居民小區中的公共空間被少數人甚至是開發商侵占，是當下常見的現象。近期，官渡區人民法院審理了一起小區業主委員會狀告開發商侵犯業主共有權案件。開發商在小區業主委員會還未成立時，就將小區會所出租給他人，小區業主委員會成立后，發現開發商出租的會所屬于社區衛生服務用房，于是，業主委員會將開發商和商戶告上法院，要求停止侵權行為，恢復原狀。
業主委員會訴開發商侵犯業主共有權
官渡區某小區的業主委員會，由該小區業主通過召開業主大會選舉產生，并于2021年8月25日向官渡區物業管理處申請登記備案。
在業委會成立之前，2016年11月10日，該小區的開發商云南某有限責任公司與展某（化名）簽訂了一份租賃合同，其中約定：公司將該小區某棟會所出租給展某使用，租賃用途為“超市”，租賃期5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，并免去2017年的房租。
合同簽訂后，云南某有限責任公司向展某交付了小區內的會所。同時，展某向云南某有限責任公司預付了2018年的租金。
2021年，該小區業主委員會成立后，查詢了該會所的不動產檔案信息，結果顯示該會所為“無明確產權登記”。另經查證，該會所在規劃用途上屬于“社區衛生服務用房”。
之后，業委會以云南某有限責任公司與展某的租賃行為侵犯業主共有權為由，訴至官渡區人民法院，要求確認該會所為業主共有，并要求開發商停止侵權行為，恢復原狀。
法院：涉案房屋歸業主所有
開發商的租賃行為是否違法？是否侵犯了業主共有權？ 庭審中，云南某有限責任公司與展某分別提出了意見。展某稱，目前房屋已騰退，“不存在侵占”，還認為此案的訴訟主體資格有問題，“如果沒有業主大會的決議，則業主委員會的訴訟主體資格不成立。”
開發商表示，公司與商戶間的租賃合同已解除，不存在占用行為，也不存在停止侵權的說法。此外，開發商也質疑業委會是否能夠合法代表業主。
庭審時，承辦法官查明案件情況后，指出：此案爭議的焦點——該小區某會所，在規劃用途上屬于社區衛生服務用房。依照法律規定，該房屋在權屬上屬于小區業主共有。所以，法院依法確認該房屋為小區業主共有。另外，庭審中，各方都確認展某在開庭前就已經搬離該會所，所以針對業主委員會要求其“停止侵害，恢復原狀”的訴訟請求，法院認為，該訴請缺乏事實依據，所以沒有支持。
經審理，官渡區人民法院依法作出判決：涉案小區某會所為小區業主共有。同時，駁回了小區業主委員會的其他訴訟請求。
據介紹，該案一審后，又經歷了二審，結果是“維持原判”。目前，二審判決已生效。
釋法
業委會出于維護全體業主利益而起訴
訴訟主體地位獲認可
承辦法官介紹：法律規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。現有法律并未將業主大會和業主委員會的法律地位與訴訟主體地位加以明確。
本案中，法院在認定原告訴訟地位時認為：該小區的業主委員會，是符合法律規定的條件和程序依法成立的業主自治管理組織，且在開庭前，該業主委員會就此次訴訟事項已通過了業主大會的表決并形成決議。業委會出于維護全體業主整體利益的角度提起訴訟，更有利于作為代表維護全體業主對共有部分的權屬，并在發生爭議時保護訴權，嘗試解決糾紛。因此，法院認可了該小區業主委員會的訴訟主體地位。
另一方面，法律規定：業主享有的建筑物共有部分，共有權的客體主要包括：建筑物的基本構造部分、建筑物的公用設施、建筑區劃內的道路、建筑區劃內的綠地、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設施的維修基金等。本案中，業主不僅對建筑物內其專有部分享有專有權，也享有按照專有部分面積所占比例對建筑物共有部分的共有權，即使用、收益的權利。該權利受到侵害時，可以通過司法救濟的方式，使該權利的行使恢復到完滿狀態。
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