導語 2020年，對于昆明樓市來說上半年無疑于一場行業大考，房企間紛紛各顯身手，搶客戶、穩客戶、搶業績，一方面全力提高企業自身硬件配套設施，另一方面加大企業軟性服務，尋求破冰之法，部分企業抗疫能力強，而部分企業免疫力弱順勢而下。大部分企業逆勢中突破自身的產品定位，提升產品力、產品附加值和抗風險能力。
2020年第一季度整體市場遇冷，4月，隨著疫情好轉以及政府政策大力支持，房企投資信心回升，參拍積極，逆勢高溢價地不斷涌現，溢價率較去年同比上升約31%，眾多房企借勢增儲。
強者恒強的局面加劇，本土龍頭房企俊發繼續蟬聯榜首。2-3名之間差距日益縮短，競爭白熱化；對于企業來說，如何在逆境中尋找新的生機，除了制定精準的營銷策略外，回根溯源，差異化的產品本身、物業服務和滿足客戶需求也在這場戰爭中顯得尤為重要，未來也將更加明顯。
市場解讀
1政策環境
堅持“房住不炒”基調，昆明整體政策環境以“穩定”和“規范”為調控政策關鍵詞
昆明政策以維穩為主，四季度出臺預售資金監管、限制商辦政策對企業資金流通、項目開發有一定限制，存在收緊預期。但結合房地產經濟對城市經濟的的支撐作用，“穩定”、“規范”依然是昆明調控政策關鍵詞。
2土地市場
整體量跌價漲，住宅用地占據主導。城市地產發展前景獲得市場肯定，地價、溢價穩定上揚。
拍掛比重回均衡狀態，項目后續用地、城改項目用地大量掛牌成交。投資走向邊緣板塊。
01、年度表現
整體量跌價漲，住宅用地占據主導。城市地產發展前景獲得市場肯定，地價、溢價穩定上揚。
2020年昆明主城土地市場整體量跌價漲。純住宅作為主要成交土地，供求跌幅相對較小，分別為19、22%。在經濟承壓環境中，昆明良好的市場基本面依然受到市場肯定，成交地價及溢價均有提升。區位優越、地塊各方面素質良好的宅地引發激烈爭搶。
02、土拍表現
拍掛比重回均衡狀態。資金、業績等多重因素下，項目后續用地、城改項目用地大量掛牌成交。
2020年昆明主城50%住商辦地以掛牌成交成交，打破近年拍賣比例節節高升的上漲勢頭。在資金、業績多方面壓力下，具有相關規劃條件要求的項目后續用地、需要大量前期調研、準備的城改用地集中掛牌上市，以底價成交。
03、土地溢價與流拍
供地收縮與經濟壓力疊加，溢價率、流拍率同步走高
2020年昆明主城30宗土地流拍，流拍率維持上漲走勢達到14%，溢價率同樣延續上漲狀態，同比漲幅分別為29%、31%。觀察月度溢價走勢，2020年溢價爆發頻次更高，尤其上半年供應相對克制背景下，優質凈地多引發房企爭奪。
04、板塊熱度
投資熱度向呈貢及邊緣板塊擴散，傳統熱點區供地有限，開發空間收縮。
2020年昆明主城投資熱度逐漸向呈貢區域、城市邊緣板塊擴散。對比往年，價格高地的滇池沿線、城市外拓重要區域的泛亞、高新、馬街、東市都面臨開發空間的不斷縮小，房企在呈貢及空港的廣袤區域尋求新機會。
05、房企拿地
頭部房企持續備儲，新進房企積極擴張。多方合作、參與城改有效提升拿地效率。
主力拿地房企蓄力盤龍東市、北市、馬街城改，競爭經開、空港新版圖。
2020年昆明主城主力拿地房企中，既有頭部房企持續備儲，也有近年進駐房企積極擴張。合作、城改成為2020年房企拿地的主要方式。在拿地體量破百萬的房企中，金地、萬科、融創均通過聯合拿地大幅擴儲。同時，通過招拍掛出讓，2020年青龍山、崗頭村、長地埂、金刀營、馬家營、洋浦村等多個城改項目進展加速。房企蓄力盤龍東市、北市、馬街城改項目，競爭經開、空港新版圖。
06、新進房企
2020年卓越、龍光等4家房企進駐。招拍掛拿地為外來房企主要進駐方式。
2018-2020年共21家房企進駐昆明。2020年進駐4家，除清華海峽外，均為招拍掛拿地進駐。卓越集團在11月以171.7%溢價率拍賣競得呈貢土地入駐昆明。
3住宅市場
總體住宅量跌價漲，推盤量、認購率走低。三環附近區域為市場供求主力，改善需求提升，剛需客對總價關注度提高。
01、住宅供銷價
