克而瑞2018年上半年昆明樓市總結及預判

云南房網2018年07月16日 11:04

3.樓市預測[昆明宏觀經濟預判]

宏觀數據——昆明房地產投資逐年增加，經濟的最主要的貢獻來源于房地產，土地市場活躍，昆明市房地產投資火熱，大量資金流入地產行業，將持續處于繁榮期，各項經濟指標均有不同程度的攀升。

樓市預測[昆明政策環境預判]

宏觀數據——昆明政府負債率高，財政嚴重赤字，目前政府主要通過出讓土地來填補地方債務、抵消財政赤字。

昆明房地產市場預測[供應量預判分析]

待開發土地存量—截止2018年6月底，住宅產品未來可供應總量為2441萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期約為32個月。

昆明房地產市場預測[供應量預判分析]

在售項目存量—截止2018年6月底，住宅產品存量為447萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期為5.9個月。

昆明房地產市場預測[供應量預判分析]3 供應量預測—基于待開發、在售項目存量和未來土地供應量三種潛在供應量，對入市節奏進行排列，預測 2018年仍為去庫存周期，18年起市場進入供應增長期，預測2018-2020年理論入市供應量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。

昆明房地產市場預測[整體市場預判總結]

全國樓市調控趨緊的大背景下，昆明市場環境將持續寬松在全國“房住不炒”的定掉下，昆明政策性預期收加強，但是全面收緊的肯能性不大，2018下半年市場供求量、成交量將維持高位運行，供不應求，成交均價將穩中攀升，尤其是近郊區縣成交均價將會大幅攀升，樓市呈現向好之勢，有望成為下一個“海南”。

供應量：延續上半年土地政策，落實供地計劃，加強土地征收力度，加大普通商品住宅用地供應，加快閑置土地清理處置，積極盤活存量土地，促進項目開發建設，特別是加大近郊區縣住宅土地供應力度，積極推進土地供給側結構性改革，確保用地供應平穩有序，增加市場有效供給，2018年仍為去庫存周期，且市場進入供應增長期，預測 2018-2020年理論入市供應量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。

成交量：在市場相對寬松的背景下，同比穩中有升，投資型需求持續擴大，特別是改善型和旅居型大盤將更受青睞。

成交均價：地價決定房價，昆明土地成交大幅增加，樓板價不斷攀升，土地成本增加，加上市場供不應求，商品房存量銳減，嚴重不足，預測下半年樓市向好，市場依舊維持著穩價上漲的主旋律，城市核心區域及熱點板塊部分物業上漲控制在一定范圍內，近郊區縣樓市均價將會被大幅拉高。

整體預計：全國樓市調控趨緊的大背景下，昆明市場環境將持續寬松，整體市場依舊不會受到很大影響；昆明經濟的最主要的貢獻來源于房地產，但政府債務率巨高，財政嚴重赤字，政府賣地填補；云南省委書記陳豪房地產執政理念提升旅居式旅游，嚴控觀光式旅游，需提升大量旅居客群，大力發展旅游產業，進而讓旅居式地產逐漸成為主流，大量品牌房企紛紛以外擴式或下沉式進駐發展，未來大型文旅項目將逐漸備受市場青睞，樓市繼續向好，量價也將呈現向好之勢，有望成為下一個“海南”。