近一段時(shí)間，昆明打折賣房的樓盤比較多，有些折扣還挺大，比如西市區(qū)滇池半山，去年6月開盤時(shí)洋房開盤價(jià)賣到接近2萬，一周前搞特價(jià)，洋房只賣1萬一平。連高高在上的巫家壩，也有新盤聲稱特價(jià)房源只賣1萬4千多，而去年巫家壩的樓盤基本都在2萬左右的價(jià)格。還有經(jīng)開區(qū)某個(gè)樓盤，更是號(hào)稱不到7000元。
種種跡象表明，昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)結(jié)束了過去幾年的單邊上漲行情，開始進(jìn)入有漲有跌的調(diào)整周期。最新的銳理數(shù)據(jù)也顯示，昆明新建住宅均價(jià)已重新回到1.5萬以下。
房?jī)r(jià)有所回落，大多數(shù)項(xiàng)目促銷更頻繁，促銷幅度也更大，對(duì)購(gòu)房者來說當(dāng)然是一件好事，意味著上車容易了，可以買更大更好的房子了。可是市面上打折的項(xiàng)目多了，購(gòu)房者反倒很容易犯兩個(gè)錯(cuò)誤——
錯(cuò)誤一：房?jī)r(jià)越便宜越好，哪個(gè)便宜買哪個(gè)。
錯(cuò)誤二：幻想房?jī)r(jià)還會(huì)大幅度下滑，該出手時(shí)不出手，錯(cuò)過上車最佳時(shí)機(jī)。
先來說說錯(cuò)誤一。
想要房?jī)r(jià)更實(shí)惠本身沒錯(cuò)，可是貪便宜就很容易出問題，因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目如果原來定價(jià)比較高，突然出現(xiàn)斷崖式降價(jià)行為，一般只可能是兩個(gè)原因：一是項(xiàng)目出現(xiàn)致命缺陷，不大幅降價(jià)不行了；二是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，不得不斷臂求生。有時(shí)候這兩個(gè)原因同時(shí)出現(xiàn)，就更加要命了。
去年，央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)“三道紅線”調(diào)控政策，部分開發(fā)商出現(xiàn)嚴(yán)重資金鏈危機(jī)，所以今年以來不少開發(fā)商因?yàn)榧庇诨乜疃蠓冉祪r(jià)。表面上看，開發(fā)商大幅度降價(jià)是有利于購(gòu)房者的，但帶來的問題是如果房企資金鏈并不能根本性緩解，后面還有沒有錢蓋房子？項(xiàng)目能不能按期交付？原來的兌現(xiàn)還能不能承諾？工程質(zhì)量還能不能保證？
滇池半山前期推廣逼格滿滿，近期斷崖式降價(jià)引來市場(chǎng)質(zhì)疑
就拿最近大幅降價(jià)的滇池半山來說，一方面1萬左右的洋房的確吸引了不少“抄底”的購(gòu)房者，但另一方面，已經(jīng)買房的老業(yè)主也提出，滇池半山原來承諾今年9月開學(xué)的昆一中無法實(shí)現(xiàn)；從地鐵站到小區(qū)的業(yè)主回家近道連影子也沒有；號(hào)稱是高端洋房可是電梯居然不能直通車庫(kù)；開發(fā)商負(fù)責(zé)提升改造的翠峰公園敷衍了事，因?yàn)橹袠?biāo)改造公園的企業(yè)本身就是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，實(shí)際投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到承諾。
在同行看來，滇池半山出現(xiàn)這些問題也很正常，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一下子便宜了好幾千，羊毛出在羊身上，品質(zhì)縮水是再正常不過的事。
