買到爛尾樓，購房者可不可以向開發商申請退房？欠銀行的貸款還用還嗎？遭遇購房糾紛，哪些證據是關鍵證據？購房者如何搜集保存證據？

一年一度的“3·15”國際消費者權益日到來之際，圍繞“共促消費公平助力依法維權”主題，3月16日，開屏新聞直播間邀請來自昆明市五華區人民法院、西山區人民法院的法官、法官助理及北京大成（昆明）律師事務所律師，圍繞“購房”過程常出現的糾紛情形共話消費者維權。

直播過程中，網友們通過開屏新聞客戶端、春城晚報官方抖音號、快手號、微博號、微信視頻號等渠道進行了在線觀看，并紛紛在下方留言板提問，互動活躍，法官、律師們也針對網友提出的問題一一進行解答。

買房這件大事，我們“挨”您“款”！開屏新聞這場直播干貨多多

記者在此摘選部分直播精彩內容，一起來了解。

精彩回顧

Q1 購房時，如何判斷自己購買的樓盤已經爛尾？

答：購房者可以用下幾個情形進行判斷：

1、開發建設進度慢或工地出現停工狀態；

2、非正常范圍內的大幅打折、降價銷售或變相地大幅促銷降價，如非特定人群的團購政策；

3、簽訂購房合同后遲遲未辦理合同登記備案手續；

4、樓盤“五證兩書”不齊全，“五證”指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設施工許可證、商品房預售許可證，“兩書”指住宅質量保證書、住宅使用說明書；

5、購房者的定金、首付款、按揭款或其他形式的購房款未打入預售資金監管賬戶；

6、樓盤已封頂，但交付時間卻無限期延遲；

7、拖欠施工方、供貨方工程款，甚至是拖欠銷售人員工資等。

Q2 什么情況下，購房者可以向開發商申請退房？有哪些法律途徑可尋？

答：首先要看合意。《民法典》第五百六十二條第一款規定，當事人協商一致，可以解除合同，也就是說如果購房者和開發商能夠達成解除合意，那購房合同就是可以解除的。

其次，看約定。《民法典》第五百六十二條第二款規定，當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同，也就是看雙方簽訂的購房合同對逾期交房、逾期辦證等開發商違約的情形，是否約定了購房者享有單方解除權，若購房者有解除權，那么可以行使解除權。

最后，再看法律規定。我國《民法典》第五百六十三條規定了合同的法定解除，即有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

所以，如果合意、約定解除都行不通，那購房者在樓盤爛尾、開發商遲延交房的情況下，可以行使合同法定解除權。

另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十一條第一款規定，根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法官提醒：

消費者要注意，合同解除權是有行使期限的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十一條第二款規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。這也是提醒大家，法律不保護躺在權利上睡覺的人，再通俗一點說就是解除權限期不行使，過期作廢。

另外，買到了爛尾樓，購房者可以依法主張解除合同，要回購房款，但是如果是已經支付大部分或全部購房款的購房者，如果開發商進入破產程序，那么解除購房合同不要房子只要購房款的購房者的債權就成為一般債權；如果不解除購房合同，支付完大部分或全款的購房者的債權是有一定優先性的，甚至在開發商重組之后是可以實際拿到房子的。所以，在主張解除合同的時候，購房者需要慎重考慮。

Q3 目前市場上很多樓盤都推出了精裝房，有的會存在交付質量問題，當“精裝房”變成“驚裝房”，如何維護自己的合法權益？

答：首先，“拒接”。如果雙方購房合同中把除房屋主體結構之外的質量標準，如裝修質量標準等作為房屋交付條件或購房者可以拒絕接房的情形的，那裝修質量未達到合同約定的交付標準的，購房者可以拒絕接房，開發商為此應當承擔的是限期維修后再行交付的責任以及可能存在的逾期交房違約責任。

其次，若購房者已經辦理房屋交接手續，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十條規定：

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。購房者可以要求開發商履行修復義務。

最后，如果精裝修標準嚴重縮水，如約定標準為4000元平方米，經有資質的部門鑒定或評估實際裝修標準僅為2000元平方米，明顯低于約定的標準，那么購房者可以要求開發商承擔違約責任，賠償由此造成的裝修差價，這在各地法院都有判例。

