砍商業加住宅降低改造難度 棕樹營城改調整規劃艱難再啟

8月4日，昆明市五華區棕樹營城中村改造項目發布《控制性詳細規劃修改批前公示》。最明顯的一個變化是，商業商務用地面積大幅減少，新增了一塊居住用地。

棕樹營城中村改造項目早在2008年就開始啟動，十余年來一直波折不斷，是昆明一環內面積最大的城改項目之一。本次控詳規調整后，由于商業用地大幅度減少，而住宅地塊相應增加，帶來的直接影響是改造預期收益增加，難度下降，提高了對社會投資人的吸引力，或許預示著長期卡在此環節的棕樹營城改又到了重新啟動的時候。

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修改前后控規示意圖

棕樹營城中村改造項目改造范圍東至建工集團宿舍、南至大觀路、西至環城西路、北至人民西路。項目的凈用地面積（公園綠地除外）由165797.08平方米調整為174078.23平方米，增加了8281.15平方米。

調整后，WH-NP-A2-02-01地塊取消了2.58萬平方米的商業商務用地，調整為商住混合用地，同時調整地塊邊界。

WH-NP-A1-01-02地塊的中小學用地調整了用地位置及地塊邊界，新建一個30班小學；WH-NP-A1-01-01地塊的商住混合用地性質不變，調整地塊邊界；WH-NP-A2-01-01地塊局部調整為服務設施用地，原址保留21班幼兒園。

WH-NP-A1-01-04地塊換位用地及公園綠地的用地面積不變。

原東西向15-25米道路調整為統一15米道路，取消南北向支路，改為9米地塊內部道路并對外開放。

調整后，新增居住用地一塊，約為2.5萬平方米，容積率4.75；商住混合用地共有兩塊，一共約合12萬平方米，容積率分別為5.17和4.86。

項目區位示意圖

棕樹營城改范圍內包括云大醫院職工宿舍區、建工社區、貴研小區、物資小區、民委東院、棕樹營村等人口密集的單位職工小區和城中村，2008年就開始啟動改造，先后有奧宸、實力接手后又退出，僅完成了部分拆遷。

2008年自家房屋已經被拆遷的棕樹營村村民，多年來一直通過各種渠道反映長期得不到回遷安置的問題。根據最近一條2020年2月五華區大觀街道辦事處的回復，因社會投資人退出該地塊的開發、規劃受翠湖視廊的影響等問題，棕樹營村的回遷房屋不能如期建成。現五華區政府已針對棕樹營城中村片區改造成立專項工作組，工作組正在督促相關部門擬定多套方案，擬用最快捷、最優化的方案解決棕樹營城中村改造項目的實際問題。

按照修改后的控制性詳細規劃，棕樹營城中村改造項目主要是商住混合用地和居住用地，拆遷后的居民原地回遷的可能性很大；目前的大觀幼兒園將原址保留，春城小學從2020年秋季學期開始整體搬遷到菱角塘路9號，在目前環城西路以東民委東院地塊將新建一個30班小學。

距離棕樹營村不遠的潘家灣小新村，啟動改造的時間與棕樹營幾乎相同，遭遇的難題也差不多——都是社會投資人中途退出，拆遷無法繼續，但小新村已完成拆遷的地塊在去年已完成出讓，碧桂園以5.52億元拿下了小新村城改首批40畝土地，現已定名為碧桂園翠湖映象并即將銷售，但棕樹營改造卻歷經奧宸地產和實力地產后，仍未取得突破。 

棕樹營村地塊位置優越，周邊擁有篆新農貿市場、云大醫院、大觀幼兒園、新建小學、篆塘公園這些“頂配”級別的生活配套，加之面積較大，開發價值非常高，可是需要投入的資金、拆遷的難度也都不小。最早參與改造的奧宸地產已申請破產，后期進入的實力地產也負債累累，近期還傳出將甩賣項目的消息，從昆明10多年的城改經驗看，類似棕樹營這樣位置好規模大的城中村改造項目，外來房企大多敬而遠之，本地也只有俊發等極少數公司具備完成改造的實力和經驗，但俊發現在手上的城改項目太多，對棕樹營恐怕也有心無力。

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