總體量跌價漲，疫后供應整體走勢平穩，成交集中釋放持續性較弱，下半年走低，年末促銷拉動上漲。
2020年昆明主城住宅市場整體成交量下跌，均價穩定。供應市場恢復銷售的4月、金九銀十沖刺期9月迎來兩個峰值，自4月開始整體供應大致穩定。成交端在疫后集中釋放，但持續到6月后開始走低，年末在房企促銷帶動下有所上漲。
02、板塊表現
市場供求量集中三環附近區域。東南、呈貢新城、馬街受房企戰略和地區發展影響，供求體量大。滇池、中心板塊以資源優勢維持價格高位。
2020年主城各板塊中，二三環間的西側、南側板塊供求量最大。其中，東南板塊俊發、恒大多項目盤踞，出貨量長期居高不下；呈貢新城板塊呈貢在售項目金茂國際新城、中交錦瀾府、中鐵建山語桃源、紅星天悅等集中分布，供求量位居全市第二；馬街板塊2020年在融創、陽光城、金地+海倫堡大盤拉動下，供求量大漲。城市價格高地依然為滇池、度假區及中心板塊為代表的資源核心區。
03、產品表現
100㎡以下占比提升，160萬總價以上占比提升。
小戶型產品受到剛需客歡迎，價格上漲及改善業態占比提升拉高總價。
2020年，主城住宅成交以80-130㎡之間的中小戶型為主力，其中110-130㎡占比31%、80-110㎡占比37%，剛需、剛改依然為市場主力。相較去年，100㎡以上面積段占比多為持平或下降。
2020年，昆明主城住宅成交以120-180萬元總價為主力，占比42%，其中140-160萬總價占比15%。與2019年相比，160萬元以上總價段占比均提升1個百分點。
04、開盤去化
推盤量、認購率為近三年最低。二季度、9月、12月結合市場需求釋放節點，集中推盤，普遍效果一般。
2020年受到市場客觀經濟環境因素，整體推盤量較去、前年有明顯下降。集中推盤在疫情明顯好轉后二季度、黃金銷售期9月份、年末12月份，市場客戶觀望情緒加重，多蓄客不足，去化效果一般。年均認購率亦下滑至近三年最低點，較上年下跌5個百分點。
榜單解讀
1入榜門檻
TOP5、TOP20房企在競爭驅動下，門檻提升。TOP6-10由于房企規模整體性收縮，門檻下降。
2020年受疫情沖擊，部分房企年度業績縮水，昆明各分段上榜門檻中，TOP10門檻下降9.58億元，降幅達到15%。主要由于部分主力項目清盤或進入尾盤期，企業新貨包審慎入市，新上榜房企業績增長有限，進而導致門檻降低。TOP5、TOP20在激烈市場競爭中，上榜門檻分別上漲10.42億元、2.75億元。
2
房企集中度
TOP20市占率達九成，年度同比上漲9.42%，品牌房企加速瓜分市場，強者恒強狀態持續。
TOP20房企集中度高達94%，較上年提升近10個百分點，品牌房企瓜分市場狀況日益突顯。房地產平穩發展周期后，強者恒強，大型、品牌房企持續發育，中小房企生存、利潤空間不斷縮小。在經濟不利環境中，收并購、破產、轉型成為中小房企生存選項。
3
業績貢獻
整體郊縣業績占比16%。TOP5尤其恒大郊縣業績突出，TOP6-TOP10郊縣市場尚在發育，TOP11-20多深耕主城。
2020年在各分段陣容業績貢獻分布中，TOP5房企郊縣業績貢獻表現出色，郊縣業績占據TOP5流量銷售金額的15%。其中，恒大郊縣業績占比達8%。TOP6-10房企以深耕主城為主，郊縣前期項目規模較小，新項目入市時間較短。TOP11-20房企中新城、諾仕達在郊縣的文旅、商業項目中表現出色，帶動TOP20郊縣貢獻率達到16%。
4
房企梯隊
第一梯隊：
均為115億+，強者恒強持續，俊發依然保持龍頭位置，融創多元合作模式助力業績排名上升
相較于去年房企業績來看，融創業績增長較快，主要得益于其多元合作模式以及貨儲充足，恒大憑借郊縣文旅大盤助力業績增長排名上升，萬科深耕昆明， 中高端改善為主，且熱點板塊布局剛需剛改產品，但貨儲減少，2020年業績有所下滑。俊發以300億銷售業績高居榜首，較去年業績小幅上升，融創排名上升至第二位。
