1月12日，昆明銳理數據發布《2020年昆明房地產市場研究報告》。
土地拍賣市場
報告顯示，在土地市場，昆明主城供應土地208宗，成交178宗，共約82家企業參拍，其中知名房企30余家，多地塊溢價成交；拿地企業和溢價率持續走高，房企拿地競爭激烈。
土拍市場中，以11月25日下午呈貢區斗南片區中部16宗約559.79畝土地競爭最為激烈。該地塊吸引12家房企（大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東）爭搶，經過近兩個小時，分別歷經145和165輪競價，分別溢價163.73%、179.56%成交。
2020年，昆明土地供應較去年下滑近31%；盡管在融資環境收緊、地價走高、利潤空間壓縮的背景下，土地成交仍然占供應的88%，土地溢價率逐年攀升，達到10.81%。
昆明銳理數據總經理梁彩霞介紹，雖然2020年一級市場供銷雙降，但總體市場成交比例較去年僅下降3個百分點，而且今年仍擁有新進房企拿地，且整體市場吸引82家房企共同參與，其中品牌房企達到30余家，說明實力房企仍積極在昆明布局。
同時，伴隨昆明城市格局擴大，市場穩健發展，但隨著中心城區地塊越來越少，且價格較高，市場熱度逐漸向周邊區域延伸。
住宅市場
昆明住宅市場2020年供應量增大，成交量較去年下滑15%，存量呈明顯上漲態勢。截至2020年底，昆明市場住宅存量932.27萬平方米，去化周期近13個月。
從板塊來看，官南和東南板塊，在板塊供求中占據較高的比例；價格方面，中心板塊位列第一，滇池板塊、官南板塊分列第二、三位；官南板塊存量最高，達187.8萬㎡；去化周期最長為次中心板塊。
從建筑形態來看，住宅市場中高層產品是市場的絕對主力，2020年昆明入市的高端項目增多，高層的銷售較2019年有所下降，價格方面高層和洋房類產品平穩增長，高端住宅價格呈下跌趨勢。
從面積段來看，今年70-110㎡剛需產品成交量增大，而130㎡以上面積段成交量明顯壓縮；同時，今年高端項目增多，200㎡以上供應和銷量增長幅度較大，市場分化明顯。
整體而言，昆明住宅市場相對穩健，保持健康的發展態勢，市場分化明顯，剛需與豪宅成為主流。
商務辦公市場
2020年商辦市場供應341.75萬㎡，成交170.29萬㎡，市場均價11603元㎡，供求比約2.0，市場整體供大于求；同比2019年新增供應下跌17%，銷售面積下跌21%，成交均價下跌1%，受市場存量及需求飽和的影響，供、銷、價均有所下跌。
在存量與去化方面，2020年昆明商辦市場存量持續上漲，去化周期不斷延長，截至2020年底，商辦市場存量高達1414.7萬㎡，達到近幾年來的頂峰，同比19年增長14%，去化周期達99.7個月，去化壓力巨大。
分板塊來看，商辦市場整體供銷較去年均有所下滑，呈貢板塊供應和銷售最多，但價格較去年下降21%，僅次于滇池板塊的價格下降幅度。
2020年昆明商業市場整體供大于求，均價持續下降；截至年末商業新增99.44萬㎡，銷售47.99萬㎡，均價16220元㎡，存量696.02萬㎡，需174個月（約14.5年）才能去化。
將商業市場分板塊來看，呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個板塊供應量依然較高，其中僅東南板塊保持供銷平衡，價格則西山板塊以2.69萬元㎡位居第一；存量與去化方面，呈貢板塊存量最高達到140.72萬㎡，而去化周期最長的是北市板塊與次中心板塊。
寫字樓市場
2020年昆明寫字樓供應較2019年漲幅較大，成交下滑，2020年共計新增51.93萬㎡，銷售18.83萬㎡，成交均價13319元㎡，存量264.46萬㎡，需169個月（約14年）才能去化。
寫字樓整體供大于求，而供應最多的是呈貢板塊達13.02萬㎡，價格方面以1.88萬元㎡的世博板塊最高；存量則以次中心、高新和滇池板塊最高。
公寓市場
昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較19年均有所下降；2020年公寓新增供應190.38萬㎡，銷售103.47萬㎡，均價9150元㎡，存量454.22萬㎡，需53個月（約4.4年）才能去化完。
2020年辦公市場官南、呈貢和東南板塊供應量最多，呈貢、高新、官南板塊成交量較高，呈貢、東南和官南板塊存量面積最大，世博板塊去化周期最長。
此外，昆明近郊三區縣房地產項目已達60余個，更擁有20多家全國知名房企，其中安寧承接主城外溢為主，是目前近郊區域開發項目最多的區域，而嵩明和晉寧則擁有數個千畝以上的文旅大盤。
2020年近郊三區縣成交與供應量最大的是安寧，安寧土地銷售額占三區縣銷售總額78%，近郊土地出讓以住宅為主，晉寧商業用地供應較大，而今年土地溢價能力最高的是嵩明，溢價率達6% 。
梁彩霞分析，“房住不炒”將會是未來很長一段時間的主基調。昆明商品住宅整體去化周期達到13個月，庫存持續上漲，去化周期從去年4月起呈線性增長，預計2021年庫存將持續增長，去化周期將繼續延長，將對銷量與價格產生較大的影響。
目前，昆明市場還是以80-145㎡剛需、剛改產品為主；但是從2020年的各物業類型的成交環比指數分析，改善類物業將是未來趨勢。
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