2011年9月，昆明市政府原址近84畝商地溢價成交，恒隆廣場以每畝4163萬元的驚人高價落地昆明，成為至今都無人撼動的“地王”。2019年地鐵3號線通車，去年恒隆廣場開業，周邊區域作為坐擁兩條地鐵，身居CBD核心的市中心黃金地段，二手房價也跟著水漲船高，據聞二手房最高價時已近3萬元/平米。
可是，也不是恒隆廣場附近的二手房都能大幅升值，近日，有讀者向我們咨詢恒隆廣場對面百米距離的勘泰大廈，二手房均價僅在11644-12483元/平米之間，甚至比同在一條明通巷的紅磚房單價還要便宜，其中原由為何。我們正好借此機會來展開聊下高層住宅保值的問題。因為，勘泰大廈的今天，可能就是大部分高層住宅的明天。
安居客展示的恒隆廣場附近二手房住宅信息
高層塔樓先天不足
勘泰大廈建成于2000年左右，為高層住宅樓，總層高為25-28層，至今已有20年歷史，可以算作昆明較早一批的高層住宅項目。目前二手房在售戶型建面大約在95.97-146平米之間，二手房均價1.2萬/平米，面積構成和建成年代來說，與恒隆廣場南側的白塔花園最為接近。
白塔花園建成于2003年左右，為6-9層板樓，至今已有17年歷史，目前二手房在售戶型建面大約在160-177平米之間，均價為2.1萬元/平米，與街對面的勘泰大廈單價價差達到了9千元/平米。
勘泰大廈和白塔花園地段幾乎沒有區別，周邊配套也差不多一致，建成年代接近，最大的差別就是勘泰大廈是高層塔樓，而白塔花園是小高層電梯板樓，二者如今相差近1萬市場價格，主要原因就是一個是排在買房鄙視鏈底端的高層塔樓，而另一個則是現在非常流行的多層電梯洋房。
塔樓又被稱為筒子樓，缺點比較多，突出的有公攤面積大、南北不通風、采光不太好、容易有黑房間，等等，特別是早期開發的塔樓住宅，戶型也有比較大的缺點。這里面最致命的是公攤面積，白塔花園是傳統多層住宅，公攤差不多15%，勘泰大廈的公攤估計在25%以上，這也就是說，勘泰大廈140平米的房子和白塔花園120平米的戶型實得面積差不多，如果按實得面積計算，它們的房價并沒有相差9000元。
勘泰大廈比白塔花園便宜1萬元，除了產品類型在市場上的受歡迎度不同，另一個原因是開發時間略早的勘泰大廈，配置標準、產品設計、維護狀況都已全方面落后于白塔花園。
勘泰大廈的公共走廊已經非常雜亂破舊，到處都是電線
兩梯八戶的電梯配置比較低
設計落后差距越拉越大
勘泰大廈雖然建成不到20年，卻已比較破敗，大堂、樓梯間、公共走廊的觀感都很陳舊，而比起外觀，勘泰大廈更致命的硬傷是20年前的建筑設計標準不高，勘泰大廈28層卻只有兩部電梯，而每層確有8戶，相當于一梯四戶，明顯標準偏低。
設計標準偏低的還有車位，勘泰大廈200多戶，卻只有一層地下停車場，車位明顯不夠。雖然地下車場和金泰大廈連通，而金泰大廈地下有兩層停車場，可是金泰大廈是一幢寫字樓，自己的車位都還緊張。相比起來，白塔花園的車位就要充足得多。
白塔花園是一梯兩戶的小高層板樓，設計標準和產品類型如今仍是市場上高端項目的標配。
另外，勘泰大廈的窗戶仍采用20年前比較流行的塑鋼推拉窗，這種窗戶因為密閉性和安全性不好，在高層建筑上已被淘汰，多層建筑也已很少使用。相反，竣工于2003年的白塔花園卻是鋁合金平開飄窗，放到現在也不過時。
勘泰大廈的三角形陽臺，推拉窗，放到現在都非常落伍
如果從外觀看，使用外墻涂料的勘泰大廈已經顯得年老色衰，十分陳舊。但白塔花園的外立面是墻磚，接近20年了還非常鮮艷，外觀并不落伍。
在戶型設計上，勘泰大廈也完全是落后好幾個時代的產品，黑房間不說，其中有的戶型還是很奇怪的三角形陽臺。
從勘泰大廈和白塔花園如今在二手房市場上的境遇看，高層塔樓的衰敗速度要大大快于多層住宅，技術和配置也更加容易落伍。造成這種狀況的原因主要有兩個：
首先，雖然購房者不太喜歡高層塔樓，但就建筑技術而言，越高的建筑反倒對建筑技術和標準的要求越高，這也就導致隨著技術進步高層建筑很容易在技術和配置上過時和落伍。就拿防火標準來說吧，從勘泰大廈到現在的20年間，中國的高層建筑防火技術規范已經至少進行了兩次重大升級，如果按現行標準，勘泰大廈是不符合要求的。
其次，高層塔樓的電梯等公共設施使用強度大，老化淘汰比較快，如果電梯配備標準不高，像勘泰大廈這種兩梯八戶的設計，電梯使用強度遠高于一梯兩戶的住宅樓，所以電梯、樓梯間等公共空間很快就會顯得很破敗。
建成快20年的白塔花園從外觀看并不過時
高層住宅，最先讓你感到貶值的就是電梯
為什么是電梯？一般來說，電梯的常規使用壽命為10至15年。根據今年6月發布《云南省電梯安全管理規定》，超過15年年限的電梯將進行安全評估，根據評估結果確定繼續使用電梯的條件或對電梯進行更新、改造和修理。如果在小區住滿20年，你可能會經歷1次更換電梯的過程，這其中就會涉及到相關費用問題。
前段時間就有昆明某小區電梯維修費用13萬元的相關新聞
20年前的住宅小區大部分沒有收取維修基金，因此無論是電梯的維修、更換或者改造，所產生的的費用將由住戶自行承擔。目前一部30層樓高的新電梯售價大概在30萬元左右，如果按每棟樓2部電梯的配比來看，籌集費用至少60萬元，分攤到每戶頭上費用可不少。而一旦涉及到住戶籌集資金這種事情，各方意見往往很難達成統一。
最后怎么辦？繼續維修。但維修畢竟治標不治本，電梯的故障頻率將會越來越高，你永遠不知道，今天是這部電梯罷工，還是兩部電梯一起罷工，當年便捷不再。同樣的情況，如果發生在低層住宅，要么沒有電梯，或者有電梯但相應的售價和維修價格沒有如此高，更能被住戶接受。
還有最后一點，關于學區
老小區還有一大不能不提的優勢就是學區資格。
恒隆廣場商圈附近，覆蓋著如拓東一小、明通小學、古幢小學、盤龍小學、北京路小學及昆明市實驗中學、昆十中、官五中、昆十二中等眾多老牌名校。勘泰大廈雖在明通巷，但與明通小學無緣，據房產經紀介紹，按照劃區業主孩子只能就讀于相對比較普通的北京路小學。
對于很多望子成龍的家長來說，時常維修的電梯和不太盡心的物業都可以忍，但是下一代的教育卻是不能將就的，房齡長設計和配置落后的勘泰大廈并沒有沾上名校學位房的光，所以中介在推銷勘泰大廈時，打出的招牌是“家長陪讀明通小學的首選房源”。
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