昆明銳理2019年2月昆明房地產市場研究報告

云南房網2019年03月11日 10:50

1.1.2 昆明經濟概況

2018年昆明全市地區生產總值達5206.90億元，同比增長8.40%；CPI增速1.70%；全市經濟運行保持合理區間，社會消費穩中趨緩，企業效益較快增長，居民增收保持穩定。

2018年昆明市社會消費品零售總額為2787.41億元，同比增長10.0%；金融機構人民幣存款余額13618.77億元，同比增長 0.9%。

2018年昆明市規模以上固定資產投資完成4449.93億元，同比上漲5.50%；房地產投資額為1839.88億元，約占全昆明規模以上固定資產投資總額的41.35%。

1.2.4 昆明政策解析

云南2月起整治房產中介電話營銷受到騷擾可舉報

摘要：云南省住房和城鄉建設廳公布的關于規范售房租房電話營銷行為：自今年2月起至12月底，各地住房城鄉建設部門在房地產領域認真開展綜合整治騷擾電話專項行動，嚴格規范電話營銷行為。各地住房城鄉建設部門要督促指導轄區房地產開發企業和房地產經紀機構進一步規范售房租房等商業性營銷活動，因業務需要聯系客戶和確認有關事項，相關企業應事先征得客戶同意，保留相關憑證并積極配合騷擾電話核查工作，用戶明確表示拒絕售房租房的營銷電話后，不得再次撥打和發送。

解析：很多人都經常接到各種樓盤的賣房推銷電話，對于沒有需求的人來說,這無疑屬于騷擾電話，令人頭痛的是,就算是把來電號碼拉入黑名單也沒有辦法制止后續的“騷擾”，但以后可能就不同了，根據省住建廳最近出臺的《關于規范售房租房電話營銷行為的通知》，明確了必須在事先征得客戶同意的情況下，開發商或經紀機構才能進行電話營銷。另外，省通信管理局還公布了騷擾電話的舉報方式�？梢钥闯�，如果深受騷擾電話之苦的消費者有了便捷的舉報途徑，相關部門的處置到位，規定得到嚴格執行，對于極為依賴電話營銷的昆明房地產行業來說將形成極大的沖擊，因為無論是一手房還是二手房銷售，電話營銷都是重要的帶客手段，嚴格的整治勢必起到遏制房地產電話營銷的作用，甚至將極有可能影響房地產傳統營銷模式。

2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應168.77畝，環比下降89.61%，同比下降80.39%；成交405.33畝，環比下降69.29%，同比上漲28.83%；樓面價為2756.86元/㎡，環比上漲129.80%，同比上漲88.78%。

2.1.2 土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價706.53萬元/畝，環比上漲264.44%，同比上漲59.90%。本月土地出讓金28.64億元，環比上漲12.00%，同比上漲105.48%。

2.2.1 各區域供銷對比

2月僅北市區有土地供應，共供應2宗，面積168.77畝。

2月東市區、西市區、南市區和呈貢區有土地成交，共成交16宗，面積405.33畝。東市區成交4宗，面積212.85畝，占比53%；西市區成交4宗，面積17.78畝，占比4%；呈貢區成交7宗，面積161.83畝，占比40%；南市區成交1宗，面積12.87畝，占比3%。

2.2.2 各板塊供銷價對比

本月只有北市板塊有土地供應，為168.77畝；東市、呈貢、西山和滇池板塊有成交；成交面積最多的為東市板塊，成交 212.85畝；樓面地價最高的為西山板塊，價格為7163.88元/㎡，板塊內成交土地均為純商業，容積率較低，樓面價較高。

2.2.3 各板塊土地供求熱度圖

2.3.1 各土地性質供求占比

2月昆明純住宅用地無供應；2月昆明商業用地供應1宗，面積24.61畝，占比15%；2月昆明商業兼容住宅用地無供應；2月昆明住宅兼容商業用地供應1宗，面積144.16畝，占比85%。

2月昆明純住宅用地成交3宗，面積177.44畝，占比44%；2月昆明商業用地成交9宗，面積141.73畝，占比35%；2月昆明商業兼容住宅無成交；2月昆明住宅兼容商業用地成交4宗，面積86.16畝，占比21%。

2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價1212.07元/㎡，環比下降34.86%，同比下降68.79%；商業用地樓面地價1091.75元/㎡，環比下降2.52%，同比下降71.07%。本月住宅類用地溢價18%，商業類用地溢價60%。

2.6 3月土地預成交明細

3月預計4宗土地成交，面積為291.42畝，其中純住宅用地2宗，面積為122.87畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為144.16畝，商業用地1宗，面積為24.61畝。

2.7 土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應168.77畝，成交405.33畝，樓面價為2756.86元/㎡，單價706.53萬元/畝，土地出讓金28.64億元。

區域情況：2月僅北市區有土地供應，共供應2宗，面積168.77畝；東市區、西市區、南市區和呈貢區有土地成交，共成交 16宗，面積405.33畝，東市區成交4宗，面積212.85畝；西市區成交4宗，面積17.78畝；呈貢區成交7宗，面積161.83畝；南市區成交1宗，面積12.87畝。

板塊情況：本月僅北市板塊有土地供應，為168.77畝；東市、呈貢、西山和滇池板塊有成交，成交面積最多的為東市板塊，成交212.85畝，成交樓面地價最高的為西山板塊，價格為7163.88元/㎡。

土地溢價：本月土地整體溢價36.94%。住宅類用地溢價18%，商業類用地溢價80%。

土地流拍：位于昆明市五華區華山街道辦事處1宗44.77畝商業用地、位于昆明市昆明市西山區碧雞街道辦事處1宗140.17畝商業用地和位于昆明市西山區碧雞街道辦事處長坡社區居民委員會1宗140.29畝商業用地皆因無人報名，掛牌不成交。 3月土地預成交：3月預計4宗土地成交，面積為291.42畝，其中純住宅用地2宗，面積為122.87畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為144.16畝，商業用地1宗，面積為24.61畝。

總結：本月土地供應量、成交量處于低谷，但呈貢海龍地塊和方旺地塊受熱捧，溢價成交，使得成交樓面價上漲。土拍熱度上升，優質地塊競爭較為激烈。