春節期間，隨著疫情封控放開和云南旅游熱度大幅上升，西雙版納樓市成交火爆的場景充斥在朋友圈和各種媒體報道中。
這讓很多人產生了一種錯覺：低迷了很久的版納樓市，似乎在一夜之間翻身了。
真實情況到底是怎樣的？克而瑞近日發布了版納春節樓市專題研究報告，第三方數據作為佐證，再結合云南房網近期了解到的一些情況，就可以對版納近期的市場行情做些客觀的解讀了。
版納某樓盤曬出的春節期間售樓部到訪實景
版納樓市近期到底發生了什么變化？
先說結論一，春節期間版納樓市成交量增長幅度較大，這確有其事，但這波成交升溫并不是從春節才突然開始的，實際上版納的成交量已經連漲了三個月。
結論二，版納樓市成交量上升，有走出低谷的趨勢，但房價仍在下跌通道中。
如上圖所示，版納去年的住宅成交量呈現出兩頭大中間小的走勢，去年10月成交最低，僅為4.12萬方，從去年11月份開始成交猛漲了三個月，環比增幅分別為150%、43%和41%，今年1月成交量達到了13個月來的最高值20.87萬方。
但房價走勢并沒有同步，1月份6480元的成交均價不僅較上月下降了，而且還在13個月成交均價中排倒數第三位，比較去年春節的成交量價，可以看出，版納樓市在春節銷售高峰期都有較明顯的以價換量現象。
從1月份各州市的橫向比較看，版納一枝獨秀，成交量遙遙領先除昆明外的其他州市，遠超大理、麗江、騰沖等旅游熱點城市。游客多了，不見得文旅地產就會迎來春天。
那么版納1月份賣出的是些什么樣的房子？
數據顯示，從面積和價格上看，低總價、小戶型是今年春節期間版納樓市的成交主力。其中70平米以下戶型市占率42%，總價40萬以下市占率43%。與云南房網了解到的情況相符，據多個項目置業顧問反映，他們最好賣的就是40萬左右的小戶型產品。
從客戶來源看，版納樓市的外銷特征更為鮮明，當地業內人士也都一致認為，主要是省外客戶推動了近期樓市的火熱。據克而瑞統計，春節期間的黑龍江省客戶占比最多，達到23%，其次是四川占比18%，北方省份占比合計63%。這組數據充分顯示出版納氣候對于北方人的吸引力，似乎也驗證了版納將成為第二個三亞的戲言。
但分樓盤看，不同項目之間的表現也有明顯分化。央企以及大牌房企的項目普遍到訪表現要優于弱品牌房企的項目。
因此，不少弱品牌房企的項目就采用了“渠道高傭”加上“降價跑貨”的雙重策略，而這些項目的成交占比又很高，所以就導致1月份版納樓市成交量確實有顯著上升但成交價格反而環比下降。
比如版納銷冠項目遠達雨林時光，1月份共成交了484套，而成交均價僅在6000左右，對于春節期間整體成交均價就會有比較大的影響。
怎么看待版納樓市春節這波行情？
歸根到底，版納樓市之所以在今年春節成交量有所回升，主要還是因為價格確實夠便宜，不少項目主推適銷對路的小戶型產品，拉低購房總價門檻，潛在客戶群體大幅增加。版納的旅居康養已漸成氣候，在疫情管控放松后，拉動成交增長，走出低谷可以期待。
像前面提到的遠達雨林時光項目，近期優惠和渠道返點疊加后，總價30多萬就能買一套70年產權住宅，還有春節賣了65套的融創西雙版納旅游度假區，成交主力也是60多和70多平米的小戶型。
版納房價之所以仍在下跌，背后的原因除了市場整體下行之外，也和版納自身存量高企有直接關系。
根據克而瑞2022年云南市場年報，版納2022年新增供應面積82.13萬方，增量除昆明外僅次于曲靖；而版納的住宅存量達到180.16萬方，存量排名云南各州市第4位。
庫存壓頂，加上樓市大環境影響，版納從2018年開始房價就跌跌不休，成交均價從2018年的8108元一路下行，到2022年上半年，整體均價跌入6字頭，最近三個月即便成交量猛增，但價格依然徘徊在6500—6600附近，較去年上半年的均價又進一步下降。
整體來看，自2019年新增供應高峰之后，版納的新房供應量呈減少趨勢，供過于求的態勢已經逆轉，如果銷量增長的勢頭能保持，版納去庫存的前景還是比較樂觀的。
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