“昆明后花園”富民縣為何沒有搭上房地產開發這班車

眼下已是3月，距離富民縣與深圳佳仕森和北京啟迪簽訂旅游康養小鎮開發協議已經超過一年，可是兩家公司均沒有實質推進項目的消息。光打雷不下雨的尷尬背后，是富民縣在房地產開發方面，被昆明其他近郊區縣越拉越遠的事實。

雖然富民號稱昆明后花園，縣城距離昆明三環只有30多公里，但富民的地產開發基本屬于自產自銷，幾乎沒有針對域外的房地產經營活動，也基本沒有外來大型房企落足。而在與昆明主城五區接壤的區縣中，安寧、嵩明、晉寧、宜良都有不少項目外銷，尤其是安寧太平鎮、嵩明職教園和晉寧晉城片區，地產開發幾乎都針對昆明主城甚至全省全國市場，參與開發的也大多是全國聲名顯赫的大公司。盡管去年初富民曾與深圳佳仕森和北京啟迪簽署了開發康養、文旅小鎮的協議，但簽約后兩個項目均沒有實質性進展。

俊發是少數涉足富民開發的大房企 （圖為俊發水岸家園）

2010年，俊發是首個到富民開發項目的知名房企，但迄今只針對富民當地市場開發了水岸家園一個項目。顯然，在俊發看來，只面向富民本地市場進行的開發是無法長期連續進行的，因為畢竟富民人口有限，只有 15萬人，全縣GDP不足百億，在昆明所有區縣中墊底，市場容量相當有限。

作為昆明后花園，富民有著距離優勢、環境優勢，但為什么卻沒有像其他昆明近郊區縣一樣，搭上外銷房地產開發這班快車呢？

富民是與昆明主城接壤的郊縣之一（圖來源網絡）

先來看看富民縣的經濟實力。

根據昆明市統計局發布的數據，2018年富民縣GDP總量為76.55億元，在昆明管轄的14個區縣當中經濟實力排在最后一位。實際上，從2015年到2018年，富民縣的GDP總量都是在全市墊底的。

反過來看看與昆明接壤的其他4個郊縣的經濟狀況。去年安寧市GDP總量430.2億元，僅次于西山區排在第五名，其GDP增速更是領跑云南省；宜良縣GDP總量為185.36億元，排在全市第七名；晉寧和嵩明GDP總量為135.8億元、117.37億元，分別位居第八、第九名。在這幾個近郊區縣的經濟實力比拼上，富民都是遠遠落后的。

其次，富民的常住人口也并不是很多。根據昆明市統計局最新數據，截止到2016年末富民縣常住人口只有15.57萬人，是昆明市所有區縣中最少的。人口少、經濟實力不足，導致富民本地房地產市場規模很小，對外來大型房企來說投資價值不大，除非開發外銷型的旅游度假康養地產項目，但相比起其他近郊區縣，富民在這方面的資源條件、交通條件也沒有多大優勢。 

富民雖然自稱為昆明后花園，可是旅游資源并不是很豐富，獨特性也不夠，缺乏開發全國性旅游地產的先天優勢，相比而言，安寧有溫泉、晉寧有滇池、宜良有陽宗海，富民最有名的旅游勝地大概就屬九峰山了，可是這個地方就連昆明人去的都不多。

從交通條件看，富民到昆明主城雖有高速公路相連，但收費不低，沒有鐵路，沒有城軌，和昆明主城的交通聯系并不緊密，不要說與晉寧和安寧比，就是嵩明和宜良都比富民有更好的交通抵達性，尤其是嵩明，盡管嵩明縣城其實比富民縣城距離昆明主城更遠，但嵩明有高鐵，高速公路也有好幾條，到主城非常方便。

富民經濟實力在昆明郊縣中連續多年墊底（圖為2018年GDP指標）

更重要的是，富民遠離昆明兩大對外交通樞紐——長水機場和昆明高鐵站，其中富民縣城到昆明南站的距離長達70公里，到長水機場也有60多公里，如果要開發外銷型房地產項目，這是一塊不可忽視的短板。相反，嵩明、晉寧、宜良和安寧都要比富民方便。

除了上面提到的基礎條件，富民本身也不在昆明發展的戰略軸線上。如果說昆明主城工業外遷和衛星城發展惠及安寧，滇中新區和長水機場惠及嵩明，昆明南拓惠及晉寧的話，在昆明城市外擴和產業重新布局中，富民一直沒有沾到多少光。2013年，昆明正式提出了南延北拓的發展戰略，嵩明和晉寧的地位空前提高；安寧憑借距離優勢和產業優勢，也在加速實現昆安一體化；宜良有陽宗海、九鄉這樣的優質旅游資源，又在昆明到石林到滇南的旅游大通道上，開發旅游地產的條件遠比富民要強。

縣域市場不夠大，外部市場無優勢，富民眼看著昆明房地產開發這趟列車隆隆駛過，漸行漸遠。

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