西山區、度假區城中村改造計劃看這里 5個爛尾項目是關鍵

在近期昆明市發布的五年城改計劃中，西山區和度假區共85個城中村參與改造，未來3年計劃出讓土地約9406畝，相當于昆明半年的土地供應量（參考2019年昆明土地供應面積約1.84萬畝）。龐大的改造計劃中，既有正在開發的項目，也“藏”著不少如西南海、馬街摩爾城、碧雞名城、奧宸中心、錦城等著名爛尾項目，爛尾項目能否借此次城改之力脫困，值得關注。

度假區有名的爛尾城改項目西南海業已由龍湖接盤開發

西山區城改喜憂參半

西山區共有74個城中村列入五年城改計劃，其中有2個為微改造項目，有55個已完成規劃報批，9個已完成安置房交付，具體改造計劃如下：

西山區74個城中村改造計劃

實際上，西山區74個城改項目中，已有十余個村子的改造正在進行中，這些城中村換成地產項目名稱就容易了解了，比如南市區大盤潤城對應的是官莊上村、官莊下村、前衛營上村、前衛營下村、陳顧村；隆盛府項目對應的是黃瓜營村、螺螄灣村；金地商置昆悅對應的是興隆村、張家村；恒大珺睿對應的盧家地村，云興御府對應的老鴉營村；華夏四季對應的楊家地村、李長官村、李家地村等。

不出意外的話，以上這些城中村如期完成改造基本沒有問題。

其次，西山區還有不少城中村近期有推進消息，有望啟動改造建設，包括了船房村、彌勒寺村、大小石咀村，龍船甸村、上普坪村、馬街上村、馬街中村、馬街下村等。

彌勒寺村城改項目原為樂佳苑，2015年云南仁和佳業房地產開發有限公司競得項目首批用地。2016年8月，云南城投置業旗下的景洪城投出資9000萬元，收購了仁和佳業地產90%股權，成為控股股東。今年11月2日，云南城投轉讓仁和佳業地產90%股權，退出項目開發。近期，云南房網發現，此項目A1地塊的圍擋換成了藝城控股。歷經五年易三主，彌勒寺村城改項目有望盤活。

船房村是昆明最大城中村改造項目，早在2008年就被納入城改藍圖，雖然位置頗佳，但由于拆遷面積龐大，一直沒有企業敢輕易介入。去年10月，俊發中標船房村城改項目前期合作伙伴招標，時隔一年，項目改造拆遷計劃敲定，擬于今年11月25日動工，明年11月25日拆完。

龍船甸村、上普坪村即為普坪片區城改項目，普坪片區改造項目規模較大，項目一級開發社會投資人由俊發擔任，改造范圍東至春雨路，西至滇池西岸旅游度假區界，北至白沙地，南至安石高速路，以及42號、43號片區，總面積約11702.99畝。去年6月，普坪片區（上普坪村、龍船甸村段）拆（動）遷服務項目啟動招標，意味著片區改造步入實際實施階段。

馬街上、中、下村、新漁村為西山區城中村改造49號片區，項目占地面積約508畝，項目的一級開發社會投資人為大華集團，根據項目近期招標公告，工期要求2020年10月30日前進場。

不過，西山區也有不少城中村改造進度不容樂觀，有的涉及歷史遺留問題已成著名爛尾項目，有的雖然確定社會投資人但實質改造沒有進展。這些項目包括上峰村、中峰村、下峰村、馬街村、沙地村、樓房村、徐家院村、土堆村等。

第一個爛尾項目錦城，屬于上峰村、中峰村、下峰村三個城改項目的一期，總占地面積約474畝。但錦城已長期處于停滯狀態，暫無復活跡象，后續的二期工程除西三環匝道外，其余地塊尚未啟動征遷。

第二個爛尾項目是馬街村城改也即馬街摩爾城，馬街摩爾城由正林實業開發建設，項目早在2015年就因資金鏈斷裂而停工，后來又有斷續復工，但建設進展緩慢，目前從項目外圍觀察，看不出明顯施工進展。

第三個爛尾項目奧宸中心，為樓房村、徐家院村城改項目，奧宸中心于2014年啟動建設，分兩期開發，首期由奧宸地產開發建設，后來因開發商資金斷裂，停工爛尾至今六年有余，目前一期已進行司法拍賣，二期確定由西南融創旗下云南中建投資開發有限公司進行開發建設，但后期地塊一直未見動工，也無相關消息傳出。

第四個爛尾項目土堆村城改為碧雞名城，碧雞名城由云南碧雞集團房地產開發有限公司開發建設，項目后期因開發商資金短缺，二期自15年至今收尾無法完成，三期也沒有啟動，近日媒體報道一批業主住進爛尾樓引發關注，或許能為項目推進帶來希望。

沙地村城改項目位于馬街片區地鐵3號線沿線，總用地面積約222畝，由俊發負責項目一級開發，是俊發在西市區開發的第一個城改項目。但項目于去年11月調規后，還未啟動征遷。

西山區城中村改造分布圖（云南房網制圖，盜圖必究）

總體來看，西山區74個城改項目的現狀可謂是喜憂參半，既有不少城中村項目推進順利，完成改造在望，也有一些很具“知名度”的爛尾項目，長期無法盤活，前景堪憂，但從城改項目的區位分布看，占據半壁江山的南市區屬于開發成熟區域，剩余不多的城改項目價值明確，而城改項目比較密集的西市區和馬街板塊，由于草海北岸和高鐵樞紐TOD規劃的利好，潛力的釋放也值得期待。

滇池度假區僅剩一個城中村待改造

度假區列入城改計劃的項目有11個，其中只有1個漁戶村尚未啟動建設城中村安置房，具體改造計劃見下表：

滇池度假區城中村改造計劃

度假區城改計劃中也“藏”著著名的爛尾項目——西南海，即表中的趙家地村、永盛村、太家地村、永富村城改項目。2010年10月，仁澤地產開工建設西南海。四年后，因仁澤地產資金不足，項目建設停滯。今年6月，東方資產管理公司旗下的上海東源添蒙投資中心成為仁澤地產重整投資人，并向仁澤地產出借45億元的重整資金，西南海復活終于提上日程。

金家村、王蔡范村、雙村、海子村即為筑友雙河灣，云南筑友房地產從2015年便開啟的項目建設，至今五年有余，項目部分地塊已交付使用，目前有住宅和公寓在售。

河尾大村、河尾小村實際上是已經改造完成的項目，華夏陽光開發的華夏御府項目就是當時的大壩、河尾片區城改項目，該項目已交付入住。

滇池度假區城中村分布（云南房網制圖，盜圖必究）

最后剩下的漁戶村是此前度假區城改的“漏網之魚”，2017年度假區曾發布消息稱，海埂片區內除了漁戶村不具備啟動條件，以微改造方式完成改造外，度假區海埂7個城中村片區回遷安置房已全部建成并交付，海埂片區已全面完成城中村改造回遷安置工作。但經過微改造的漁戶村此次又再被列入拆除改造范圍，計劃2022年拆除，2025年完成改造。

因此，雖然度假區城改名單上有11個城中村，但西南海復活之后，實際上只有一個漁戶村面臨拆遷改造，作為開發成熟、高端項目云集的海埂片區，距離全面“消滅”城中村也只剩最后一個難關了。

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