中國人骨子里對房子的執念，造就了中國房地產的輝煌時代，成為國家飛速發展階段的重要經濟支柱。很多人因此享受到了房地產行業帶來的紅利，房子也成了很多人眼中“只漲不跌”的資產。
直到國家“房住不炒”的指導方針出現，“限購”、“指導價”、“房貸緊縮”等等一系列組合拳出臺，讓過熱的房市逐漸降溫。
對于有購房剛需的普通人來說，如何在樓市價格的起伏中找到買房的最佳時機，才是終極命題。
多地出臺“限跌令”
房價下跌不是目的，維穩才是大勢所趨
相比于一線城市紛紛升級調控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市正在迎接“逆向”調控。
2021年8月21日，湖南岳陽發文規定商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為了第一個祭出“限跌令”的城市。
2021年8月31日，江蘇縣級市江陰也針對樓市發文提出：嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。
據機構不完全統計，近段時間還有沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發布了類似“限跌令”政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰的主意就值得警惕了。嚴控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。
“如果房企無序降價，可能會引起業主的反對，造成很多新的情況和問題，類似聚眾鬧事等現象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對于同類房企的業務開展會有沖擊。”
（以上數據來源：中國新聞網https://mp.weixin.qq.com/s/YUsIB93t9NDuH9m7m9Ty4g）
而這一系列的“限跌令”，恰恰說明了國家對房價調控的底線，說明了國家對房地產的根本態度：房價下跌不是做宏觀調控的目的，而維穩房價，才是平衡經濟發展和人民生活幸福感的大勢所趨。
搞清楚房子價格的底層邏輯，永遠不會買虧
對于普通購房者而言，了解了國家的宏觀調控方向，頂多讓你了解市場的政策導向，但是什么價格買不會“虧”，才是普通購房者關心的問題。
要搞清楚房子會不會“買虧”，那我們就要從房子價格的底層邏輯說起。
供需關系，是影響價格的不變真理。
和所有商品一樣，房子價格同樣受到供需關系的影響，只不過房產的供需關系，不應該簡單地分析市場存量和購房需求，因為隨著人們生活水平的提高，購房需求不再是單一的剛需購房，而是還有改善購房、家庭成員分居、多地購房等復雜的感性因素。
因此在分析需求因素時，我們應該去看那些更加穩定、不容易變化的因素，才能更加準確地判斷房價未來的趨勢。
1. 帶資源的房產，“供應”永遠緊張
這里的“資源”是廣義的“資源”，指代的是那些稀缺的、不可復制或是很難復制的附加值，正因為這種特質，就注定永遠處于供應不足的狀態，而經濟學中的“供應不足”是必然與價格成正比的。
放在城市中，這種“資源”通常包括自然景觀、人文因素、生活配套。三種因素互相協調、互相影響，通常我們認為達到兩條即為值得購買，滿足三個條件的，就可以判定為“稀缺”的房產。
2. 在城市發展軸上的房產，“需求”永遠高漲
我們所有人都見證了這30年來城市化飛速發展的進程，我們也見證過很多從門可羅雀到人聲鼎沸的地段。
不同于一二線城市發展和擴張都到了一個無法大規模前進的勢態，三四線城市的城市活力依然有待挖掘。而有可觀發展潛力的城市，位于城市發展軸上的房產，通常意味著未來配套的越來越完善，意味著人口集中的趨勢，當然也就意味著對房產無法估量的海量“需求”。
想要找到買房時機，要理解成本的算法
說完怎么看房子的價值，知道了應該買什么樣的房，我們接下來就需要知道什么時候買。
自從股市普及之后，“抄底”這個詞也流行起來，對購房者而言，當然也希望能“抄底”買房。但是房價的“底”和股價的“底”有著明顯的區別。股價的“底”往往是指某個特定的時間區間內，價格曲線的底部，而房價的“底”和所有實物商品一樣，在于成本。
所以最佳的買房時機，當然就是價格最接近成本的時候。
可是正常的商業邏輯成本都是不能說的秘密，普通購房者怎么知道房子的成本呢？其實我們并不需要了解特別細致，只需要看一個很簡單的公式：房產成本=拿地成本+建安成本+其他成本（比如：財務成本、管理成本、人工、稅籌等），畢竟我們只想知道買房時機，并不是去給開發商查稅的，大致了解即可。
1. 公開透明的拿地成本，要學會查詢
其實拿地成本都是公開透明的，當地的住建部官網、房產門戶網站都會對拿地價格進行信息披露，甚至都不用你算，會直接算出樓面價格以供參考。
唯一費點功夫的就是去檢索這些資料，因為拿地和你買房的時候有一定的時間差，找資料注定會費點時間。
2. 建安成本直接決定房屋質量
根據百度百科披露，2008年春節過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元。這還是十幾年前的數據，之后數據沒有更新，我們也無從查證，但是粗略按照2000元/㎡計算，只會低不會高。
（以上數據來源：百度百科）
3. 其他成本往往決定了生活品質
建安成本其實只是整個建設成本中一個主要部分，實際情況是，小區配套的室外工程、地庫也是成本分攤中的大項。而小區的環境、小區配套設施等這些生活的附加項，可以說是沒有上限的，畢竟有的高端樓盤一棵樹都要幾十萬。
除此之外，還有財務費用、銷售費用、管理費用，以及稅金、政府收費等等一系列必然會發生，占比還不小的成本費用。而這些費用，會因為建筑層高、總建筑面積、當地政策等等因素不同而不同。
如果我們按照國家最低標準的綠化面積，以及三四線城市的成本費用來估算，其他成本這一項保守估計應該在1500元/㎡以上。
現在就是昭通的最佳買房時機
如果把成本公式套用在昭通，那么昭通的成本底價，也就是只算樓面成本和建安成本的底價是多少？
根據樂居買房2020年披露的昭通拿地價格一覽看出，昭通中心城區樓面價突破2000元/㎡，其他地區樓面價基本都在1000元/㎡左右。
（以上數據來源：https://www.sohu.com/a/419054218_99986045）
那除昭通中心城區外，昭通房產的成本底價大致可以估算為：1000元/㎡的樓面價+2000元/㎡的建安成本+1500元/㎡的其他費用=4500元/㎡。
（以上數據來源：https://zhaotong.anjuke.com/market/zhaoyangqu/）
根據安居客昭陽區成交均價5894元/㎡的數據，在保障小區環境和配套的前提下，現在昭通的房價已經非常接近成本價格了。也就是說，現在的昭通已經到了買房的最佳時機。
兩種人，勸你們現在就買房
不是說“房住不炒”嗎？除了住房剛需人群，還有什么人應該買房？
小編可不是要勸你“炒房”，而是想把住房剛需人群分個類：沒有房子的和對現在住的房子不滿意的。
沒有房子的，大家都能理解，為什么要勸那些對現在住的房子不滿意的人買房呢？
我們必須承認一點，我們的生活是越來越好的，隨著生活質量的提高，自然會對住房有升級需求。可是很多人并不會提前意識到自己是有這個需求的，總會覺得等錢攢夠了，或者確實忍受不了現在的居住環境了，才會去考慮“換房”。
昭通這個買房時機，對于沒有房的人來說，意味著更低的門檻；而對于想要“升級”的人來說卻意味著可以更早的實現，或者可以“升級”到更好的房。
房子依然是很多人需要奮斗一生的資產，購買時謹慎觀望是人之常情，但真正地抓住機會才是改善個人及家庭生活的唯一方式。
房子不是金融產品，普通購房者也不是為了“炒房”，我們能做的，是看懂房子作為商品的價值，然后付出自己覺得值得的價格，這就夠了。
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