今年底，昆百大新紀元廣場B座商場的6年租期就要到了，又將面臨與眾多業(yè)主談判續(xù)租的問題。和6年前相比，實體商業(yè)的經營形勢進一步惡化，續(xù)租難度也進一步增加。
雖然如今的昆百大早已成為京城中介我愛我家旗下的一部分，商業(yè)所占份額并不大，但畢竟商業(yè)經營才是昆百大的老本行，尤其是位于三市街的新紀元廣場，是昆百大的根據(jù)地，如今B座商場租期即將到期，對昆百大來說，繼續(xù)租賃繼續(xù)經營，似乎并不是一個問題。然而，事情其實并沒有那么簡單。
可能有些人不太清楚，昆百大作為云南最老資格的商業(yè)經營企業(yè)，在昆明人印象中，過去幾十年一直在南屏步行街開商場，難道上面掛著昆明百貨大樓幾個大字的商業(yè)大樓，其實是租來的？
這棟商業(yè)大樓（B座商場）確實并非昆百大所有，但一開始并非如此。
2003年，昆百大將自己擁有的新紀元廣場B座商場分割為若干個銷售單位對外出售，然后由昆百大商業(yè)有限公司從業(yè)主手上租回來經營，所以新紀元廣場B座雖然看上去是一個整體，也一直由昆百大在經營，但實際上內部已經屬于若干面積不等的產權單位，持有人各不相同。
新紀元廣場B座商場
根據(jù)昆百大與業(yè)主的協(xié)議，業(yè)主將自己擁有的商場面積，出租給昆百大商業(yè)有限公司統(tǒng)一經營，租期為6年一個周期，到期后雙方協(xié)商續(xù)期。
2009年，新紀元廣場B座第一個租賃周期屆滿，雙方同意續(xù)期至2015年。2015年第二個租賃周期期滿后，雙方同意續(xù)租6年至2021年底，昆百大商業(yè)公司將支付的租金總額為27600萬元。
27600萬元的租金支出是個什么水平呢？根據(jù)我愛我家年報披露的數(shù)據(jù)，新紀元廣場B座商場的總面積為20173.52平方米，6年支付租金27600萬元，折合每平米每年租金2280元，也即每月190元/平方米。
在昆明市中心，寸土寸金的商業(yè)黃金地段，這個租金水平是高還是低，只有當年投資購買新紀元廣場B座產權商鋪的投資人才知道。由于時過境遷，目前已經很難查到投資人當年購買商鋪的價格，不過去年10月，呈貢法院曾經拍賣過新紀元廣場一樓的“一間”15.18平方米商鋪，拍賣起拍價為122.4萬，但兩次拍賣均無人報名。
如果按起拍價計算，商鋪的每平米拍賣價就超過了8萬元，考慮到新紀元廣場的土地期限恐怕已所剩不多，這個價格并不便宜。如果按阿里拍賣標注的180萬市場價計算，每平米單價更是高達11.86萬元。
新紀元廣場B座看上去是一個完整的商場，但其實已被分割為若干產權單位
這么貴的商鋪，租金回報是多少呢？拍賣公告顯示的年租金為66894.59元（稅前），折合每平米年租金為4406.76元，每月367.2元/平米，比我愛我家財報中公布的平均租金高得多，當然這是因為被拍賣的這個商鋪是在一樓，位置比較好。
但即便是一樓比較好的鋪位，如果按122.4萬的起拍價算，租金年回報率也只有約5.47%，并不算多高。要是按第一次拍賣153萬的起拍價算，年回報率更是低至4.37%。
因為對租金等問題不滿，在2016年新紀元廣場B座商場新一輪租期租賃協(xié)議生效后，多個業(yè)主將昆百大商業(yè)公司告上法庭，提出“《昆明新百貨大樓Ｂ座產權商場2016年臨時業(yè)主大會會議決議》（以下簡稱會議決議）未經質證，該會議決議的計票依據(jù)（表決票底稿）亦未提交法庭。實際上，該決議在表決過程中存在程序違法、表決票造假等情形，嚴重違反業(yè)主意愿。”
天眼查的相關信息顯示，以同樣理由起訴昆百大商業(yè)公司的業(yè)主有幾十人之多。但這些訴訟均以業(yè)主敗訴告終。昆百大方面自辯的其中一個理由是：“涉案商場系產權式商場，基于該特點，業(yè)主通過業(yè)主公約和業(yè)主大會決議的方式，對其商鋪使用權和占用權進行適度限定或讓渡，能夠兼顧大多數(shù)業(yè)主利益。”
這也透露出產權商鋪權利邊界界定的一個棘手問題。在去年底呈貢法院拍賣新紀元廣場B座商鋪時，法院公告也明確提到，“標的物無圖紙，物業(yè)、業(yè)主委員會都無法確定標的物位置，業(yè)主按占比分紅”。這其實意味著，新紀元廣場B座商場雖然名義上被眾多投資者持有，可是如果昆百大不租，業(yè)主很難單獨處置，因為連“物業(yè)、業(yè)主委員會都無法確定標的物位置”，所謂的產權，其實更像是某種分紅權。
新紀元商場經營多年，裝修和設備已經開始老化，繼續(xù)經營可能需要翻新改造
轉眼之間，新紀元廣場B座商場又將到決定下一個6年租期的時候。平心而論，在實體商業(yè)經營如此困難的情況下，昆百大已經從業(yè)主手上持續(xù)租了18年，如果按2015-2021的總租金計算，總共付出的租金已經有七八億，也算是不錯了。同一個時期，昆明絕大多數(shù)返租式產權商鋪都出現(xiàn)租賃方跑路、無法兌現(xiàn)租金的情況，昆百大堅持這么長時間，已經非常罕見。
因此，如果沒有意外，第四個租期仍舊會續(xù)租，因為對業(yè)主而言，這種無法單獨處置的產權商鋪，其實只有租給昆百大一條出路。而對昆百大來說，即便商業(yè)經營再困難，即便我愛我家的主業(yè)早就是房地產經紀，可是從經營了幾十年的根據(jù)地撤退，代價也難以承受。
既然續(xù)租對雙方來說都幾乎是唯一選擇，接下來的問題是，租金該怎么定？如今，實體商業(yè)的大環(huán)境比6年前更加惡化，旁邊的王府井百貨已經關閉部分樓層，減少營業(yè)面積，新紀元商場如果經營面積無法縮減，降低租金似乎更合乎形勢，但那么多業(yè)主能接受嗎？
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