新希望不愧是一家擅長擠奶的公司

一頭擠了快20年的現金奶牛還能不能提高產量？新希望的回答是：

能。

2003年，新希望集團和昆明市簽約，在廣福路開發大型超大型多元主題商業中心，這就是如今占地超過800畝，建筑面積上百萬平方米的大商匯。2006年，大商匯投入運營，從此火爆了快20年。

昆明大商匯2006年投入運營，至今已有16年，是昆明首席家居建材商圈

大商匯是一頭現金奶牛

對于新希望來說，昆明大商匯簡直是一棵搖錢樹，也是一頭現金奶牛，因為大商匯雖然規模很大，但只有一部分被售出，大部分是新希望自持。

以大商匯的興盛程度和租金水平，新希望這些年收益頗豐，雖然具體數字沒有公布，但看看大商匯的商鋪租金就知道，絕對不是個小數字。

以大商匯B區非臨街的一間多層店面來說，總面積大約有100多平米，年租金大概有40萬。其他商鋪的面積有大有小，但租金都不低，而大商匯的商鋪總數差不多有上千個。

大商匯的租金這么高，出租率還不低。去過大商匯的人都知道，里面很少有空鋪，開店率幾乎接近100%。但在去年，有人卻發現，大商匯B區靠近廣福路一側的大量商鋪關門搬遷了。

問及關門的原因，商家說其實不是他們自己要搬，而是大商匯打算改造這個區域，所以讓他們搬出來。幾個月前云南房網到現場看了下，大商匯已經把搬遷區圍擋起來，據說很快就要開始拆除這一批商鋪。

老樹新花

大商匯的生意這么好，租金這么高，新希望為什么要讓商戶搬走并拆除商鋪呢？其實，2017年昆明市自然資源和規劃局公布的大商匯升級改造項目相關地塊的控詳規調整，就已經透露了原因。

大商匯即將升級開發的兩個地塊都臨近廣福路

按照規劃，大商匯靠近廣福路一側有3個地塊，其中A1地塊是居住用地，已經建成新希望·觀瀾匯小區；A3地塊一直是塊空地沒有開發；中間的A2地塊約有70畝，原來是商業兼居住用地，2017年絕大部分就已被調整為商業商務用地，只有0.7畝用于修建一座幼兒園，前文提到被搬遷的商戶主要就在A2地塊。

雖然大商匯A2地塊最早被規劃為商業兼居住混合用地，但新希望10多年前在此地塊上只建設了一些臨街臨時商業用房和兩三層的商鋪，并未開發住宅，遠沒有達到規劃允許的容積率，看來早就為后期調整規劃留有伏筆。

前不久，新希望公布了大商匯升級改造的具體方案，首先公開的是A3地塊規劃，計劃建設大商匯·GCC建材家居總部大廈，包括1棟高25層的酒店、1棟總高39層的超高層寫字樓，以及地上4層的集中商業。整個項目被命名為大商匯·GCC建材家居總部大廈，總建筑面積8萬多平米。

其中25層的酒店計劃引進希爾頓城市花園酒店，39層的超高層寫字樓為建材家居總部大廈，4層的集中裙樓商業，將成為新希望自持的家居高端賣場。其中主要售賣的寫字樓已經在8月18日獲得預售證。

大商匯·GCC建材家居總部大廈項目效果圖

面積更大的A2地塊尚未公布具體規劃信息，但因為A2地塊比A1地塊面積要大得多，所以商業部分的最大可建面積達17.7萬平米，是A3地塊GCC建材家居總部大廈的兩倍，應該也是包括高層建筑和大盒子商業的綜合體。

補齊唯一的短板

大商匯為什么在時隔近20年后又進行升級改造？

一方面，大商匯當初本來就將位置最好、位于廣福路和前興路十字路口的A3地塊留著沒有開發，而另一塊臨廣福路的A2地塊雖然被規劃為商業兼住宅用地，但新希望并未開發住宅，而且商業部分也僅僅進行了低強度開發，為如今的調規升級留下了空間。

另一方面，大商匯是為了填補自己缺乏家具品類和大賣場的短板。

雖然大商匯已經是目前昆明家居建材生意最火爆的商圈，但當初基本規劃為商業街形式，以面積不大的獨立街鋪為主，沒有大體量的集中式賣場，這種規劃的缺點是商業布局比較散，不易吸引高端品牌，另外也缺乏家居市場一大類商品——家具的展銷空間，所以昆明大商匯盡管規模龐大，卻唯獨缺乏家具賣場，而高端品牌也更傾向于在居然之家、紅星美凱龍等硬件條件更好的賣場開設店面。

昆明大商匯升級改造后，至少GCC建材家居總部大廈底層有4層的高端家居購物廣場，填補了大商匯的業態短板，增加了對高端品牌的吸引力，酒店和寫字樓也能對商圈生態形成良好補充，預計A2地塊也會有類似規劃。

大商匯升級改造后，將補齊家居賣場空白，對居然之家和紅星美凱龍形成沖擊（圖為昆明居然之家）

另外，改造后大商匯的商業體量將比現在大大增加，其中至少裙樓商業由新希望自持，兩個地塊加起來增加的賣場面積估計在10萬平米左右，規模躍居昆明家居賣場前列，按大商匯目前的人氣，出租率和租金都不會低，新希望在大商匯的租金收益也將會大幅度提高。

大商匯本來就是一頭“產量”很高的現金“奶牛”，沒想到新希望在投入運營近20年后，還有辦法讓它升級改造，繼續大幅提高產量。看來作為一家農牧業起家，至今仍有大規模奶牛養殖生意的公司，新希望確實很擅長擠奶。

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