克而瑞2018年上半年昆明樓市總結及預判

云南房網2018年07月16日 11:04

宏觀環境[宏觀經濟]

2018年第一季度中國GDP延續了近三年的平穩走勢，預計全年GDP增速將保持不低于6.8%，昆明高于全國增速并有加快趨勢。昆明GDP增速超過全國GDP增速且趨勢較大，逐漸擴大剪刀差。

2018年第一季度國內生產總值(GDP)維持在6.8%的增速，隨著地產銷量重回下行通道、上游漲價壓縮中游利潤，以及環保限產來襲，預期2018年中國經濟增速將保持平穩，2018年全年GDP增速將保持不低于6.8%。貨幣政策短期難松，未來“放水刺激經濟”的必要性已大幅降低。在經濟平穩、效益回升、貨幣偏緊下，金融市場運行整體穩定。房地產市場的投資屬性明顯受到壓縮，資金逐漸轉向金融市場趨勢將逐漸出現。

相比于全國，昆明GDP增速略高并出現加快趨勢產生剪刀差。由于城市能級較低，發展滯后，昆明市經濟發展對于房地產依賴更甚， 2014年房地產市場進入調整期，昆明GDP增速隨之迅速回落，2015年跌至8%，2017年隨著房地產市場回暖，高鐵開通，以及滇中新區的開發建設的增速，伴隨著眾多開發商入昆，文旅地產、生態地產新增長極的出現，2018年昆明GDP有加快增長的趨勢。

2018上半年全國CPI總體上漲，昆明漲幅平穩，通脹壓力較小。

2018年全國CPI在2月份達到峰值，漲幅達到高點，2月之后漲幅出現下行趨勢。

CPI2月份達到2.9，出現近幾年來的高點，通脹壓力大，隨著2月份之后的漲幅下行，未來通脹壓力相對較小。

昆明CPI走勢較全國相比波動較小，盡管2016年下半年CPI經濟隨國內宏觀經濟有增長趨勢，但在2017年3、4月份出現了負值，5、 6月份有所回升，7至11月處于低位運行，2018上半年CPI趨于穩定。

18年上半年全國和昆明房地產投資增速均出現下行趨勢,昆明下行趨勢遠高于全國。

相比于全國，昆明房地產投資額占固定資產投資比例過高，昆明近50%的固定資產投資用于房地產投資，經濟增長對房地產市場依賴度強；雖然2015年出現呈負增長，但隨著年樓市回暖，2016-2017年房地產投資平穩增長，2018年增長趨勢有所緩和。

2018上半年昆明房地產投資額占固定資產投資比例在46%波動，接近一線城市水平，明顯高于西南地區各周邊城市，處于房地產快速發展階段。

宏觀環境[國家政策]

2014年前，調控與救市交替進行。2014年-2015年調整呈現寬松購房政策。2016年房地產政策是從寬松到熱點城市不斷收緊過程。2017年圍繞“房住不炒”，大力培育發展住房租賃市場，調控政策不斷加碼，與此同時，金融去杠桿持續推進，嚴格限貸。2018年房地產政策以收緊為主，多個城市實行限購、限貸、限售。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。