俊發：本土龍頭地位難以撼動，在拿地增儲上，重點發力，同時將良好的商譽和與政府溝通能力轉化為軟實力，在城市舊改方面蓄積優勢，從而實現可持續發展。城市布局方面深耕主城的同時，在晉寧、安寧、嵩明均有布局，貨儲充足。以“俊發城”為代表的主力大盤持續放量，周期性開盤、節點性活動以及業主維護助力業績再增長，鞏固龍頭房企地位不動搖。2020年與大益集團聯手打造大健康，未來企業多元化發展，未來可期。
融創：入滇四年，在疫情逆勢下，砥礪前行，憑借企業的營銷能力和產品能力取得較好的業績。在昆明布局城市發展主軸晉寧、安寧，大昆明9個項目在售，最高項目產能超45億。20年以拿地增儲為主，于主城西山區、五華區以及安寧和石林共計拿地約253萬方，未來業績拭目以待。融創前瞻性的多點多元化戰略布局，從地產開發+文旅、文化，再到會議會展和醫療康養，以一貫穩健的戰略選擇和市場判斷，前瞻性布局，穩中求勝。其產品力和營銷力在逆勢中更上一層樓。
恒大：與其他房企重倉主城不同，恒大主城郊縣分布相對均衡，且由于郊縣項目多為文旅大盤，整體業績優于主城。2020年僅恒大文旅旅游城項目就創造了34億+業績，整體恒大嵩明業績創造近50億元，郊縣區位及文旅價值在恒大操盤運作下得到最大化發揮。
第二梯隊
城投崛起位居第二梯隊首位，金地、新城穩居第二梯隊第二和第五。房企間業績競爭差距小。
城投新晉入圍，排列第二梯隊首位。相比去年，第二梯隊門檻下滑，且僅有金地、海倫堡和綠地穩居第二梯隊�？傮w房企成交金額集中在50-70億元，差距較小，名次更迭可能性較大。
城投：20年省委、省政府對城投作最新戰略定位，依托其在文化旅游、健康服務領域的優勢資源，著力構建“文化+土地+開發”、“旅游+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊，向產業地產商全面轉型。將其打造為云南省文化旅游、健康服務萬億級產業的龍頭企業，借此，云南世博旅游集團和云南文投集團與城投達成合作。20年以67.27億元位列第二梯隊首位，較去年同比上漲約73%，后續可期。
金地：20年憑借金地云海一號高端項目助力業績增長，疊加合作開發的商置昆悅、玖悅府三個項目共為企業創造81%的銷售業績。此外，于12月聯合空港投資和平安不動產拿下空港新區約500畝住宅用地，此次為金地首次空港拿地增儲。
第三梯隊
房企差距小，競爭激烈。多深耕昆明主城，憑借單盤成功打造帶動業績。
第三梯隊中，龍湖在公開招拍掛市場兩次溢價拿地增儲，高溢價拿地的背后，是龍湖地產拿地速度的整體提升，其后期土地儲備充足，目前巫家壩項目（龍湖天璞）已入市，為巫家壩板塊在售項目榜首地位，預計明年業績有望大幅增長。另外，保利東市保利城的面市為其業績增長帶來較好效益，助力保利上升至第三梯隊首位，企業目前貨儲充足，具備三沖二梯隊的強勁潛力。
后市預測
政策端：2020年昆明房地產業除直接受地產平穩運行扶助舉措支持外，亦從經濟恢復舉措中側面受益。四季度出臺預售資金監管、限制商辦政策對企業資金流通、項目開發有一定限制。但結合房地產經濟對城市經濟的的支撐作用，穩健政策引導市場波動，不斷優化市場秩序及行業運行環境依然是昆明長期調控方向。
投資端：2020年整體土地供應量與往年同期存在差距，房企拿地體量不及預期，但在融資環境受緊、地價走高進而縮小利潤空間背景下，2021年投資或將呈現一種有限度的增長。聯合拿地開發、參與城改、乃至地州外擴仍為重要考慮方向。
市場端：2020年整體市場銷售不及去年同期，除了經濟環境承壓，同時也一定程度受到銷售、建設未能按原定計劃進行影響。2021年市場正常運轉條件下，待售項目集中入市，市場交易體量增長；2020年整體市場價格波動變化小，2021年隨市場供應量加大，疫情經濟負面影響延續，以及預售資金監管與“三道紅線”疊加，價格上漲幅度依然有限。
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