建設部住宅與房地產司副司長陸克華在日前舉行的新聞發布會上，對《商品房銷售管理辦法》涉及的幾大問題向消費者作出解釋。
一、“定金”：退還沒商量
房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用是目前較為普遍的一種做法，并常被冠“定金”、“押金”、“保證金”等名稱，但對如何返還卻都沒有明確規定。由于存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備銷售條件，因此一旦出現糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。
《辦法》規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
二、改變設計：購房人有權退房
商品房銷售后變更規劃、設計，導致變更后的商品房的套型、朝向、有關尺寸等不符合購房者當初決定購房時的意愿，實質上是對購房者權益的一種侵害。但消費者要想退房就沒那么容易了，扯皮是常有的事。
《辦法》規定：經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
三、面積“縮水”：3％是個“坎”
面積糾紛是目前消費者投訴的熱點之一，它的產生除了有關計算規范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發商出于牟取私利的有意欺詐。面積“縮水”的受害者即購房者要么沒有得到應有的面積，要么得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積而需要增加購房價款。
為解決面積誤差問題，《辦法》增加了新的計價方式，既可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價，還規定合同中應當明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，合同未作約定時，3％之內的部分多退少補，超過3％的部分，由房地產開發企業承擔，不足3％的部分，由開發企業向購房人雙倍返還該部分房價款。
四、產權證：不能拖著不辦
目前購房人“辦證”難的主要原因之一，是房地產開發企業不能及時對已竣工的房屋實施測繪，不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。
為了確保及時辦理產權登記手續，避免開發企業與產權登記機關互相推卸責任，《辦法》還規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
五、樣板房：不能掛羊頭賣狗肉
商品房銷售廣告是房地產開發企業、房地產中介服務機構宣傳商品房、吸引購房人的主要方式。由于虛假廣告的誤導，常出現“貨不對板”現象，購房者得到的商品房與廣告宣傳的不一致。《辦法》從兩方面對此進行了規定：一是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確；二是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
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