近日，云南房網有幸與東原集團云南區域總經理沈蘇進行了深入的交流，帶領大家共同了解東原，也共同展望昆明房地產市場的未來。

東原集團云南區域總經理沈蘇

云南房網：如果我們沒記錯的話，東原集團進入昆明市場已經有三年，所以能否請您先簡單回顧一下昆明東原這三年的發展歷程？

沈蘇：不錯，從2018年開發東原璞閱到現在，東原進入昆明已經三年多，如果用一句話概括這東原這三年的發展，那就是一步一個腳印在做事情。

我們首先在昆明東市區開發了東原璞閱，這個項目上我們運用了西南區域比較前沿的精裝理念以及“童夢童享”社群運營理念。所以璞閱在一年內就拿下約16個億的銷售額，算得上前幾年在東市比較受矚目的樓盤。

東原璞閱“童夢童享”社區游樂設施

邁出第一步之后，我們對昆明市場有了一定的了解和信心，所以又在2019年7月份開發了東原·啟城。

啟城是當年空港片區的地王，樓面價從1500拍到了3500。而之所以我們會堅定不移地拿下這塊地，第一是因為它本身的規模夠大，而且這塊地還擁有持續開發的可能性；第二是因為昆明城市的發展方向是往滇中新區靠攏的，所以我們判斷它的位置會有一定的發展機會。

東原啟城位置示意

后來啟城的市場表現也印證了我們當時的判斷，即便在去年市場下行的時候，啟城也能保持一個穩定的去化狀態。

去年12月29日東原啟城1200套全裝集中交付，實現了約96%的到訪交付率，并做到了交房即交證，可謂讓業主吃下了一顆定心丸。

東原啟城交付現場

來到2021年后，我們拿下了印江山項目。

印江山的規模在西北新城算是比較大的，所以這個項目既保證了東原在昆明的貨值儲備，同時這塊地的規劃條件也讓我們能夠做出一些差異化的產品，讓東原的產品理念和品牌力得以體現。因此我們在這個項目上引入了TOP級產品“印”系。

東原印江山售樓部實景

總的來說東原在昆明這三年，并沒有著急去沖規模和銷量，也沒有盲目地加杠桿，而是在每個項目能夠具體呈現的時候，才會去按部就班地推進下一個項目。

云南房網：如您所說，3年時間東原在昆明只開發了三個項目，可謂一步一個腳印走得非常穩健，這種相對保守的發展思路與其他一些激進擴張的房企形成了鮮明的對比。所以能否請您介紹一下，這種低調穩健的作風，是否屬于東原的企業文化的一部分？以及東原究竟是一家怎樣的公司？

沈蘇：總體來說，穩健一直是東原集團的戰略大方向，而東原的這份穩健具體要分幾個點來細說：

第一個點是區域深耕，東原在每一個城市都沒有抱著打一槍換一個地方的思路，而是打算持續的做項目。

第二個點就是長期主義，東原并不是一家短視的公司，不會圖一時之快，也不會一上來就把項目、規模或者是負債做到很大，而是更重視一步一個腳印地穩妥發展。

第三個點，東原對于品牌的塑造很重視，比如在公司運營層面我們一直很看重老帶新，一直希望把老帶新的轉化率能夠維持在比較高的狀態，這也是因為老帶新對于品牌口碑有很強的推廣作用。

第四個點，東原一直信奉“所見即所得”，比如印江山項目，投入的重點都在社區會所，市政公園等方面，這些東西都是未來能夠持續發揮價值的場所。我們從來不會在項目里搞一些網紅打卡點之類的噱頭，因為這些東西或許短期內是能夠吸引到關注和流量，但等到項目開發完，業主來接房的時候發現這些網紅建筑已經拆掉了，這樣的話無形中會對開發商品牌和口碑造成損傷。

東原啟城實體展示區

第五點，東原一直在追尋的是一種“中而美”的境界，所謂的“中”指的是我們整體規模不能太大，不會為了規模去加杠桿導致自己騎虎難下，但也不能太小，如果太小的話可能會被資本市場淹沒，所以為什么我們一直以來在房企中的排名都是徘徊在40到50之間，就是為了詮釋“中”這個字。

至于“美”，第一個當然是指盡力去把產品做得好，只有產品做得好，大家才會認可你這個公司；第二個是指我們物業，東原物業賽惟測評連續兩年都是全國第一；第三個是我們的社群運營比較好，在全國數一數二，而且因為社群運營的存在，為業主提供了情感交流和聯動的平臺，而社區運營一定程度上又反哺了物業和產品，三者共同構建起了東原的品牌力。

