樓市縱覽
2019年4月昆明主城房地產市場表現：
土地市場：4月土地供應體量較上月大幅上漲，本月新增供地1078.43畝，可建體量210.25萬方，公告樓面價3597元/㎡，多數地塊為項目后期用地;成交方面, 4月商住類土地成交面積41.15萬平米，環比上漲111.68%，同比下降8.41%；建筑面積173.79萬方，樓面均價3109/㎡，其中世茂、大華、融創、招商分別拿地，土地均為底價成交。
市場供需：4月主城商品住宅供應92.5萬方，環比上漲101.20%，同比上升112.04%，供應大幅增加；4月主城商品住宅成交91.2萬方，環比上升19.84%，同比上升17.36%，小陽春期間，市場存量充足，成交量結構性上漲，南市區、北市區及呈貢區成交活躍，南市區主力成交；
成交均價：4月主城商品住宅成交均價13520元/㎡，環比上升0.09%，同比上升13.91%；南市區量多價高，拉平整體均價。
政策：根據日前印發的昆明市政府公報，昆明最新的土地市場管理規定已經在一個月前開始生效。土地出讓新規與以往政策最大的不同是，昆明市政府將把五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區和陽宗海風景名勝區的具體建設項目土地供應審批權授權給屬地政府（管委會），由屬地政府負責土地供應審批和批后監管職責，繼續下放土地出讓審批權限。新規還明確禁止為開發商“量身定制”土地。新規提到，昆明市國有建設用地使用權招拍掛出讓條件由屬地政府審批確定，禁止違規設定準入條件、競買人資質等影響交易；禁止根據事先的招商、投資等協議為依據“量身定制”，擾亂土地出讓程序。同時鼓勵信譽好、有實力的房地產企業通過土地轉讓方式取得未動工項目土地使用權。另外，新規還提到土地出讓的競買保證金不得低于出讓土地起始價的20%，且不得高于50%。
機構研究分析：昆明市土地新規將主城五區和陽宗海片區的土地審批權授予各區，將會加速土地供應速度，也會刺激各區之間的土地交易競爭。
土地市場[供應]
據本機構統計，截止到2019年4月30日，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應商住辦土地共32宗，擬出讓占地面積共計71.89萬平米，出讓綜合價金共75.63億元。
土地市場[成交]
本月共計成交商住類土地14宗，用地面積41.15萬方，建筑面積173.79萬方。成交總價52.48億元。
截止到2019年4月30日，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示已成交商住辦土地共14宗，成交土地面積41.15萬平米，成交金額52.48億元，平均地價850萬元/畝。
從數據上來看，4月商住類土地成交面積41.15萬平米，環比上漲111.68%，同比下降8.41%。建筑面積173.79萬方，樓面均價 3019元/㎡，世茂、大華、融創、招商分別拿地，土地均為底價成交。
土地市場[成交結構]
本月土地樓面均價大幅下降，商品房均價有所上漲，房地價比大幅上漲；成交土地集中于官渡區。
本月商住類土地成交14宗，多數土地集中于官渡區，整體樓面價達3019元/㎡，樓面均價大幅下降，商品房成交均價大幅上漲，房地價比大幅上漲。
本月土地成交量大幅上漲，成交14宗地塊，南市區成交土地9宗，呈貢區成交土地3宗，東、西市區各成交1宗，北市區、中心區無土地成交，南市區土地成交面積占比達51.94%。
土地市場[成交土地指標分析]
本月成交土地可建體量大幅上漲,住宅類土地占據本月大部分成交量，住宅土地成交占比大幅上漲。
主城樓市[商品房供需]
4月商品房市場在政府調控大環境下，市場供需和成交均價均有不同程度的結構性上漲
4月主城商品房供應172.9萬方，環比上升74.72%，同比大幅上升100.89%，市場供應大幅增加；
