9月16日，居住在蘭亭上錦（翠海雅筑花園）二期的業主向都市時報反映，小區于2015年交房后，樓棟門禁系統幾乎沒有正常工作過，多次向物業報修，問題也沒能得到徹底解決。近日，物業要求動用維修基金對門禁系統進行徹底更換，部分業主認為，門禁系統交付的時候就不合格，現在更換需要業主出錢很不合理。
對于更換樓棟門禁系統一事，物業表示，小區業主入住已有數年，門禁系統逐漸老化，故障增多，配件已停產無法進行維修，加上部分業主認為原系統需要刷卡太麻煩，因此才進行更換，目前處于征求意見階段。
小區2棟單元門門禁系統無法上鎖
2棟單元門上張貼的門禁系統故障提示
物業要動用維修基金更換門禁系統的公示 業主供圖
業主認為：
更換門禁系統不該動用維修基金
位于春雨路的蘭亭上錦二期共有7棟單元樓，每個單元門口都配有一套可視化對講門禁系統，小區住戶進入需要先刷卡，外來訪客則需撥房號讓業主確認身份開門。
記者走訪發現，小區2棟、6棟存在門禁系統無法上鎖的情況，外來訪客能隨意進出。2棟單元門上，張貼了“門禁系統故障，待料維修中，已加強巡邏，敬請諒解”的提示，6棟則沒有任何提示。
“門禁系統已經壞了三四個月了，任何人都可以隨意進出。”住在2棟的彭先生說，門禁系統壞了，住戶的安全就很難得到保障。
業主丁女士說，小區自交房以來，多個樓棟的門禁系統都無法使用，不斷地出現各種問題，向物業反映后也沒能得到徹底解決。丁女士認為，開發商在交房時，這套系統就是不合格的，如今更換需要動用維修基金很不合理。
業主王先生也表示，自接房以來，小區樓棟門禁系統一直不好用，如今要大面積更換，讓人不得不懷疑開發商在選擇門禁系統時，是否達到了相關標準。“維修基金應該是在小區遇到重大安全隱患，需要改造時才能動用的一筆錢，不是任何情況都可以隨意動用的。”王先生認為，如果這次使用維修基金更換門禁系統，那以后小區內大大小小的問題是不是都需要用維修基金？王先生表示，業主應該成立一個業主委員會，對物業使用維修基金的情況進行監管。
“維修基金應該用在刀刃上，多年后房子老化，需要用維修基金的地方會很多，現在就動用維修基金，以后房屋老化需要維修，業主就要重新交錢，到時候湊錢會比較困難。”業主郭女士說，小區很多地方都張貼了廣告，物業從來沒有對業主公示過廣告收益。要更換門禁系統，可以用廣告收益和物業費。“此前業主一直想成立業主委員會，相關的材料已經遞交給街道辦事處，但一直沒有等到回復，也沒有相關人員指導和協助我們，所以一直沒成立起來。”
物業回應：
門禁系統已老化，部分零件已停產
蘭亭上錦小區和融物業項目經理段先生表示，小區交房時，各項工程驗收都已通過。如今，小區樓棟門禁系統已逐漸老化，故障增多，配件已停產無法進行維修，加之系統相對落后，滿足不了部分業主的需求，所以物業打算進行大規模更換，目前處于征求意見階段。
段先生介紹，今年6月，小區樓棟門禁系統的主板出現故障，業主家里的可視化屏幕出現看不清人臉的情況，技術人員打算維修，卻發現部分零件已停產。此外，門禁系統進出需要刷卡，部分業主希望更換成人臉識別系統。
“維修基金由住建局統一管理，有業主提出想要更換門禁系統后，我們就向住建局申請使用維修基金，對方要求我們在小區內公示并取得23以上的業主同意后，再由他們牽頭完成更換的相關事務。”段先生說。
段先生介紹，更換門禁系統使用維修基金的公示9月初已經張貼，公布期為2個月。公示后業主需要簽字確認自己的意見，要有23以上的業主同意才能進行更換，更換的地點和費用都會進行公示。所以，能不能更換，實際權利在業主手中。
段先生表示，維修基金在業主辦理產權證時就已經交清，每戶業主平均6000元。此次更換門禁系統預計要花12萬多元，小區二期共有1356戶業主，平攤下來每戶大概需要出90元，這筆錢會直接從維修基金里扣除，不用住戶再交錢。針對業主提到要成立業委會一事，只要通過相關流程，滿足業委會成立的條件即可，物業不會干涉。
針對成立業主委員會一事，馬街街道辦事處的工作人員表示，相關事務需咨詢街道城市管理綜合服務中心。隨后記者撥通該部門電話，但無人接聽。
西山區住建局：
更換項目屬于維修基金使用范圍
針對蘭亭上錦小區維修基金糾紛一事，西山區住建局一名工作人員表示，小區樓棟門禁系統位于共用區域，屬于維修基金的適用范圍內。“此前工作人員到小區實地查看過，蘭亭上錦二期的門禁系統滿足更換的條件，物業需要將相關的費用和方案進行公示，若征得2/3以上的業主同意，就能進行更換。”
律師說法：
若系統交付時有問題，就不能動用維修基金
云南天外天律師事務所高級合伙人、律師張云龍介紹，維修基金一般是指住宅專項維修資金，專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的資金，包括設施和共用設施設備使用的房屋等。
“物業使用該資金，要符合保修期滿，用于公共部分的維修、改造的條件，同時還需經過23以上的業主及有關部門申請同意后才可以使用。”張云龍說，如果門禁系統在一開始交付時就有問題，則不屬于保修期滿后才出現的問題，不符合使用維修資金的情況。
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，若要支出維修基金，需遵循“雙23特別多數原則”，即占建筑物總面積23以上的業主且占總人數23以上的業主討論通過使用建議。
維修資金的使用最終要得到房產行政部門或管理部門的備案與審核同意。物業或者業主要先后到住建局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等多個部門辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。
對于符合以上條件的，確有需要的可以申請維修資金的使用。
新聞助讀
什么情況下可使用房屋維修基金
房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。
房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內，由業主共同擁有并使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他共用設施設備等。
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