“我已經不考慮投資住宅產品了，商鋪是我現在投資的主要方向�！北蛔u為京城房產投資第一人的張羽沖，對新地產如是說。對張羽沖來說，住宅是其投資的福地，同時也為其帶來了巨大的利潤和名聲，但為什么他要從住宅的投資中抽身而退呢？張羽沖認為有兩大理由：一是住宅投資的回報不穩定，出租經常會出現一年一換客戶的情況，這樣很容易出現空置期，每年能收到10～11個月的租金就是很不錯的水平了，但商鋪投資則不會出現這樣的情況，一般是5年期的合約，回報穩定。二是從回報率上來看，住宅出租的回報率通常在6%～7%左右，而商鋪平均在8%～10%，正所謂一鋪養三代，商鋪的投資回報高且穩定。

作為一個資深的投資者，張羽沖認為，跟風盲從式的投資就如同高空走鋼絲，十分危險，投資商鋪必須要講究策略，歸結起來大概有七大方面。

策略一：用商家的眼光去清晰定

張羽沖認為，投資商鋪最重要的一點就是定位要清晰，要弄明白把鋪子租給誰，適合什么品牌，會有什么人消費，商家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問題。這些都屬于投資商鋪前的基本功課。張羽沖直言不諱地表示，必須先用商家的眼光去做足功課，才能進行投資。

比如看到一個商鋪，就必須考慮和調查清楚，這么大面積的商鋪適合什么樣的商業類型，是餐飲、中介公司、票務、干洗店、專賣店還是小超市？這樣的地段和周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利？張羽沖表示，如果不能把這些前期的功課做足了，得出自己的投資評分，而是一味聽從售樓小姐或媒體專家的“忽悠”，投資失敗十有八九。

秘訣：要不斷地調查市場，走訪樓盤，對目標商鋪周邊的商業類型、數量及分布，各行業的平均租金水平、客流量、消費人群爛熟于胸，同時對不同行業的品牌企業對商鋪面積和租金水平的要求做到知己知彼

策略二：地段，地段，還是地段

業界在總結地產投資的三大秘訣時，曾用“地段，地段，還是地段”來形容地理位置的重要性。作為地產投資產品之一的商鋪，同樣也擺脫不了這個法則。

張羽沖認為，對商鋪所在地段的考察和判斷，是投資商鋪成功的重要因素之一。在他看來，只有地段選擇成功，商鋪的出租才能保證商家的獲利，才能使得商鋪以較好的價格出租，從而保證投資者自身的租金回報，并奠定商鋪不斷升值的基礎。

秘訣：對于中小投資者而言，住宅、學校、醫院、超市和寫字樓集中的區域或其中心地帶，值得投資，并能保證較好的租金水平和回報。

策略三：注意產品細節

投資商鋪最終需要落實在產品上面，選擇合理甚至優秀的商鋪產品，是投資成功的基礎。如今，市場上的商鋪產品很多。就投資類型來說，大概分商業街商鋪、寫字樓底商和社區商業三類；就項目的面積來說，分大、中、小三檔。

張羽沖表示，一般而言，社區商業由于有強大的住戶支撐，選擇對商家類型，投資的回報基本是比較穩定的。就商鋪本身而言，60平方米及130～150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，而且對投資者的資金壓力也不會太大。另一個非常重要的要點就是要關注實際的得房率，一個售價3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個售價2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪要值得多。

秘訣：要關注得房率，對于得房率低于85%的商鋪，要謹慎行事。對于面積的選擇，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個穩妥的選擇。

策略四：學會淘二手商鋪

在目前新商鋪十分有限，而且價格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個不錯的選擇。相對新鋪，二手商鋪具有周邊市場形勢明朗、風險評估容易等優勢。但是，作為接盤者，必須認清該區域商鋪的發展前景，以及上家拋盤的原因。

張羽沖也操作了幾個二手商鋪，他的心得是：如果上家是以較低的價格買入的，現在市場情況良好，上家計劃加價套現退出，只要加價幅度合理，可以接盤；上家當初盲目炒鋪，高價購入，現急需解套止血的，如果價格能到達市場的真實價格水平，可以接盤，比如建外SOHO等區域高價拍賣出的商鋪。

秘訣：交易的價格要保證能在該市場環境下獲得8%～9%的回報率；必須弄清上家出手的真實原因，有時甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。

策略五：遠離高風險的產品

張羽沖認為，高風險的商鋪主要有兩類：

其一，投資者自身定位不準。比如在一個并不是非常繁華、消費水平不十分強勁的區域買了一個大面積的商鋪。對于高檔餐飲業來說，面積合適，但是沒有消費支撐，肯定做不長久；而對中小商業形態如快餐、沖洗、中介和票務，面積又太大，無法承受租金。

其二，小產權的商鋪。這種商鋪產權分散，投資的變數很大，產權分割出售后很難統一所有投資人的意愿去經營，而且極容易出現惡性競爭局面，最終淪落成小商品市場、小集市式的商場，整體檔次下滑，投資回報非常不穩定。這種失敗的案例比比皆是。

秘訣：還是要做足功課，同時不輕易涉足產權分散的商鋪，即使開發商號稱XX年包租、保證XX%的回報率。

策略六：別把雞蛋放在同一個籃子

做投資，最重要的是要有風險意識，做事情必須要留有余地，不可貿然全力出擊。張羽沖認為，即使有500萬元的資金，也不能全部都投入進商鋪投資中。比較理想的局面是拿出300萬首付，100萬元裝修、交納各種稅費及應付空置期的利息，另外100萬元機動應急，這樣才不會被突然來臨的危險所擊倒。

如果條件允許的話，應該進行分散投資。選擇不同地段、不同面積的商鋪，并盡可能地多租賃給不同的行業，將風險降至最低。以張羽沖的經驗來看，如果投資了多個商鋪，最好能有一個60平方米以下的商鋪，因為這種面積的商鋪，總價相對要低，容易變現，可應付各種突臨的危機。

秘訣：不把雞蛋放在同一個籃子，永遠可以使投資立于不敗之地。

策略七：風物長宜放眼量

商鋪本身是一個高投資、高回報、高風險的投資品種，對投資者評估的能力、對市場、區位、項目本身的判斷能力的要求比住宅都要高。部分投資者缺乏經驗和專業知識、急功近利的心態也是導致很多失敗的重要原因。投資地產項目，尤其是商鋪項目，必須要有一個好的心態，正所謂“牢騷太盛防腸斷，風物長宜放眼量。”

張羽沖的觀點是，投資商鋪必須要看其5年后的價值，因為在現在的條件下，一方面，前3年的超額獲利點幾乎都已經被開發商“精明”的高售價所攫取，另一方面，5年的時間，是經濟發展的一個重要周期，只要對未來的經濟發展有信心，就應該看到五年后其價值會發生巨大的變化。

秘訣：一般具有獨立門面的底商即使現在生意不太好，但經過市場培育期，獲取回報只是時間長短的問題，投資的心態一定要放正。另外，不要忘了讓合同體現出租金遞增的內容。

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