9月份的國內房地產銷售數據出來了，慘就一個字。由于國慶假期，克而瑞云南尚未公布昆明樓市上個月的銷售數據，估計也好不到哪里。雖然9月份昆明新建住宅成交量還不錯，可是價格仍舊在低位徘徊。
當然相比起月底才匯總的當月銷售數據，國家對房地產市場的動態掌握更加及時，也能更早發現市場的危險苗頭，所以在國慶放假前，連續出臺了三大提振樓市的政策：
第一項政策是人民銀行與銀保監會發布通知，允許國內部分房價連續下降的城市，在今年底前進一步調低首套房貸款利率，其中包括昆明。
第二項政策是出售自有住房并在一年內重新購房，可以退稅（賣房時所繳納的個人所得稅）。
第三項政策是從10月1日起下調公積金貸款利率，5年以上利率調整為3.1%。
國家再度密集推出刺激樓市政策
三項政策幾乎同時推出，力度之大前所未有，房貸利率之低也是前所未有。但是不是能夠提振樓市信心呢？云南房網覺得沒那么容易。
先說銀行商貸利率，本來現在首套房的利率優惠后就只有4.1%，已經是歷史新低，但正因為如此，即便昆明能夠繼續下調，幅度也就很有限，因為總不可能比公積金貸款利率還要低。
現在公積金貸款的利率下調后是3.1%，昆明的首套房商貸利率估計最多也就下浮20個基點，和現在經營貸的利率差不多。這么低的利率對購房者當然非常友好，可是相比起原來4.1%的利率，其實也就低個10%左右，每個月少還的錢不多。
其實現在許多人之所以不買房，主要是因為對未來的預期不太樂觀，不敢舉債買房，而不是因為利率高低。
再說公積金貸款利率下調，道理同樣如此。而且現在能夠獲得公積金貸款的人，大多是體制內人士或者大企業員工，他們本來就不缺房，過去之所以積極買房多半也是以投資或者改善為主，可是這兩種需求卻至今沒有真正放開，依舊不被鼓勵，因此公積金貸款利率下降的作用進一步打了折扣。
第三項政策是關于買房退稅的，說老實話，這項政策對昆明房地產市場的影響很小，因為昆明二手房市場的潛規則是，所有交易稅費都由買家承擔，賣家本來就沒有繳納過個人所得稅，當然也就談不上一年內重新買房退稅的事。
而且熟悉昆明二手房交易的人士都知道，許多涉及繳納個人所得稅的二手房交易都會隱瞞真實成交價格，盡量少繳稅，以一套成交價120萬的二手房為例，如果雙方過戶的價格是100萬，個人所得稅是1萬，由買家承擔。即便因為最近的退稅政策，改由賣家承擔，但賣家想必也不會因為這1萬塊錢就特意在一年內重新買套房。
總而言之，最近三項政策看似力度很大，但要么實際受惠人群有限，要么真實力度不足以改變消費行為，所以很難有立竿見影的效果。當然每一項樓市刺激政策都或多或少會影響市場信心和走勢，日積月累，量變或許終有一日會達到質變，但誰也不知道質變在哪一天，開發商還能不能堅持到質變的那一天。
比起不斷出臺的樓市刺激政策，云南房網注意到，大多數政策執行的范圍都有兩個關鍵詞：首套房，144平米以下。翻譯一下，就是國家鼓勵購買第一套房或者中小戶型，而即便是當下樓市形勢非常嚴峻，刺激政策仍舊盡可能避開房產投資者，以及購買大戶型的富裕人群。
比如各種房貸利率優惠，面向的對象往往都強調是首套房。再比如前段時間出臺的契稅優惠政策，也限定是首套房，而且只能購買144平米以下戶型。還比如昆明前幾年出臺的針對外地人的限購政策，針對投資者的限售政策等，到現在都還沒有取消。
其他城市也是如此，比如蘇州本來在上個月取消了城區對外地人買房的限購政策，誰知道一天之后就又恢復限購。
云南房網覺得，國慶節前連續出臺三項刺激樓市的政策，至少說明兩個問題，一是房地產市場形勢很嚴峻，前面的政策均未見效；二是決策機構很著急，幾乎把政策工具箱中比較順手的工具都拿出來了。既然如此，為什么不干脆將針對房地產投資者和富裕人群購買大戶型的歧視性政策全部取消，比如利率優惠就不一定非要局限首套房，購買大戶型也能享受稅收優惠，先讓各種資金都盡可能進入市場，讓開發商獲得流動性，讓陷入困境的項目動起來。
以昆明為例，其實現在即便取消限購限售政策，利率優惠不再局限首套房，投資者也多半不會大面積進場，富裕人群也不見得就積極買房，但現在既然剛需人群的購買力已很難挖掘，這個群體的市場預期也需要大環境改善才能逐漸恢復，為什么不向更多人群釋放積極信號，挽救每況愈下的市場信心？
當下樓市的主要癥結，已經不是炒房投機盛行，房價扶搖直上，而是大多數民營房企躺平，資金面臨枯竭，停工爛尾樓盤越來越多，交房難度越來越大，債務危機越來越嚴重，連帶造成的金融風險和經濟波動越來越難以承受。
既然挽救房地產市場已經是當務之急，對部分購房群體和購房行為還進行限制就不僅顯得過時，也沒有多大必要，而且從國內經濟發展形勢和房地產市場的長期趨勢看，房價飛漲的時代已經一去不復返了。繼續維系一些過時政策，就有刻舟求劍之嫌。
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