上季度昆明商業地產市場報告發布：辦公樓新租需求表現亮眼

10月31日，知名房地產咨詢機構仲量聯行發布《2022年第三季度昆明商業地產市場報告》：季內，甲級辦公樓增量需求主要來自于律所、會計師事務所為代表的專業服務業以及其他科技互聯網、地產建筑、金融等主要行業。新租需求表現亮眼的行業集中于新媒體和非傳統金融企業。

甲級市場季內需求短暫回暖

報告顯示：第三季度，甲級辦公樓市場新租需求緩步釋放，核心商務區持續去化，帶動全市凈吸納由負轉正；優質零售物業市場，暑期旅游熱給市場帶來短期回暖，8月底消費市場再次遇冷；存量項目完成調改重新入市，帶動全市凈吸納量上升。

三季度，昆明未錄得新增供應，新媒體頭部企業落子昆明，布局西部產業轉移，甲級市場季內需求短暫回暖，凈吸納量由負轉正達0.7萬平方米，空置率環比微降0.5個百分點至29.0%。但同比來看，昆明市場辦公樓需求仍處低位。前三季度凈吸納量累計錄得1.4萬平方米，同比下降72%，僅實現2019年同期去化面積的10%。季內，甲級辦公樓增量需求主要來自于律所、會計師事務所為代表的專業服務業（占24.2%）以及其他科技互聯網（占22.7%）、地產建筑（占18.4%）、金融（占13.4%）等主要行業。新租需求表現亮眼的行業集中于新媒體和非傳統金融企業。

租金方面，全市空置壓力高企，業主承壓降價。全市平均租金維持下行通道，截至季末昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.6元/平方米/月，環比下跌0.6%。

新媒體新租占比達12.4%

2021年，云南農產品電商銷售增速全國第一。昆明市商務局在《關于2022年穩增長的若干政策措施》中提出，支持主流直播平臺設立相應服務機構，同時對直播業績突出的直播服務機構，每戶給予不超過40萬元的一次性獎勵。三季度，昆明甲級樓宇新媒體新租占比達12.4%。其中，本土新成立公司數量占比達61.1%，以從事互聯網直播的MCN公司為主。隨著官渡片區的普洱茶直播基地，呈貢花卉直播基地的建設與成功落地，在大型直播基地的帶動下，全市乃至全省優質農產品資源得以整合推廣。云直播提升品牌知名度，助力“云產品”走向全國。

同時，截至2022年8月末，昆明市普惠小微貸款戶數29.1萬戶，貸款余額915.8億元，同比增長30.7%；小微企業信用貸款余額740.4億元，同比增長27.5%。非傳統金融企業提供小額信貸、融資擔保、信用評估等服務，從多維度提升金融服務水平，助企紓困。

三季度非傳統金融新租占全市新增需求10.0%，環比上漲320.4%。且由于中小微企業集聚昆明南市子市場，該類非傳統金融新租選址也多集中該子市場，占全市新成交77.0%。

產業升級助力辦公樓需求釋放

2022-2024年，昆明甲級市場預計再次迎來小幅供應攀升，全市空置率或將被拉升。昆明立足地方資源優勢，同時聚集國內外優質資源要素，生物醫藥、新能源、高端制造業等行業得以快速發展，注能辦公樓市場，未來供需關系將逐步趨于平衡，租金走勢回歸平穩。仲量聯行華西區董事總經理兼華西區戰略顧問部負責人沈揚表示：“昆明市托管西雙版納州磨憨鎮，實現中老鐵路沿線一頭一尾聯動發展，為云南建設面向南亞東南亞輻射中心提供有力支撐。未來昆明將充分發揮區位優勢，融入國內國際‘大循環、雙循環’，著力培育現代產業新業態，加快消費環境建設，書寫開放型經濟新篇章。”

“昆明市托管磨憨口岸以來，春城的開放型經濟優勢從北向南延伸至磨憨，大通道建設首先帶來物流、貿易的需求，隨著開放型經濟大平臺的持續建設，昆明現代產業鏈的廣度和深度將得到進一步發展。”

暑期旅游熱助力昆明消費回暖

今年全國迎來60年來“最熱暑期”，春城昆明成為游客暑期出行首選地。

官方數據顯示，7-8月昆明接待游客高達5,633萬人次，實現旅游總收入697.5億元，較2021年暑期增長51.5%，較2019年暑期增長34.7%，暑期旅游熱助力昆明消費回暖。

前三季度，云南省實現社會消費品零售總額7,948.2億元，同比增長1.5%，比1-8月提高0.4個百分點。季內，南亞風情第壹城等完成調改重新入市，帶動全市凈吸納量升至7.5萬平方米。昆明優質零售物業市場空置率環比下降1.9個百分點，報13.5%。

盡管暑期零售市場迎來短期繁榮，但市場活躍度短期內無法回升至同期水平。品牌銷售額不及預期，部分品牌擴店計劃擱置，市場租金延續下滑趨勢，全市第三季度優質購物中心首層平均租金環比下降0.6%，報362.6元/平方米/月。

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