都說2022年是地產行業跌入谷底的一年，那么體現在房價上，昆明的住宅均價跌了多少？近日，銳理數據發布的昆明2022房地產年報給出了答案：858元/平米。
去年，昆明主城商品住宅市場量價齊跌，下降幅度都不小，新增供應同比降54.23%，銷售面積同比下降36.22%，全年成交均價為14147元/平，同比下降5.77%，與前年15005元/平的均價水平相比，每平米下降了858元。同時，因受銷量下降影響，按照當前的銷售流速計算，全部賣完需要25個月。
昆明商品住宅供銷價走勢（圖自：銳理年報）
總體上看，昆明去年房價下降幅度不小，但上半年和下半年的價格走勢截然不同。
實際上，去年上半年房價還略有上漲，成交均價為14510元/平，比2021年下半年14177元/平的均價水平還高出約333元/平，分析認為，這與2021年下半年環滇項目解封后帶來的成交熱度有關，一些高價項目成交拉高了整體均價。
但進入下半年后，主城商品住宅成交均價卻出現了明顯的下滑，均價僅為13784元/平，越來越多的樓盤選擇降價走量，使得全年成交均價也隨之下降。
2016年以來昆明住宅成交均價變化（數據源于銳理數據）
去年14147元/平米的成交均價是個什么水平？簡單來說，就是昆明房價又回到了4年前。
來看自2016年以來7年間昆明住宅成交均價的變化，2016年8241元/平米的均價水平、以及2017年猛漲并突破萬元大關，相信很多人還記憶猶新，從2016年到2020年15069元/平米，昆明房價走過了接近翻一倍的急劇上漲過程。
2020年的最高點之后，就開始了連續兩年的下跌，2021年降幅還不算大，勉強守住了1萬5，到了去年，降幅擴大，和2019年幾乎持平。
那么今年昆明房價會呈現什么樣的走勢？首先要看到的是，去年下半年突出的以價換量特征短時間難以翻轉，雖然去年底有不少樓盤宣傳新年要漲價，但是開年以來并沒有出現普漲的情況，最理智的做法還是繼續保持低價，這才是現實。
其次要看需求端的政策刺激能不能起效，目前降低首套房首付比例和貸款利率的階段性政策，只有房價連降3個月的城市才適用，而昆明去年房價在八連跌之后，年底又反彈了一點，與降首付降利率最新政策擦肩而過。
研究機構與業內對今年昆明樓市的展望大同小異：短期內居民購房信心和能力還未恢復，市場拐點未現，市場回暖仍需時日。昆明房價大概率還將在低位徘徊一段時間，短期的波動完全有可能跌破1萬4，但拐點何時出現還難以預測。
昆明主城住宅存量變化情況（圖自：銳理年報）
昆明去年樓市量價齊跌，住宅庫存略有減少，但由于銷量大幅降低，去化周期反而還拉長了。
銳理數據統計，截止到2022年底，昆明主城住宅存量為830.64萬方，比1月時的911.56萬方減少了約80.92萬方，但受銷量減少的影響，去化周期攀升至25個月，與2021年12月相比，又增加了8個月，仍然面臨較大去庫存壓力。
昆明公寓供銷價走勢（圖自：銳理年報）
公寓市場情況和住宅類似，也是量價齊跌，全年新增面積約49.6萬方，同比下降48%；銷售面積約70.71萬方，同比下降40%；成交均價為7176元/平，同比下降4.14%。
得益于收緊供應和“以價換量”，公寓庫存面積也有所減少。從2021年底的457.98萬方降至去年底的436.87萬方，同比下降4.61%。只不過公寓去化周期也在延長，從2021年底的47個月攀升至去年底的74個月，增加27個月，按照當前的銷售流速需要6年才能全部賣完，去化壓力更大。
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