其實(shí)品質(zhì)縮水還算不錯(cuò)，項(xiàng)目停工、爛尾才是這類樓盤真正的噩夢(mèng)。2017年，位于滇池路口一環(huán)邊的新都昌·永昌廣場(chǎng)推出4800元的特價(jià)房源，吸引了不少購(gòu)房者，可是這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年就停工爛尾了。
曾經(jīng)只賣4800元的新都昌廣場(chǎng)爛尾后被他人接盤
再比如上個(gè)月傳出驚爆價(jià)6900元/平的御龍春曉，便宜是足夠便宜，就算是在房?jī)r(jià)整體偏低的經(jīng)開區(qū)也是價(jià)格最低的樓盤，可是這個(gè)項(xiàng)目既有未批先建的歷史，又有銷售“空氣房”的劣跡，就連樓盤名字也改了幾次，這樣的項(xiàng)目就算再便宜，出手時(shí)也得掂量掂量。
再來看看錯(cuò)誤二。
近期許多樓盤打折賣房，因?yàn)閰⑴c的開發(fā)商比較多，給市場(chǎng)的印象是昆明房?jī)r(jià)降了不少，但如果仔細(xì)看打折名單，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)絕大多數(shù)樓盤都只是階段性促銷，給出的優(yōu)惠并不算大，特價(jià)房源也不多，而且往往有附加條件，并不容易買到。
比如中交龍光的玖云臺(tái)景里，打出了特價(jià)房源14xxx元的廣告，表面上看比巫家壩的平均房?jī)r(jià)低不少，可是這些特價(jià)房源只有30套，而且要求全款，現(xiàn)在有幾個(gè)人能夠全款買房？另外，中交龍光特價(jià)銷售的是毛坯房，而巫家壩絕大多數(shù)是精裝修，毛坯房本來就應(yīng)該比精裝修便宜幾千塊。
巫家壩絕大多數(shù)樓盤價(jià)格堅(jiān)挺
還有瑞鼎城，本來就是賣了好多年的尾房，戶型大，又是筒子樓，打折也屬于正常。其他像滇池一英里、中海云著，促銷優(yōu)惠的也都是尾房。
目前市場(chǎng)上真正降幅比較大的項(xiàng)目，只有古滇名城、滇池半山等少數(shù)幾個(gè)，以及部分公寓。古滇名城有7.5折的住宅，算是優(yōu)惠幅度比較大了，可是古滇名城為什么有這么大的優(yōu)惠，大家都很清楚，屬于可遇不可求；再就是滇池半山，陽(yáng)光城給出如此巨大的優(yōu)惠，殺敵一千自損八百，想來也是有不得已的原因，市場(chǎng)上其他樓盤和開發(fā)商不到萬不得已不會(huì)出此下策。
有人可能會(huì)問，既然絕大多數(shù)樓盤優(yōu)惠幅度不大，而且房源有限，為什么第三方機(jī)構(gòu)給出的昆明7月均價(jià)比6月降了800多呢？
其實(shí)銳理數(shù)據(jù)計(jì)算的是成交均價(jià)，而不是中位數(shù)房?jī)r(jià)，波動(dòng)本身就比較大。如果看過幾天后國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月房?jī)r(jià)指數(shù)，波動(dòng)幅度肯定會(huì)大大小于銳理數(shù)據(jù)。另外，成交均價(jià)比較容易受個(gè)別樓盤的影響，進(jìn)入6月后，受滇池周邊開發(fā)整頓的影響，環(huán)滇池地區(qū)新房網(wǎng)簽備案暫停，而環(huán)滇區(qū)域的房?jī)r(jià)又比較高，對(duì)近兩個(gè)月昆明新房均價(jià)影響很大。接下來昆明有幾個(gè)高價(jià)位樓盤將陸續(xù)上市，勢(shì)必又會(huì)拉高均價(jià)。
而且，如果看昆明一些資源稀缺型或產(chǎn)品稀缺型樓盤，價(jià)格其實(shí)非常穩(wěn)定，比如滇池度假區(qū)的龍湖山海原著，房子不愁銷售，就沒什么特價(jià)賣房的促銷；還有享有無敵海景的山海灣8號(hào)，不僅沒有降價(jià)，據(jù)置業(yè)顧問介紹，后期還會(huì)上調(diào)價(jià)格。
觀滇項(xiàng)目很難降價(jià)
