1997年，距離國家停止福利分房還有一年，全國房地產市場仍處于1994年國家強力整頓后的低谷中，房子并不好賣，但昆明的官房集團決定干一個讓昆明人眼前一亮的高端項目，其中最大的賣點是精裝修。這個樓盤就是現在早已默默無聞，甚至有些破敗的金康園。
昆明第一個精裝住宅小區金康園
20多年前昆明其實就有精裝房
1990年代的官房集團，在昆明如日中天，當時昆明一環和二環之間，從城東到城北的新房子幾乎都是官房蓋的，可是開發一個精裝修的高檔樓盤，官房也沒干過。甚至于同時期國內也沒有幾家房企開發精裝修住宅，建設部出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》，推廣精裝修住宅，已經是2002年的事了。
1997年的官房集團為什么要在昆明開發精裝住宅？有知情人士說，官房其實并不是出于市場營銷的考慮，事實上當時房地產市場還沒有這方面的需求，官房開發精裝房，一個很重要的動機可能是為了得獎，追求國家級榮譽。
1990年代在昆明風頭無兩的官房，那時候還是一家國企，有錢、任性，也愿意探索一些同時代昆明其他開發商沒干過的事，比如第一個下地州，第一個出云南，第一家開發旅游地產，第一家開酒店，等等；官房還建立了從設計院到商品混凝土生產，從門窗廠到裝修公司的全產業鏈，官房甚至還擁有礦泉水企業和搬家公司……總而言之，那個年代的官房在市場上已經非常成功，各種榮譽無數，但對一家國企來說，還有什么比得到國家層面的認可更值得追求呢？
金康園的裝修標準和現在的昆明精裝房比起來，肯定不算什么，無非是廚衛精裝，地面鋪了實木地板，但這在上世紀90年代已經顯得十分高大上，昆明富人趨之若鶩，金康園隨后也獲得了昆明市、云南省的一堆獎項，而最引人矚目的榮譽則是在1999年11月，被國家建設部授予“國家小康住宅示范小區”。這是迄今為止昆明住宅項目獲得的最高榮譽。
幾年后王石來昆明，受聘為俊發地產的獨立董事，在新聞發布會上，王石還專門談到了昆明的房地產企業，說官房在精裝修和社區建設方面，都有一些值得肯定的做法。
王石之所以提及昆明的精裝修項目，是因為彼時萬科已經在大力推行成品住宅，也即精裝房，并已經成為國內開發精裝房的標桿企業，而昆明本地企業在金康園甚至后來在金實小區的精裝實踐，更像是一時興起，屬于證明自己實力的奪標項目，所以在獲得國家大獎后，官房就再也沒有開發精裝修項目了。
實際上幾乎與官房開發金康園同時，昆明也有一家開發商在做精裝修項目，就是白龍路上的世界花苑。這家開發商后來更名為百年置業，1999年在白龍路開發的世界花苑也是個不大的樓盤，之所以搞精裝修，其實是學習萬科，因為開發商的某個高管出自萬科。同樣，白龍路的世界花苑也是這家年輕房企的一次大膽探索，在此之后，百年置業開發的其他樓盤，比如滇池世界花苑、波西米亞花園、明日城市等，再也沒有推出過精裝房。
白龍路的世界花苑，也是昆明早期精裝住宅小區之一
為什么在2000年之后，國家開始倡導成品房，萬科等房企也積極推廣精裝修，昆明原本起步比較早的精裝房開發，卻淺嘗輒止了呢？
昆明房地產行業資深人士 說，原因很多，一是當時房價低，2000年前后昆明的房價才2000左右一平方，雖然那時候精裝修的標準也不高，可是一平方的造價最少也要五六百，加在房價上就要比毛坯房貴差不過千把塊，也就是說，精裝修的房價可能比毛坯房高差不多50%，明顯沒有多少競爭力。現在昆明平均1.5萬的房價，一般精裝修標準在2000到2500，精裝房比毛坯房頂多貴15%。
另外，當時精裝房在設計上、品質上也沒什么獨到之處，對客戶吸引力不大，不像現在，大房企都有專門的精裝設計團隊，工廠化的材料加工，全流程品控，使得精裝房至少在整體設計和質感上，比一般家裝要強。
因此，在2000年之后，昆明房地產市場上的精裝房就基本銷聲匿跡了，而再次有精裝項目引發市場購買熱情，則要到10年后的萬科金域緹香。
昆明真正的精裝房時代是萬科金域緹香開啟的
昆明精裝房的痛點在哪里？
2010年10月，北市區的萬科金域緹香開盤，這是昆明精裝住宅在經過10年空窗期后再次亮相市場，盡管開盤售價達到11000元，后期均價賣到1.2萬以上，可是銷售卻非常火爆。
金域緹香賣得好賣得貴，除了萬科昆明首作的招牌之外，最大的賣點就是精裝修，也正是在金域緹香，昆明人才發現，國內精裝修住宅的水平早已不是10年前金康園、世界花苑的水平可比。盡管在萬科金域緹香之前，恒大在安寧開發的金碧天下已經推出精裝住宅，可是彼時太平鎮實在太偏遠，昆明人很少去那里買房，金碧天下精裝房的市場影響不大。
自金域緹香之后，昆明房地產市場開啟了第二個精裝修時代，隨著越來越多的全國性大房企進入昆明，市場上的精裝修樓盤也越來越多，到如今，昆明百分之六七十以上的項目都已經是精裝交付，精裝成品住宅成為市場主流。堅持開發毛坯房的，主要是本地中小房企，以及部分高端合院、洋房類產品。
