小區管理誰做主？維修基金怎么用？昆明舉行物業管理條例聽證會

29日，昆明市住房和城鄉建設局舉行《昆明市物業管理條例（聽證稿）》（以下簡稱條例）聽證會。聽證代表各抒己見，無人對聽證稿中提出的“前期物業服務期限在房屋交付后最長不得超過兩年”發表反對意見。

希望物業收支更透明

聽證代表、昆明理工大學房地產產業鏈研究中心主任鄧曉盈：在實際執行中，要成立業委會很難，業主大會的召開覆蓋面不廣，建議由物業管理委員會實施管理職責。“今年昆明市住建局曾發布讓物業企業公布物業管理收支的規定，但我在的小區就沒公開。在物業收支透明方面，究竟是通過物業企業自查還是由第三方審計后再公開，這是難點，也是所有業主關心的問題。”

細化空置房的管理

聽證代表、昆明市物業管理行業協會會長張儀姬：條例細化對空置房的管理。此外，由于集中業主比較難，業主大會的召開很難，建議采用社區選取樓長。目前國家在提倡發展新能源產業，在充電樁的安裝配套上，條例也應有所體現。還有就是小區內的廣告設置也應征詢業主代表的意見。

與停車管理辦法銜接

聽證代表、昆明市交運局工作人員劉祖鵬：條例與《昆明市機動車停車場管理辦法》相銜接。建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，用于出售的應當優先出售給本建筑區劃內的業主；鼓勵將不出售或者尚未出售的車位、車庫優先提供本建筑區劃內的業主使用；滿足業主需求后，仍有空余的可以臨時出租給建筑區劃外的其他人；鼓勵自有車位、車庫的業主，在不使用的情況下，將車位、車庫臨時出租給本建筑區劃內的業主或者建筑區劃外的其他人使用。

聽證代表、昆明萬科物業服務有限公司總經理賀章輝說，鑒于業主大會召開難度很大，建議將業委會的任期不超3年延長為不超5年，這也與住建部頒發的相關法規相一致。也有聽證代表建議：應明確物業企業分類為生活服務類，以方便物業企業按照相關政策申請配套補助。

《條例》部分內容解讀

1.黨建引領與物業管理納入社區治理體系

值得注意的是，《條例》強化了黨建的引領作用，并將物業管理納入社區治理體系，在共同參與的治理架構中，明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府的補位作用，以保障突發失管小區基本的物業服務需求。

2.前期物業管理方法

《條例》明確：前期物業服務合同期限最長不超二年，期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業。

在物業管理方式上，業主可以選擇自行管理物業，也可以委托他人管理。此舉與以往業主被動接受物業不同，業主在物業選擇上有了更多的主動權。

3.物業管理委員會制度

本次的《條例》中，提及“物業管理委員會”這樣一個黨建引領參與社區治理的臨時機構，這是昆明首次提出這一制度。

根據物業管理委員會組建要求，物業管理委員會基于分散的業主和統一主體的業主大會之間的，一個過渡性組織，也是一種參與物業管理的全新探索。

從物業管理委員會的職責來看，除了承擔物業管理條例要求的相關職責外，還具有組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的建筑區劃成立業主大會、選舉產生業主委員會等內容。不難發現，物業管理委員會的成立，將為長期無法成立業主大會的小區，提供新的參與物業管理的路徑。

4.共有收益歸全體業主所有

《條例》第六十八條中關于業主共有的公共部分做出了規定，《條例》明確了建筑區劃內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：

（一） 物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二） 共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三） 建筑區劃內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四） 建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備；

（五） 其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；

（六） 法律、法規規定的其他共有部分。

值得注意的是，小區共用的架空層也是屬于業主共有的空間。《條例》中也提及：未經業主同意，任何單位和個人不得占用建筑區劃內的共用部位、共用設施設備。

如果物管利用共用部分從事經營活動的，共有收益歸全體業主，且需單獨列賬，專戶存儲，專款專用，詳細記錄收入和支出情況，并定期向業主公示。

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