總的來說，東原是一家穩健之余也不失亮點的公司。

云南房網：在昆明城中村改造一直是一個比較棘手的問題，以往人生地不熟的外來房企很少會涉足城改。但我們聽說東原啟城已經和空港經濟區簽訂了戰略合作協議，準備將項目規模擴大至一千多畝，而且該項目還涉及到了許多城中村改造的工作，能否請您詳細介紹一下東原啟城2.0項目的情況，以及東原為什么敢于接下城中村改造這個燙手的山芋？

沈蘇：好的，其實所謂的東原啟城2.0，也就是我們計劃打造的一個迪馬智慧生態城，它的位置就在空港片區大板橋、西沖一帶，東原啟城的旁邊，規模大概有1000多畝，也確實涉及到兩個城中村的改造。

迪馬智慧生態城效果圖

在一二級聯動方面，東原的能力確實不能和本地一些專精于城改的企業相提并論，但可以看到我們是在啟城的旁邊去接了城改，而不是貿然去主城核心區做城改項目。

之所以會做這個選擇，一方面也是因為已經開發了啟城，我們對空港經濟區比較熟悉了解；另一方面也是基于政府的支持于信任及東原的一些綜合能力，讓我們有信心把這個項目做好。

至于東原有哪些綜合能力，其實也需要分幾個點來說：

首先是東原的商業運營能力。

在開發迪馬智慧生態城之前，我們就請了空港管委會和滇中新區的領導，去重慶、成都、南京、上海走訪過我們的商業項目。在實際展示了我們的商業項目之后，我們的商業運營能力，尤其是打造特色商業的能力得到了空港管委會和滇中新區領導的認可。

其次是東原的資源整合能力。

目前整個空港經濟區存在一個空白就是沒有中學，教育資源的斷檔一直都是空港難以聚集人氣的原因之一。

而東原過去在重慶、成都的一些項目，在教育配套資源整合方面做得還不錯，所以這次我們打算在迪馬智慧生態城打造一所初中和高中，為空港經濟區補上教育配套這一短板，也讓片區的居民能有更多的選擇。

迪馬智慧生態城教育配套規劃

然后就是在創新型城市更新方面，東原其實一直在努力探索。

我們一直在嘗試一些嶄新的城改方式，不一定就會選擇大拆大建，而是要在拆遷的基礎上做好一些微改造和微更新，避免勞民傷財。在一些微改造方面，東原可以充分發揮自己在商業管理、物業管理、社區運營管理的能力。

比如說東原重慶后堡項目、兩江片區的The Oval一奧天地，就是我們創新型城改的典范。

The Oval一奧天地改造前后對比

所以總的來說盡管城改不是東原最擅長的領域，但我們既然打算要深耕昆明，那么就必須去提升自己在一二級聯動方面的能力和經驗，畢竟昆明80%的土地都涉及到一二級聯動，如果東原做不好一二級開發，那“深耕昆明”就變成一句空談了。

后續東原也希望能夠發揮城改的綜合能力，打造更多的成功項目，得到政府更多的信任。

云南房網：去年4月份東原在西北新城落下入昆以來的第三子，并且也將旗下的TOP產品系帶到了昆明，隨后市場也就流傳著“東原要給西北新城提提檔次”的說法，請問您怎么看待這個說法？東原印江山是否真能讓西北新城實現提檔升級？

沈蘇：要給一個區域提檔升級，這個大話我們東原不敢說。西北新城在區委區政府的耕耘下，成為了近期昆明擁有最成熟配套和地產開發最熱的片區之一，也有許多非常優秀的企業參與，并開發了大量不錯的項目，東原并不敢說要在這些優秀企業之上再去提升區域的檔次，也做不到。

只能說過去西北新城的許多地塊，本身容積率比較高，所以產品單一是在所難免的。而印江山因為地塊自身具備比較出色的條件，所以提供給我們更大的施展空間，能夠給市場帶來一些差異化的產品，填補一些市場的空缺。

印江山項目位置

當然，東原對于這塊土地也做了充分的準備和鉆研，才有機會在西北新城甚至在整個昆明呈現出不一樣的產品。

具體來說，比如之前有人問過我，說印江山2.6的容積率和3.0其實差距也不大，以前西北新城也有容積率接近的項目，為什么別的項目沒能實現差異化的產品？

實際上東原在去年底研究這塊土地的時候就發現了一個細節，除了2.6容積率之外，這塊地的建筑密度條件比較寬松。

一般市場上常見的3.0容積率的土地，如果是純住宅用地，它的建筑密度大約只能到20%左右，這就意味著開發的產品只能是高層住宅。

而印江山這塊地其實是由4個地塊組成，4個地塊中，有三塊地的建筑密度都可以到40%，這就給了我們實現高低配，開發疊拼產品的硬性前提。

印江山地塊詳細信息

所以如果不是發現了這個點，可能東原也會選擇放棄這塊地，但也正是因為這一點，足以支撐東原來打造出比較高端的產品系，所以我們果斷出手拿下了這塊地，也才有了現在的印江山項目。

