融創敗走澄江，復星卻知難而上？

去年12月，澄江市出讓了一批土地，其中上海復星國際一口氣拿下了3塊，總面積有260畝，其中兩塊住宅用地加起來有184.3畝，商業用地有75.9畝。具體拿地的企業是復星國際全資子公司上海復地復景實業發展有限公司和上海復地瑞祥實業發展有限公司，總共花了5.73億元。

復地集團澄江新拿三宗地位置示意

3塊土地位于仙湖路東側，并不在澄江市建成區，也不在撫仙湖邊，位置稍顯尷尬，因為澄江市區本身并不大，人口也不多，城市建成區面積只有4平方公里，復星國際的3塊地距離市中心有3公里，周邊還是農田，澄江本地人并不會很感興趣。但這3塊土地距離撫仙湖也比較遠，到環湖路還有1.5公里，到撫仙湖邊更遠，開發旅游度假項目也不是很理想。

可以對比的是，2020年融創也曾經在澄江市拿了好幾塊土地，開發澄江蔚藍城項目，位置就要好很多，盡管也不在澄江市中心，但澄江市區已經基本拓展到了蔚藍城一帶，所以項目開盤之初澄江當地人還是踴躍購買。

可是復星國際所拿土地，比融創蔚藍城還要遠2.5公里，澄江市區要想擴張到這里恐怕還要好多年。如果開發旅游度假項目，遠離撫仙湖又是個硬傷。

在一年前的衛星地圖上，復星所拿地塊周邊還是大面積農田和村落

既然土地位置不是很好，澄江這兩年的房地產開發也比較冷清，撫仙湖邊多個一線觀湖度假大盤都賣不動，好幾個規劃中的旅居項目都停了下來，為什么上海復星卻選擇在此時逆勢操作，難道復星就這么看好澄江的房地產市場嗎？

要說上海復星對澄江前幾年確實有真愛，早在2017年，復星集團郭廣昌董事長一行就考察過澄江，并與當地簽署了仙湖山水項目戰略合作協議。

2017年復星集團與玉溪市簽約

仙湖山水國際休閑旅游度假園項目是2009年玉溪旅游產業發展大會簽約的重點招商引資項目，項目規劃用地面積5289.72畝，預計總投資120億元，項目位置在祿充風景區南側。

仙湖山水國際休閑旅游度假園項目

仙湖山水的項目公司是澄江益邦地產，該公司的大股東幾次更迭，歷經中航里程、保利里程之后，2019年被融創控股，不過在2020年9月，復星國際以“股+債”方式從融創手上收購了澄江益邦100%股權。而在2017年，復星也在澄江成立了一家名為復城星邦的開發企業，加入到仙湖山水項目的開發中，并在項目所在立昌社區拿下了246畝土地。

根據公開資料，如果加上益邦投資早年摘得的326畝土地，復星開發仙湖山水（立昌旅游小鎮）總共所拿土地就有約600畝之多，其中一部分用于開發當地征遷安置房。

應該說，在撫仙湖周邊的旅游項目中，復星國際的仙湖山水所拿土地是比較多的，按理說應該大展拳腳才對，但在2021年5月，根據云南省政府玉溪“三湖”保護治理工作會要求，澄江市啟動了撫仙湖面山建設項目長久熔斷機制，有16個項目暫停開發，其中就包括仙湖山水。

去年初，玉溪市又明確提出，撫仙湖開發以生態黃線為界，生態黃線內的項目要根據情況進行熔斷。根據官方資料，撫仙湖已經劃定的生態紅線有104.34公里，紅線內絕不允許開發；生態黃線有151.71公里，基本不允許開發。這兩條生態保護線，對包括仙湖山水在內的撫仙湖沿岸旅游項目產生了不小的影響。

據澄江當地人士稱，因為仙湖山水部分已經出讓的土地被劃入熔斷范圍，無法開發，但澄江市采取的辦法就是在澄江市區用其他土地對復星進行補償。復星國際12月所拿的3塊260畝土地，其實就是補償用地，而不是因為復星在澄江增加開發規模。當年，復城星邦在澄江拿地就花了1.2億，后來復興從融創手上收購澄江益邦又花了19.2億，復星在仙湖山水項目上的花費著實不小，如果只是以去年底澄江市區的260畝土地作為補償，恐怕并不能彌補復星損失。

值得注意的是，就在去年12月拿下3宗土地后，僅相隔一月，復星就又在上次所拿地塊旁再拿4塊土地，兩次拿地面積總計486畝，總價款10.7億。

復星國際摘得澄江市區486畝土地后，短期應該不會投入開發，因為澄江市目前房地產開發正處于低谷，不僅撫仙湖周邊旅游項目不太景氣，澄江市區的開發也由于澄江本身人口較少，城市規模太小而難以有施展空間。在復星國際之前，唯一在澄江市區拿地開發的全國性房企只有融創，但融創因為資金鏈問題，已經基本從澄江項目中出局，項目也一度停工。

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