呈貢仍在大量規劃建設超高寫字樓 “鬼城”的教訓忘了嗎？

上個月，去年才成立的昆明網龍建設拿下了呈貢雨花片區64畝共5宗土地，其中一宗11.15畝的土地最大容積率高達20，最大可建面積多達14.87萬平方米。如此高的容積率，又是商業用地，除了開發超高寫字樓等商業樓宇外，很難有其他用途。

呈貢目前在建的最高建筑是七彩云南第壹城288米主塔（圖片來自網絡）

在昆明網龍拿下的這塊超高容積率地塊旁邊，就是去年上海鵬欣和北京世博投資摘得的另一塊超高容積率地塊，該地塊的容積率為19.5，規劃限低200米，市場推測將開發300米高的呈貢最高建筑（因為昆明市2018年公布的《昆明城市設計導則》規定，呈貢的建筑限高為300米）。

9月份昆明網龍摘得的地塊容積率比鵬欣地產去年那塊地還要高，雖然出讓條件中并沒有限低200米的條件，但從片區規劃方向和地塊條件看，最終建筑高度恐怕也要在300米左右。

但上述兩宗地塊將要開發的超高寫字樓項目，并不是呈貢新城唯二的摩天大樓，事實上，目前呈貢已建在建的超高建筑（200米以上）還有以下這些：

雙鐵韻城，建筑高度200米，已建成。用途：寫字樓和公寓。

七彩云南第壹城，建筑高度288米，在建。用途：寫字樓、酒店。

華僑城第二總部，建筑高度200米，在建。用途：寫字樓。

中鐵開投總部大廈，建筑高度226米，在建。用途：寫字樓。

鵬瑞利國際健康城，建筑高度228米，在建。用途：寫字樓。

中通世紀商務中心，建筑高度201米，在建。用途：寫字樓、酒店、公寓。

呈貢萬達廣場，建筑高度250米，在建。用途：寫字樓、酒店、公寓。

康美國際健康城，建筑限高300米，未建，用途未知。

根據目前云南房網掌握的資料，目前呈貢已建、在建和規劃中的200米以上超高建筑至少有10幢，每幢摩天大樓的建筑面積都在10萬平方米左右，加起來至少200萬平方米，其中很大一部分的用途都是寫字樓，全部建成后呈貢高檔寫字樓將嚴重過剩。

事實上由于呈貢撤縣設區時間不長，遷入的企業還不多，目前寫字樓本來就處于過剩狀態，以呈貢最早建成投用的高檔寫字樓上海東盟商務中心為例，最新租金報價還不足40元每平方。置信銀河廣場寫字樓的租金也差不多處在同一水平。這兩個項目投用時間都不算長，硬件不錯，又都有地鐵，租金長期低位徘徊的主要原因就是市場需求不足。

呈貢已經建成不少寫字樓，但出租率不高

目前呈貢在建和規劃中的200米以上寫字樓項目在昆明各區縣中數一數二，但呈貢目前經濟總量在全市僅排在第6位，根據2019年全市各區縣GDP排名，呈貢區的經濟總量只有官渡區的三分之一強，比四區中最少的西山區還要少接近400億。

自地鐵和高鐵通車后，呈貢發展迅速，人口增加較快，總算是甩掉了前些年的“鬼城”帽子，但不斷新增的超高寫字樓項目，卻讓市場擔憂消化不良。盡管上述超高寫字樓項目中大部分都是企業總部項目，呈貢在土地出讓時要求拿地企業在一定時間內自持部分寫字樓，作為企業總部，比如上個月出讓給昆明網龍的地塊，就要求其中一個地塊企業總部辦公樓宇自持面積不得少于2.5萬平方米，自持年限不得少于10年，可是即便如此，自持部分也僅占開發總量的一小部分，其余大部分仍然要依賴市場消化。

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