云南房網：市場對于東原·印江山的情況非常關注，尤其是項目的疊拼產品熱度很高，請沈總簡單介紹一下東原·印江山，包括疊拼產品會在何時開盤？以及疊拼產品有哪些特點和優勢？

沈蘇：東原在做產品的時候，不是簡單地為做產品而做產品，而是更多地考慮讓家的每一個平方，都能有新的功能出現。所以東原疊拼的優勢在于功能性以及嶄新的生活理念，讓大家能夠生活的更加舒適。

至于這些特點和優勢具體如何體現，等到我們產品亮相的時候大家自然就會知道。疊拼產品不出意外的話應該會在本月內就推向市場，屆時歡迎大家來參觀。

印江山疊拼產品效果圖

其實印江山項目的細節很多，也不只是疊拼可以拿出來說，比如我們高層103㎡戶型，在這個面積段其實是很少見的，不但擁有中西廚的設計，而且規劃中就提前考慮了封陽臺，包括兒童房的設計理念也比較超前。

印江山103㎡戶型圖

很多常規戶型的兒童房，尺寸極小，空間憋屈，采光也不好，而印江山103㎡戶型在規劃階段就提前考慮到這一點，我們打算把生活陽臺改造為兒童房，這樣一來不但戶型的贈送面積大大增加，而且也實現了尺度充裕、采光充足的兒童房設計。這一設計也是在兼顧舒適性功能性的同時，把自己的產品邏輯體現出來。

云南房網：我們都知道，去年下半年以來樓市已經陷入了持續低迷，不過如果從土地出讓和新房供應的情況來看，市場的拐點也已經隱隱浮現。那么作為資深的房地產從業者，希望沈總能從您個人觀察研究的角度談談昆明樓市今后的走向，以及您對未來東原和昆明的合作有怎樣的期待？

沈蘇：現在昆明的市場確實是有壓力的，但東原并不會只看當下，當東原選擇進入昆明的時候，就已經在考慮行業未來的格局和變化。

總的來說，在對西南區域做了大量調研之后，我們認為昆明房地產市場的發展機會更大。

第一點：從云南自身的發展來看，云南未來會成為國家對外經貿經商一個比較核心的區域。近期昆明高新區、滇中新區已經吸引到像聞泰科技、京東方這種比較厲害的企業進駐，一個邊陲地區能吸引到如此量級的企業，這在以前是難以想象的。而之所以這些企業愿意過來，也是因為云南的戰略地位已經有了很大變化，如今云南是國家面對東南亞貿易的陸上口岸。現在云南每年能組裝2000萬部手機，未來會到1億部，甚至2億部，如果能達到這種規模，那必然會對云南的產業帶來結構性的變化，對人口導入、稅收都有很大幫助，所以在國家層面加大對東南亞貿易的趨勢下，云南橋頭堡的地位在不斷凸顯，這就意味著未來人、財、力等各方面的資源都會朝著省會昆明傾斜，而這一個傾斜我們是關注到的。

第二點，從公司戰略來說，我們也一直在找尋這樣一個有機會的城市，以前東原的城市布局一直是沿著長江在走，從重慶一直發展到了上海。但是現在除了這些成熟區域之外，我們也需要去找尋一些新興的城市，那么昆明不但有政策資源的傾斜，同時氣候條件也比較宜居，就理所當然成為了東原的重點目標。

第三點：公司在調研西南區域的時候，在其他幾個城市身上看到了一些問題。西南其他幾個城市，要么市場起伏比較大，要么操盤邏輯有問題，要么競爭壓力很大，基本都是一個短期內很難發展的狀態。而東原想要找到一個短期內就有機會，且也可以持續深耕的城市，綜合看下來昆明就是這樣的城市。

第四點：昆明市場還有一個關鍵機會就是去年一年沒怎么供地，這個狀況如果持續到一定程度，肯定會造成供需關系變化，再加上昆明十四五有著沖刺1000萬人口的規劃。如果人口不斷引進，融資層面也不斷放松，我們預計到今年三四季度，市場的機會就會浮現。

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