可是，昆明的精裝房雖然越來越多，購房者對精裝房的意見卻也越來越大，最主要的原因是精裝房的質量問題。可以這么說，目前昆明市場上開發精裝住宅的房地產企業，幾乎都遭遇過“質量門”、“投訴門”，再大牌的房企都不能幸免，有些房地產企業甚至在昆明的首個項目就遭遇精裝質量“滑鐵盧”。
衛生間地面或外墻滲漏是精裝房最常見的質量問題
昆明精裝房的質量問題主要集中在三個方面，一是裝修材料上偷工減料，二是工藝上標準不高，三是施工不過關，其中隱蔽工程又是最容易出問題的環節，比如防水，昆明某大牌開發商的第一個精裝修項目，曾經大面積出現漏水滲水現象，在兩年質保期內多次砸開地磚翻修，最后仍沒有徹底解決。同樣是這家開發商，某個項目的廚房下水采用墻排，但從水槽到墻排口的PVC排水管懸空安裝，住戶使用一段時間后由于水的重力作用導致水管下沉，造成排水不暢甚至倒灌。而另一家開發商的精裝房，業主入住后發現做飯時無論油煙機開多大，廚房里油煙都排不出去，最后檢查發現是排煙管的逆止閥質量不高，油煙機的排氣壓力完全無法吹開……
精裝房的問題這么多，有什么解決辦法嗎？
一套樣板間帶來的啟示
某大開發商的工程負責人說，實際上并沒有什么立竿見影的解決辦法，其實各大房企在精裝品質方面都有一套質量控制體系，可是完全執行到位的卻不多。
那么是不是市場上就沒有靠譜的開發商和精裝房了呢？當然也不是，事實上國內房地產市場就有幾家以品質過硬著稱的開發商，比如國內豪宅三強綠城、仁恒置地、星河灣，還有昆明人幾乎沒怎么聽說過的永威置業。永威置業是一家河南房企，規模不大，2019年的銷售額大約是220億，但開發精裝房方面頗有業內口碑。而永威置業的精裝房之所以有“精細化”的名聲，恰恰是因為學習綠城，被業界稱為“小綠城”。只不過永威置業近期好像品質上有些反復。
綠城代表作杭州玫瑰園別墅開發于近20年前，至今仍是豪宅典范
巧合的是這幾家房企中仁恒置地、星河灣、永威置業都沒有進入昆明，綠城也是去年才真正進入昆明，目前只有一個項目——綠城誠園。不過恰恰是規模不大的綠城誠園，讓昆明人見識了精裝房的另一種做法。
綠城給昆明房地產市場帶來的沖擊是一套精裝房的工法樣板間。買房的人對樣板間都不陌生，幾乎每個開發商都會在銷售樓盤時精裝幾套樣板間，即便是賣毛坯房，也會裝修樣板間，但工法樣板間又是什么東西呢？
簡單來說，工法樣板間就是展示精裝房的裝修材料、工藝以及隱蔽工程，精裝房用了什么材料，如何施工，質量怎么控制，都會在工法樣板間中展示，類似于有些餐廳的透明廚房，大眾汽車在德累斯頓的透明工廠。
和美輪美奐的樣板間比起來，工法樣板間并沒有那么“好看”，相當于半成品，但所謂外行看熱鬧，內行看門道，精裝房的內在質量怎么樣，精裝房最令人頭痛的隱蔽工程是不是質量過硬，使用的材料如何，都會在工法樣板間中得到反映。正因為工法樣板間其實是精裝房的半成品，看上去遠不如成品精裝樣板間那么耀眼，而看不見的材料和工藝上的缺點卻容易暴露，所以昆明裝修工法樣板間的開發商，遠沒有裝修成品樣板間的多。
從正在施工的誠園建筑外觀看，工程管理就比較規范，工藝也比較先進
綠城誠園其實也有成品樣板間，許多購房者也都去參觀過，說實話，你很難看出和其他開發商的同檔次樣板間有多大質量差別，可是在誠園的工法樣板間中，差別就顯示出來了，比如最能反映精裝質量的防水工程，因為看不見，許多開發商都在這方面栽了跟頭，而在誠園的工法樣板間，防水做了幾道，分別是什么材料，防水高度到哪里，全都一目了然。
誠園展示的陽臺防水材料和工藝
再比如前文提到的某房企的精裝房將排煙機止逆閥裝反、使用劣質排煙管等問題，在誠園完全可以避免，因為工法樣板間展示的煙道是不銹鋼材料，安裝也非常規范。
綠城誠園工法樣板間展示的不銹鋼煙道以及止逆閥
再比如像墻體隔斷等隱蔽工程，如果沒有工法樣板間，你完全不知道開發商使用了什么材質，如何施工，是否環保，隔音防潮效果如何，但在綠城誠園，看過工法樣板間后就可打消這方面的顧慮。
誠園的墻面裝修工藝令人印象深刻
其實毛坯房已經能看出誠園的建筑質量
總而言之，一般的成品樣板間給購房者展示的是最終結果，而工法樣板間展示的是建造過程、工藝與材料，很顯然后者更見功夫。
從90年代末的金康園和世界花苑，再到如今的綠城誠園，昆明精裝房已經走過了20多年的歷史，精裝房也從當年的試驗產品，成為如今昆明樓市的主流。精裝房是房地產市場發展趨勢，優點也很多，但由于品控的難度，幾十年來始終困擾房企和購房者，作為國內精裝房最有口碑的企業之一，綠城或許能夠通過誠園這個項目，讓工法樣板間逐漸成為昆明房地產行業的標配，也讓昆明的精裝房在質量控制上，再上一個臺階。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論