呈貢高鐵站片區作為呈貢熱點開發區，除了平安不動產、鵬瑞利集團在去年先后落子項目外，近日又有一家新房企強勢進駐。上月底，高鐵站旁162畝地進行拍賣，土地最終溢價84%成交，價格幾近翻倍，再次刷新大眾對呈貢高鐵片區的認知。云南房網現就對昆明南站旁這一宗遭3家房企激烈哄搶的地塊做一次具體分析。
地價雖高但樓面價卻更低
高鐵片區本次交易地塊約162畝，起拍價為66874.8萬元，成交價格為123124.8萬元，競價76輪、溢價率84%。平均土地單價約761萬元/畝，樓面價約2467.7元/平米。在地塊南面，鵬瑞利項目首批用地于去年成交，土地單價約350萬元/畝。在高鐵站北側，平安不動產項目地塊土地單價約460萬元/畝，住宅樓面價約3450元-6272元/平米。相比下來，錦藝置業項目土地單價相比平安、鵬瑞利項目要高出很多，但由于地塊容積率偏高，樓面價相對更低。
呈貢高鐵站周邊近一年內三次成交地塊基本信息對比
通地鐵、臨高鐵、靠公園，位置確實不能再好了
該批土地位于呈貢高鐵片區白龍潭水庫西側，祥園街和清河路交匯處，有地鐵1號線輔線途經，設有白龍潭站點。地塊靠近白龍潭水庫，至高鐵站也僅500米左右的距離。具備地鐵、高鐵、公園三大優勢，屬于片區優質地塊，不僅交通便利，且環境不錯。
這個地塊總面積162畝，本身雖然不會有太多配套，但就在項目南側隔一條祥園街就是鵬瑞利大健康項目。近距離范圍內還有孔雀鎮、涌鑫哈佛中心、中交錦繡雅郡、滇池明珠廣場、中通世紀廣場、中鐵總部大廈等項目分布，商業配套相當豐富，醫療、教育也沒有多大問題。
自持商業10萬，這個挑戰可不小
錦藝置業斬獲地塊面積162畝，含4宗約86畝商住混合用地和3宗約76畝的商業用地。容積率2.8-6，最大可建面積約50萬方。根據規劃，要求A1、A6地塊居住：商業=80%：20%，A4、A7的居住：商業=85%：15%。混合地塊容積率為2.8-4，粗略計算，可建住宅面積約16.4萬方，適宜打造公寓、高層、洋房類產品。
由于有地鐵，靠公園，周邊配套豐富，這個地點的住宅競爭力很強，這也正是此地塊被哄搶的重要原因。但也必須看到，根據拍賣條件，競得者須自持商業建筑面積不得低于10萬方，要求建設五星級酒店、超五A級甲級寫字樓、高端大型商業MALL及街區等商業內容。作為高鐵站附近黃金地塊，規劃要求建設商業也在情理之中，但要求自持面積不少于10萬平方米，而且包括五星級酒店、甲級寫字樓等，意味著這一部分商業開發無法通過銷售變現，只能出租或自己經營，而眾所周知，目前昆明寫字樓過剩，商場大多慘淡度日，五星級酒店也很難賺錢，呈貢不少寫字樓不得不改造成公寓出售，更何況這個地塊周邊同類商業開發已經不少，所以未來自持的10萬平方米商業對開發商的資金實力提出很高要求。
錦藝置業溢價84%競得地塊位置，地鐵、高鐵、公園資源優越
開發商來頭不小，欲在呈貢下一盤大旗
本次溢價競得土地的錦藝置業，是昆明房地產市場上的新角色，此前并不為人熟知，但實際上這家公司來頭不小。公開資料顯示，錦藝置業為香港錦藝集團下屬公司。香港錦藝集團創辦于1994年，為一家多元化控股集團公司，業務涉及地產、商業、紡織、金融等六大產業板塊，其地產投資覆蓋河南、浙江、重慶、深圳等地，開發有錦藝新時代、龍湖錦藝城、錦藝四季城等項目。到目前，公司持續開發大型綜合性地產項目超過1000萬平方米，擁有土地儲備數千畝。
除了本次溢價拿地外，錦藝集團在呈貢還將開發另一個項目。擬開發地塊位于大漁片區撈魚河濕地公園旁，為泰國帕塔拉大健康項目。據悉，錦藝集團將和帕塔拉集團一同合作開發。云南房網查詢發現，錦藝置業旗下的錦藝安貞（廣州）投資合伙企業，在帕塔拉項目拿地公司昆明帕塔泰健康管理發展有限公司中持有56%的股權。看起來，初來乍到的錦藝集團，對呈貢情有獨鐘，正在雄心勃勃地下一盤大旗。
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