Q4 買的房子爛尾了，欠銀行的貸款還用還嗎？

答：要還。如果購房者以按揭貸款方式購房商品房，其是分別與房地產開發商簽訂商品房買賣合同，與銀行簽訂金融借款合同（一般房地產開發商會在金融借款合同中作為保證人簽字，提供階段性連帶責任保證），則購房者與房地產開發商形成商品房買賣合同關系，與銀行形成借款合同關系，兩者之間屬于不同的法律關系，有所關聯，但不是主從法律關系。

在購房者購買的商品房因開發商的原因導致長期停工無法交付時，因購房者與銀行之間的金融借款合同自雙方簽字時即生效，對雙方均具有約束力，在金融借款合同未被解除的情況下，購房者仍應按照借款合同的約定向銀行償還貸款本息。

至于購房者是否可以申請暫緩償還，應與作為合同相對方的銀行進行協商，看雙方是否可以協商一致變更還款方式及還款時間，因為依法成立的合同，若需變更合同內容應經雙方當事人協商一致。

若在借款合同未經雙方協商一致變更還款方式及還款時間，或者借款合同未被解除的情況下，購房者未按借款合同的約定償還貸款本息的，銀行基于借款合同的約定有權宣布借款提前到期，要求購房者償還全部到期未到期的貸款本金，對于逾期未歸還的貸款本金主張罰息，對于逾期未支付的利息主張復利。

Q5 遇到購房糾紛，哪些證據是關鍵證據？購房者如何來搜集保存證據？結合智慧法院的建設，在此方面法院有哪些便捷的程序？

答：購房者與房地產開發商之間發生的常見糾紛有因逾期交房、逾期辦證或者交付的房屋存在瑕疵引起的糾紛。

無論是因何種原因導致購房者與房地產開發商發生糾紛，商品房認購書或者商品房買賣合同、付款憑證、房地產開發商出具的收款收據是比較關鍵的證據，這些證據材料是證明雙方之間是否存在商品房預約合同或者商品房買賣合同關系以及購房者是否履行了其作為買受人的基本義務的基礎。

值得一提的是，購房者可以通過各種線上手段進行案件辦理，十分便捷。

近年來，智慧法院建設，讓“民事速裁”插上智慧化翅膀。昆明市西山區人民法院“智慧法院”建設中，積極試點無紙化辦公、無紙化辦案，強化人工智能輔助辦案系統研發和引進，建成云柜中心和電子卷宗掃描中心、配備語音識別轉化系統，實現電子卷宗隨案生成和法律文書口述錄入；通過“24小時自助法院”，提供全天候司法服務，做到“訴訟零等待，服務不打烊”，運行至今已有4300余件案件自助立案成功；“云上法庭”、人民法院在線服務平臺（“中國移動微法院”）等線上審理平臺，讓人民群眾足不出戶就參與訴訟活動，進一步提升了訴前調解的效率和多元解紛的質量。

現在，越來越多的人通過“中國移動微法院”微信小程序進行案件辦理。當事人首先通過實名認證、人臉識別和電子簽章等生物特征來確定其唯一性，填寫《送達地址確認書》，即可進入案件的在線辦理。小程序涵蓋了訴訟程序的所有環節，比如提交證據材料、舉證質證、辯論以及線上送達法律文書等內容，讓“數據多跑路，群眾少跑路”。

線上進行調解、庭審、提交相關材料和證據，既能夠開展無紙化訴訟活動，又能夠盡量減少關鍵證據的滅失風險，也減輕工作人員的工作量，盡快息訴解紛。法院還運用云解紛在線調解平臺、新視云信息交互一體機等信息化平臺調處房地產糾紛案件，與區內10個街道辦搭建專線，與涉及房地產的社區、物業、金融機構等架構信息交互系統，形成“1+10+N”的全網式訴源治理體系。

法官提醒：

面對矛盾糾紛，法院倡導雙方積極對話協商解決，購房者可以根據實際情況向開發商提出合理的調解方案，雙方及時溝通解決；若雙方單獨調解不暢，購房者可以向消費協會進行或者向行業協會進行反映，要求第三方介入組織調解。在起訴前，購房者還可以前往法院，管轄法院可以為雙方進行訴前調解。

關于嘉賓

符雅琪，昆明市五華區人民法院民事審判二庭副庭長、一級法官，曾獲優秀法官、辦案能手、優秀公務員等榮譽稱號。

買房這件大事，我們“挨”您“款”！開屏新聞這場直播干貨多多