昆明銳理2019年7月昆明房地產市場研究報告

云南房網2019年08月09日 17:32

1.1.2 昆明經濟概況

2019年一季度昆明全市地區生產總值1119.43億元，同比增長9.20%；1-5月CPI增速2.30%；昆明及早出臺并抓緊落實穩增長20條措施，促使地區生產總值、規模以上工業增加值等指標保持平穩增長勢頭。

2019年1-5月昆明市社會消費品零售總額為1115.21億元，同比增長9.70%；金融機構人民幣存款余額14639.84億元，同比增長5.00%。

2019年1-5月昆明市規模以上固定資產投資完成1219.74億元，同比上漲2.20%；房地產投資額為638.58億元，約占全昆明規模以上固定資產投資總額的52.35%。

1.2.4 昆明政策解析

7月昆明多家銀行上調房貸利率

摘要：7月以來，都市時報全媒體記者，采訪昆明11家銀行，發現多家銀行房貸利率均有上調，并增加首付比例，僅少數銀行利率暫未上調。農業銀行與工商銀行自7月初起，首套房利率上浮10%，二套房利率上浮20%；建設銀行、招商銀行、浦發銀行、廣發銀行、民生銀行房貸利率均有上調，首套房上浮10%，二套房上浮15%；交通銀行及富滇銀行房貸利率未上調，首套房房貸利率上浮5%，二套房上浮10%；農村信用社首套房利率上浮為5%—10%，二套房利率上浮10%—15%。昆明住宅首付比例也會因為客戶資質、征信等問題變動。其中，富滇銀行針對戶籍為云南省內客戶，首套房首付最低20%，二套房首付最低45%；戶籍為云南省外的客戶，首套房首付最低25%，二套房首付最低45%；單身客戶首付最低30%，且追加共同還款人。 n 7月昆明多家銀行上調房貸利率

1.2.4 昆明政策解析

銳評：對市場整體趨勢而言，利率上調符合中央多次提及的房住不炒主基調，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標；對購房者而言，利率上調，增加了購房者的不少壓力，對自住和剛需征信良好的客群增加了不少房款，對于投資客而言增加了投資成本，加劇部分投資客的觀望情緒，對征信差的客戶而言，首付比列增加，負擔也加大。

昆明經濟：全市經濟運行保持穩中趨緩，經濟結構繼續優化升級，新動能持續顯著成長，經濟運行跑完發展。

n昆明政策：昆明市房地產市場目前處于平穩健康發展的態勢，多城市利率松動，昆明多家銀行利率上調。

2.土地市場

2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應2533.97畝，環比上漲55.98%，同比上漲39.43%；成交2487.62畝，環比上漲37.68%，同比上漲 1097.47%；樓面價為4035.29元/㎡，環比上漲58.94%，同比上漲25.13%。

2.1.2 土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價1210.34萬元/畝，環比上漲91.55%，同比上漲85.78%。本月土地出讓金301.09億元，環比上漲 167.73%，同比上漲2124.75%。

2.2.1 各區域供銷對比

7月中市區、南市區、北市區、東市區有土地供應，共供應73宗，面積2533.98畝。

中市區供應23宗，面積91.07畝，占比4%；南市區供應35宗，面積1872.15畝，占比74%；

北市區供應12宗，面積506.13畝，占比20%；

東市區供應3宗，面積64.63畝，占比2%。

7月西市區、中市區、南市區、北市區、東市區有土地成交，共成交49宗，面積2487.60畝。

西市區成交3宗，面積144.68畝，占比6%；

中市區成交11宗，面積415.15畝，占比17%；

南市區成交20宗，面積1097.95畝，占比44%；

北市區成交3宗，面積188.53畝，占比8%；

東市區成交12宗，面積641.29畝，占比26%。

2.2.2 各板塊供銷價對比

本月中心、次中心、北市、東市、東南、官南和滇池板塊有土地供應，供應量最多的是東南板塊，為1083.60畝；除中心、世博、呈貢板塊外，其余板塊均有成交，成交量最多的是東南板塊，為898.89畝，滇池板塊樓面地價最高，為6387.48元/平米。

2.3.1 各土地性質供求占比

7月昆明純住宅用地供應29宗，面積1612.60畝，占比64%；

7月昆明商業用地供應38宗，面積711.95畝，占比28%；

7月昆明商業兼容住宅用地供應3宗，面積39.91畝，占比1%； 7月昆明住宅兼容商業用地供應3宗，面積169.51畝，占比7%。

7月昆明純住宅用地成交26宗，面積1670.29畝，占比67%；

7月昆明商業用地成交15宗，面積488.99畝，占比20% ；

7月昆明商業兼容住宅用地成交1宗，面積26.49畝，占比1%； 7月昆明住宅兼容商業用地成交7宗，面積301.85畝，占比12%。

2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價4156.58元/㎡，環比上漲37.64%，同比上漲30.32%；商業用地樓面地價2975.66元/㎡，環比上漲68.20%，同比下降12.46%。本月住宅用地溢價率為6.67%，商業無溢價。

2.7 土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應2533.97畝，成交2487.62畝，樓面價為4035.29元/㎡，單價1210.34萬元/畝，出讓金301.09 億元。

土地溢價：本月住宅用地溢價率為6.67%，商業無溢價。

土地流拍：位于昆明市五華區蓮華街道辦事處的J2010-080-04-2-1、2-2、J2010-080-05三宗地塊流拍。 8月土地預成交： 8月預計8宗土地成交，面積為293.98畝，其中純住宅用地4宗，面積為94.53畝，住宅兼容商業用地2宗，面積為129.93畝，商業用地2宗，面積為69.51畝，商業兼容住宅用地無成交。

總結：截止目前，昆明土地市場溢價地塊均為外來開發商競得，最高溢價為144.25%，2月的錦藝置業和德商兩家外來開發商實力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；4月上海世貿一舉拿下巫家壩和小街5宗地塊，首次入昆同時兩項目落地；5月眾安集團拿地入昆；6月康美投資集團以59.32%的溢價拿下呈貢17宗商住用地，7月東原地產以144.25%的溢價拿下空港板塊3宗純住宅用地，俊發集團斥資92億元拿下東南板塊11宗商住用地，成為昆明的總價地王。