4月主城商品房成交129.1萬方，環比上升11.57%，同比上升19.48%，成交結構性上漲；
4月成交均價11654元/㎡，環比上升3.10%，同比上升8.30%，價格相對維穩。
主城樓市[商品房存量]
4月市場供銷結構性上漲，市場需求保持相對平衡，庫存量依然保持較高水平，去化周期已達21個月
4月，昆明市場可售面積2497萬方，同比增加157萬方，環比增加44萬方，市場小陽春期間，各項目積極推出貨包，市場 需求相對穩定；
4月，市場供應大幅增加，而成交量增加緩慢，消化周期變長，去化周期已達21個月。
主城樓市[商品住宅供需]
商品住宅市場，供應節奏加快，多個項目供應，市場逐步恢復，價格相對穩定
4月主城商品住宅供應92.5萬方，環比上漲101.20%，同比上升112.04%，供應大幅增加；
4月主城商品住宅成交91.2萬方，環比上升19.84%，同比上升17.36%，市場存量充足，成交量上升；
4月主城商品住宅成交均價13520元/㎡，環比上升0.09%，同比上升13.91%。
主城樓市[商品住宅存量]
4月市場持續去化，存量保持相對穩定，銷售率略有上漲
主城樓市[辦公供求]
近年辦公市場供應成交均保持平穩，整體市場保持健康穩定發展趨勢
辦公供應從2012年到2014年，總體上供應量上升，2014年達到頂點，辦公存量最大，2015至2017年后供應減少，去化庫存為主，2017年后供應有回升趨勢；
在成交方面，2012到2018年，成交量總體維穩，市場供求保持平穩健康發展；
從成交價格方面看，近年市場辦公成交均價總體相對穩定，近幾年市場浮動相對較�。�19年開始，價格結構性變化。
主城樓市[辦公供求]
本月辦公市場供銷較上月均有所下降，均價結構性上漲
4月辦公供應11萬方，環比下降23.23%，同比上漲5.36%，辦公市場供應節奏放緩；
4月辦公成交11.9萬方，環比下降40.53%，同比上漲99.14%，成交面積大幅減少；
4月辦公成交均價9475元/平米，環比上漲23.66%，同比上漲0.70%，均價結構性上漲，達2019年新高。
主城樓市[辦公存量]
2019年4月辦公市場以去庫存為主，庫存仍保持高位，但去化周期已明顯減少
本月辦公市場以去庫存為主，庫存減少，但仍處于高位，截止本月存量面積410萬方；
辦公近年來一直控制供應，以消耗庫存為主，去化周期保持在22個月以內。
主城樓市[商業供求]
商業市場供求保持穩定，市場庫存堆積，去化壓力大
供求方面，從2012年到2014年，供應量一直穩健上漲，商業成交量逐年上漲，2014年供應量達到峰值，2015年以后，供應量放緩，市場主要以去庫存為主，市場庫存堆積，去化壓力大；
從成交價格方面看，受成交結構影響，2013—2016年，整體成交價格呈下降趨勢，2016年至今均價維穩，2019年受 “三穩”政策影響，價格將保持穩定趨勢。
主城樓市[商業供求]
本月商業市場供應量稍有上漲，均價結構性下降，整體市場量漲價跌
4月商業供應面積8萬方，環比上漲26.58%，同比下降29.52%；
4月商業成交面積4萬方，環比上漲16.96%，同比下降50.43%，受整體市場影響，成交量上漲；
4月商業成交均價16727元/平米，環比下降14.62%，同比上升14.51%。
主城樓市[商業存量]
商業市場庫存保持高位，去化周期較長，未來仍以去庫存為主
截止目前商業庫存457萬方，庫存量保持高位，庫存壓力大；庫存依舊保持增長，去化周期達112個月，略有下降。
主城樓市[住宅排行榜]
主城樓市[住宅開盤量]
2019年4月昆明主城商品住宅推盤14次，共計推出33.26萬方，成交23.52萬方；4月房企集中放量，供應成交均大幅上漲， 共十四個項目開盤，推出2812套房源，去化率73%。
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