在央行5月15日親自下場挽救樓市，宣布將首套房的銀行貸款利率，在5年期LPR的基礎上下調20個基點后，樓市振奮不少。截至5月16日15時收盤，房地產板塊平均漲幅2.17%，多只公司個股獲得漲停，一躍成為當日熱門板塊。
不過，值得一提的是，央行給的是下限值，“因城施策”具體落地后會降到多少，每個城市都有自己的考量，昆明的銀行有沒有開始執行呢？
據云南房網這兩天了解，目前昆明反應最迅速的是中國銀行，首套房貸款利率可降至4.4%。其他大多數銀行均表示“暫未接到通知”，不過應該很快會跟進。
而首付比例方面，除主城五區外的安寧、嵩明等地，已經在執行二套最低30%的政策。
昆明主城5月銀行房貸利率
云南房網共統計了中國、工商、建設、招商、富滇、光大和興業等7家銀行。截至5月16日，首套房利率在4.4%-4.9%之間，首付比例為20-30%之間；二套房利率在5.2%左右，基本與上月持平。部分銀行優質客戶的放款周期甚至能做到當天放款。
給到最低報價的是中國銀行，首套貸款利率最低可到4.4%。不過，個貸經理表示，該政策主要針對新貸款客戶，關鍵要通過合作樓盤和貸款客戶的資質來綜合評估，“不是所有客戶都能做到4.4%的”。資料齊全的情況下，放款周期為1-2周。
報價較高的反而是此前降利率潮中反應較快的股份制銀行和地方銀行。其中，招商銀行首套房貸款利率為4.9%；富滇和光大銀行首套房貸款利率為4.8%。
昆明過去一年房貸利率波動其實已經趨于平穩
從過去數據來看，此次房貸的下調，無疑歷史性低點。對于行業信心的恢復而言有著積極的信號。還有一層重要的意義在于，房貸利率下限的調整，就相當于開了一扇門，讓后續市場還有繼續下調的空間，釋放出很強的積極信號。
但此次房貸利率的下調對于昆明的影響可能沒有其他城市那么大。
根據貝殼研究院數據，4月全國103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。如果是從5.17%降至4.4%，中間差77個基點。如果用100萬元、30年期的等額本息商業貸款為例子，月供減少額便會達到465元，購房總成本可減少近17萬元。
昆明首套房各利率月供和利息總額試算
而昆明呢？如果按照招商銀行目前首套房4.9%來算，與4.4%的利率相差50個基點，月供差額為300元/月。如果按大多數昆明銀行執行的4.6%利率計算，月供差額實際僅119元/月。就刺激程度上來說，并沒有想象中的大。
除了房貸利率，首付比例門檻也是個可以關注的點
當然，此次央行定向下調房貸利率，主要作用其實是傳遞信號，增加市場信心，能否改變市場預期，就看接下來的一兩個月。從地方和中央密集出臺房地產刺激政策的形勢看，保房地產的態度已經十分明確，如果利率下調后市場供求狀況仍舊低迷，幾乎可以肯定，還會有更大力度的刺激手段祭出。
接下來，在首套房貸利率已經降到6年來最低、20年來第三低的情況下，首套房的利率進一步下調的可能性已經很小，但公積金和二套房的貸款利率是否跟進卻值得關注。
公積金方面，雖然市場盼望公積金貸款也能隨之下調，但綜合各方面意見，大多數專家認為公積金貸款利率暫時不會下調，因為即使商業銀行執行4.4%的利率，仍舊高于公積金（5年期3.25%），而且利率過低也會影響公積金的正常運營。如果公積金層面要調整，可能也主要是貸款額度方面增加。
二套房貸雖然暫時仍按原來的利率政策執行，即在LPR基礎上加60個基點，但如果此次首套房貸利率下調對市場的刺激不明顯，二套房的利率大概率也會調整。因為如果首套房執行4.4%的利率，二套房仍執行5.2%的利率，二者利率差就拉大到80個基點，差距過大，對二套房的合理需求造成過度壓制，不利于市場復蘇。
從首付比例看，其實融資政策層面在首套房放寬的情況下，二套房也已悄然放松。今年以前，二套房的首付比例都是5成，但根據云南房網最近兩天的調查，昆明主城五區的二套房首付比例已經下調為4.5成，五區之外的郊區，比如安寧、嵩明等縣市，甚至已下調到3成。
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