最近一段時間，小編有一個朋友干了一件讓人非常看不懂的事情。
他賣掉了一套位于昆明北二環邊的住宅，然后拿這筆錢買了4套LOFT公寓。
與住宅產品相比，公寓產品產權年限少了30年，水電費要貴一截，不能落戶也不能劃片學校。這些弊端相信稍微了解房地產的都是一清二楚。
因此，賣掉住宅換公寓的操作，乍看之下如同賣掉西瓜換芝麻，讓人難以理解。
不過在了解整件事情的來龍去脈之后，這看似荒唐的操作背后或許真的有可取之處。
在昆明，住宅和公寓哪個是更好的理財產品？
我們先簡單回顧一下這件事的經過：
被他賣掉的這套住宅位于北二環外，面積約140㎡，而他購買的4套公寓就在住宅小區街對面，34㎡的LOFT公寓，精裝修。
賣掉的這套住宅之前已經出租了多年，目前月租金在3200元上下。
以前他對租房市場了解不多，這套住宅的出租一直是交由中介打理。直到最近因外地親戚來昆工作，托他幫忙就近租房，他才開始了解周邊租房市場行情。
在做了大量功課后，他發現一個問題。
他這套住宅所處的片區，一些三四十平米的公寓月租金都可以到1500以上，而他這套房子面積雖然很大，但租金收益卻并沒有和套內面積成正比。
如果看二手房售價，他這套房子的掛牌價格大約可以到230萬左右，而同片區的一些公寓產品，精裝公寓售價還不到五十萬，毛坯的甚至才三四十萬，這意味著如果他把這套大戶型賣掉，至少夠在同地段買5套公寓。
而5套公寓即便按該片區1500元的最低租金水平來算，租金收益明顯比單套住宅高得多。并且，雖然公寓的水電費確實比住宅貴，但如果只是用作出租，水電費也不用自己出。
把這筆賬大概算明白以后，剛好最近該片區有一個精裝的公寓項目開盤，于是他果斷將住宅出手，拿這筆錢買下了4套公寓。
賣掉住宅換成公寓的做法，是否可取？
雖然公寓的租金收益確實比住宅大，但賣掉住宅換公寓的做法是否可取，還是要結合具體情況來看。
假設發生急用錢需要變現的情況，以目前供過于求，庫存積壓的市場環境，公寓的轉手難度也比住宅大，變現能力并不如住宅。
昆明商辦公寓庫存巨大（圖源昆明銳理）
并且，如果把住宅賣掉換成公寓，假如出租并不順利，或者租不到理想的價格，那么這種做法就真成了舍玉取瓦。
因此，如果要效仿這種理財方式，有三個必須遵循的硬性前提：
第一，自身現金流充裕，只追求租賃回報這種長期收益。
第二，對租賃市場的情況能夠了如指掌。
第三，選擇的公寓項目一定要靠譜。
而目前昆明的公寓市場呈現嚴重的兩極分化，雖然公寓存量很大，項目很多，但真正優質的公寓卻是鳳毛麟角，所以如何挑選靠譜的公寓也是一門必修課。
那么我們就以這位朋友入手的4套公寓來分析一下，看看他選擇的項目怎么樣。
億萊·北京路壹號
賣掉了140平米大戶型以后，小編這位朋友選擇了同片區街對面的一個公寓項目，項目名字叫“北京路壹號”。
北京路壹號項目效果圖
前文提到，選擇公寓產品作為理財方式，最關鍵的就是能不能租出去，能不能租到理想的價格。所以判斷一個公寓靠不靠譜，其實就是看它是否滿足租房人群的各種需求。
而租房群體的需求無非是一下幾點：
1、交通是否便捷，有沒有地鐵；
2、周邊配套是否成熟，生活方不方便；
3、房屋本身的品質怎么樣，帶不帶家具家電，是不是精裝；
4、社區環境、氛圍、圈層等其他因素；
“北京路壹號”項目在各方面的表現都稱得上無可挑剔，不得不佩服他眼光確實毒辣。項目位置在昆十中求實校區旁邊，距離司家營地鐵站大約300米左右。
北京路壹號項目位置示意
除了臨近地鐵，交通便利之外，北京路壹號還配套了健身房、公共餐廳、咖啡廳、露天吧、公共圖書室等豐富的設施。這些設施讓項目更貼近年輕租客的需求，而抓住了年輕群體無疑是抓住了租房市場的主力軍。
北京路壹號健身房效果圖
值得一提的是，北京路壹號這個項目是目前昆明僅有的4個“雙鑰匙”LOFT公寓之一。所謂的“雙鑰匙”LOFT上下兩層可以獨立分開為兩間房子，簡單來說就是花一套房的錢，可以分兩套租出去，收兩份租金。
北京路壹號雙鑰匙LOFT戶型
以小編朋友的情況為例，他買了4套“雙鑰匙”LOFT公寓，意味著以后可以分成8間房來出租，即便單間租金會縮水一些，但整體收益肯定會高出一截。
因此，如果我們只考慮公寓的租金收益，那么億萊·北京路壹號在各方面的表現都非常拔尖。
當房地產發展進入到存量時代后，短線炒作的買房理財思路已經不再具備可行性，這也是為什么我們認為這種賣掉住宅買公寓的做法有其可取之處的原因，因為租賃回報本身就是一種長線的理財思維。
雖然這種做法未必適合所有人，但在國家“房住不炒”的大基調下，及時轉變理財思路，搶占租房市場優質資源，或許也就站到了下一個風口。
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