于某些項目中的小戶型，由于其定位并不一定局限于年輕人，而是有其他細分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。但項目的定位、風格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經決定了將來可能的租賃人群。比如有些項目本來就定位于公寓，價格雖高，但由于片區存在潛在承租人群，并且項目和配套已經成熟，因此還是具有投資價值的。總的說來，如果投資者能在租金方面獲得較好的回報率，那么該小戶型就不失為投資之選。

因此，在選擇小戶型項目進行投資時，首先應考慮可能的出租對象，分析潛在承租人在面積、居住環境方面的要求是否與其可能承受的租金相協調。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報率。如果投資回報率不理想，則不要盲目出手，在投資回報率符合自己預期的情況下，再下手不遲。

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