3月29日，戴德梁行發布《2022年昆明房地產市場回顧》報告。該報告從甲級寫字樓市場、優質零售物業市場、住宅市場回顧了2022年昆明的房地產市場情況，并展望了昆明房地產市場未來的發展前景。其中提到，房地產行業進入調控時代后，昆明住宅的投資性需求得到遏制，住宅市場遇冷。
中海國際中心實景圖 供圖
住宅市場供應量大幅下跌 工業用地供需兩熱
報告中透露，2022年，深圳全年平均房價達67868元平方米，為全國城市房價最高；昆明全年平均房價為13810元平方米，與重慶、長沙差不多。
房地產行業進入調控時代后，昆明住宅投資性需求得到遏制，住宅市場遇冷。近年來購房者比較看好的官渡區，2022年房價上漲乏力，銷售量也有縮水。
戴德梁行華西區研究部助理董事賈萱認為，2022年，昆明住宅市場筑底。從供應端角度看，在經歷了疫情影響、房企債務問題等不利因素的沖擊后，昆明住宅市場明顯趨冷，供應量大幅下跌；從需求端來看，購房者觀望情緒濃厚，投資性需求減弱，市場需求主要以本地購房者改善型需求為主。未來，隨著各項助力樓市回暖的政策落地，昆明住宅市場的困境有望得到緩解。但短期內消費端信心尚未觸底，加之宏觀經濟仍需恢復，住宅市場預計維持穩定。
另外，近年來昆明工業物流發展迅速，2022年，昆明工業用地供需兩熱，供應和需求占比同比均大幅提升。隨著區域性國際物流樞紐城市建設的深入，作為面向南亞、東南亞和環印度洋周邊經濟圈的國際陸港城市和區域性國際航空貨運樞紐，未來，昆明的工業物流用地將持續得到資本的熱烈追逐。
昆明甲級寫字樓空置率同比大幅下降9.01個百分點
據戴德梁行公布的報告，近5年來，昆明甲級寫字樓市場僅增加1宗新供應（恒隆廣場，2019年）。2022年無新增供應，全市存量維持在864886平方米。2023年，中海國際中心正式入市，昆明甲級寫字樓市場時隔4年又迎來新項目；該項目也是官渡區的第一個全自持超甲級寫字樓。
報告顯示，昆明甲級寫字樓市場需求面臨沖擊，為吸引客戶，業主均采取以價換量措施或大幅度優惠，全市租金同比下跌至79.88元平方米月。在此背景下，大量企業以較低價格進駐品質更好的樓宇，促進了凈吸納量的增長。2022年，昆明全市甲級寫字樓凈吸納達77892平方米，空置率同比大幅下降9.01個百分點至18.24%。
分區域看，大力發展樓宇經濟的盤龍區表現最佳，租金達90.05元平方米月，空置率為14.72%，比五華區、西山區要低。
戴德梁行成都公司項目及企業服務部主管席芳認為，疫情防控雖然進入了新階段，但市場恢復仍需要時間，且未來新項目的加入將加劇昆明甲級寫字樓市場的競爭，加之市場需求基本以置換為主，企業承租能力較差，短期內全市租金仍呈現動蕩調整的態勢。
席芳指出，《昆明市“十四五”科技創新規劃》中提到，到2025年，昆明將基本形成具有較強影響力的區域性國際科技創新中心，高新技術企業數量將達到3000家。作為載體的甲級寫字樓或將乘此東風，破解困境，迎來新發展機遇。
夜間經濟持續發力 商業煥新助市場發展
2022年，在諸多因素的影響下，昆明優質零售物業市場2022年未錄得新增供應，全市存量維持在2902200平方米；部分老舊項目閉店煥新，一定程度上推動昆明優質零售物業市場項目的品質升級。
2022年，昆明優質零售物業市場的平均租金為403.15元平方米月，同比下降0.91%；空置面積增加，同比上漲2.74個百分點至16.42%。
分析指出，近年來，昆明市積極培育、壯大夜間文旅消費這一新模式，斗南花市、昆明老街—南強街巷以及昆明公園1903文體商旅綜合體入選國家級夜間文化和旅游消費集聚區名單，夜間文旅消費正成為昆明文旅消費的重要增長點。
戴德梁行華西區研究部助理董事賈萱認為，為應對市場激烈的競爭，以及給消費者更良好的購物體驗，昆明部分人氣較旺的購物中心開始進行項目更新，通過翻新老舊部位、重新規劃室內布局、動線、業態等，升級整個項目，獲得了商家和消費者的好評。未來，老舊項目的煥新或將成為優質零售物業市場發展的又一大助力。
賈萱指出，2022年發布的《云南省促消費穩增長三年行動計劃（2022—2024年）》提出，要“進一步提升全省中心城市夜間消費占比，打造一批夜間文化和旅游消費集聚區”，作為云南的省會，昆明勢必成為先行者。未來，隨著夜經濟持續推進，夜間商業也將迎來蓬勃發展機遇。
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