既然絕大多數(shù)樓盤都不會(huì)搞斷崖式降價(jià)，幻想房?jī)r(jià)還會(huì)大幅度降低就沒有多大意義，趁現(xiàn)在許多樓盤還有不錯(cuò)的優(yōu)惠，該出手時(shí)就出手。即使有些樓盤有可能今后有更大優(yōu)惠，其實(shí)也沒必要追求“抄底”，因?yàn)楦鶕?jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，只要選對(duì)項(xiàng)目，在長(zhǎng)周期上就不會(huì)吃虧，一味等待最低點(diǎn)其實(shí)沒多大必要。
昆明目前銷售時(shí)間最長(zhǎng)的項(xiàng)目之一俊發(fā)城就是個(gè)很好的例子，俊發(fā)城2013年首開，至今已經(jīng)賣了8年，期間昆明市場(chǎng)也有過價(jià)格波動(dòng)，但從8年周期來看，同樣的產(chǎn)品8年間已經(jīng)漲了一倍，大趨勢(shì)早就熨平了中間的微小波動(dòng)。
還有賣了18年的世博生態(tài)城，2006年首開時(shí)洋房才賣4千多，預(yù)計(jì)今年9月開售的藍(lán)湖鄰里二期洋房可能要賣到2萬，過去18年里昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多個(gè)周期，房?jī)r(jià)漲跌了好幾輪，可是看18年的房?jī)r(jià)曲線，仍是一條大幅向上的斜線，中間的波動(dòng)幾乎可以忽略不計(jì)。
怎么選樓盤？
前面說了，只要選對(duì)項(xiàng)目，該出手時(shí)就出手，在長(zhǎng)周期上就不會(huì)吃虧，那么，怎么才能選對(duì)項(xiàng)目呢？
一個(gè)是看開發(fā)商，去年到今年來自金融機(jī)構(gòu)的倒逼，已經(jīng)讓部分高杠桿的房企“原形畢露”，退潮后誰光著屁股大概也都能看得清楚了，所以選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企及其項(xiàng)目，哪怕價(jià)格略高一點(diǎn)，長(zhǎng)期來看也不會(huì)吃虧。
另一個(gè)是選對(duì)項(xiàng)目，尤其是選擇擁有城市級(jí)核心資產(chǎn)的項(xiàng)目，長(zhǎng)期看可遇不可求，其實(shí)完全不必在意價(jià)格的短期漲跌，因?yàn)閺拈L(zhǎng)周期來看，遠(yuǎn)期漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期波動(dòng)。
翠湖就是昆明城市級(jí)核心資產(chǎn)的代表
什么是城市級(jí)核心資產(chǎn)呢？主要是兩類。
一類是城市稀缺的環(huán)境資源，比如翠湖、滇池、森林公園，這些資源是大自然給昆明的饋贈(zèng)，可遇不可求。
另一類是重量級(jí)配套，也就是城市公共建設(shè)在項(xiàng)目所在片區(qū)的資金投入，比如地鐵、學(xué)校、便捷商業(yè)等配套為什么吃香？歸根結(jié)底是因?yàn)檫@些資源都要砸錢，砸大筆的錢，而且往往在這里砸了錢就不會(huì)在另外的地方砸錢，所謂的地段價(jià)值就是靠錢堆出來的。這幾年巫家壩、會(huì)展片區(qū)比較火，就是因?yàn)槔ッ魇姓谶@兩個(gè)片區(qū)瘋狂砸錢。原本備受冷落的西北新城能后發(fā)直追，也是因?yàn)槲迦A區(qū)拼命砸錢。
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦
龍湖山海原著是龍湖TOP系產(chǎn)品在昆明的首個(gè)落地作品，位于滇池度假區(qū)核心區(qū)絕版地段，面山觀海，環(huán)境優(yōu)美，周邊配套完善，大型商業(yè)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺，項(xiàng)目以洋房和疊墅為主，是目前昆明核心區(qū)少有的低容低密高端產(chǎn)品。
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