房貸利率已降至6年最低，20年來(lái)第三低，歷史上都發(fā)生了什么

昨天（5月15日），央行親自下場(chǎng)挽救樓市了。

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)昨日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下稱《通知》），首套房的銀行貸款利率，可以在5年期LPR的基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，也就是減去0.2。由于最新的5年前LPR為4.6%，按照《通知》，首套房能夠拿到的最低房貸利率可以到4.4%。

如果未來(lái)LPR繼續(xù)下降，按照最新政策，房貸利率甚至可以低于4.4%。

房貸利率大降，會(huì)刺激昆明人買房嗎？

這是自2016年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房貸利率的最低點(diǎn)。實(shí)際上，2016年當(dāng)時(shí)銀行公開(kāi)的5年期及以上商業(yè)貸款利率其實(shí)是4.9%，但央行允許銀行下浮10%，也就是4.41%，仍然高于4.4%的最新利率。但當(dāng)時(shí)正值國(guó)家大力推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，各種優(yōu)惠政策層出不窮，有些銀行給到的首套房貸利率可以低至4.2%，甚至更低。

自2016年之后，國(guó)內(nèi)首套房貸利率不斷上漲，去年有些銀行曾經(jīng)達(dá)到6.15%的水平，但今年來(lái)房貸利率連續(xù)下降，在此次央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《通知》之前，昆明最低房貸利率與LPR持平，即4.6%。這一利率執(zhí)行不過(guò)一個(gè)來(lái)月，就已被4.4%的新低取代。

即便不考慮未來(lái)LPR有可能進(jìn)一步下調(diào)，現(xiàn)在4.4%的首套房貸利率，除了略高于2016年部分銀行給出的約4.2%的利率，在最近20年的歷史上，也只有2008年全球金融危機(jī)期間國(guó)內(nèi)房貸利率可以相提并論。

2008年，由于全球金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策，除了4萬(wàn)億放水之外，房貸利率也達(dá)到了歷史上最低點(diǎn)，當(dāng)年底，雖然5年期貸款基準(zhǔn)利率仍然在5.94%，但允許銀行最多下浮30%，也即按4.16%利率發(fā)放房貸。

從1998年央行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》以來(lái)，即將執(zhí)行的4.4%的首套房利率，是歷史第三低。以往房貸利率大幅度降低，往往出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷的時(shí)間點(diǎn)，比如2008年的全球金融危機(jī)，2016年的去庫(kù)存。

從歷史上看，在低利率執(zhí)行后不久，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)走出一波上漲行情，利率也隨即上調(diào)。比如2008年底房貸利率達(dá)到歷史最低點(diǎn)后，在4萬(wàn)億救市資金的刺激下，樓市迅速回暖，房?jī)r(jià)也開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)7年的上漲行情，到了2010年，房貸利率就回升到4.8%以上。

2016年初，為了消化住房庫(kù)存，大多數(shù)銀行的房貸利率曾低至4.41%，但到了兩年后，隨著房地產(chǎn)庫(kù)存迅速下降，房?jī)r(jià)不斷上漲，2018年底國(guó)內(nèi)首套房貸利率最低也要5.09%，昆明則要5.54%。

概括一下，以往央行運(yùn)用利率工具刺激樓市的典型做法是，你不買是吧？降利率。你還不買？繼續(xù)降。直到見(jiàn)效為止。

如今，房貸利率來(lái)到了1998年央行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》以來(lái)的第三低，以往的規(guī)律還能繼續(xù)延續(xù)嗎？

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