銳理機(jī)構(gòu)2018年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

8.1 全國(guó)市場(chǎng)預(yù)判 

1、棚改收緊

由于棚改貨幣化安置的推動(dòng)作用，直接助力了這一輪三四線的房?jī)r(jià)上漲。這一波牛市，很多房企都踩準(zhǔn)了，一二線冰封之 下，拿地難、周期長(zhǎng)、還限價(jià)，三四線的這一波行情，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是一根救命稻草。進(jìn)入到六月份，棚改資金收緊的消息傳 出，棚改項(xiàng)目融資審批權(quán)將收回至國(guó)開(kāi)行總行，同時(shí)此后貨幣化安置的比例會(huì)受到一定的限制。作為棚改項(xiàng)目主要的資金來(lái)源 方，國(guó)開(kāi)行收緊相關(guān)項(xiàng)目的貸款審批，意味著從國(guó)開(kāi)行這一渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金將大大減少。 

2、資產(chǎn)證券化逐漸成熟        

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高負(fù)債行業(yè)，本來(lái)就非常依賴(lài)金融。而今年上半年，陸續(xù)有商業(yè)銀行暫時(shí)關(guān)閉房企信貸渠道，監(jiān)管 環(huán)境也進(jìn)入高壓時(shí)期，整體的融資渠道被收緊了，尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管，對(duì)中小房企產(chǎn)生很大的影響。2018年上半年資產(chǎn) 證券化融資規(guī)模開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，碧桂園通過(guò)RIETs（房低產(chǎn)信托投資基金）拿到100億。而今年1-5月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品 總發(fā)行規(guī)模688.81億元，同比增長(zhǎng)52.8%。資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企融資的重要途徑。 

3、二次房改        

六月份，深圳發(fā)布了被稱(chēng)為“二次房改”的政策：深圳未來(lái)18年的純商品住宅，只占住宅總數(shù)的40%，其余60%是人才 房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設(shè)比例，在住房不炒的大基調(diào)下，深圳作為特區(qū)，示范意義非常重要。        

這個(gè)純商品房之外的60%的市場(chǎng)，很多是之前的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房、棚戶區(qū)等，以前大多不在房企的經(jīng)營(yíng)范圍。而通過(guò)這 一輪房改，這些需求納入各地政府總體規(guī)劃后，有一個(gè)升級(jí)換代、規(guī)�；�、標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程，房企在這個(gè)過(guò)程中，有很多機(jī)會(huì)。 

4、貿(mào)易戰(zhàn)宏觀承壓        

中美貿(mào)易戰(zhàn)是目前整個(gè)中國(guó)社會(huì)，甚至是全世界最大的不穩(wěn)定因素，也是今年上半年最重量級(jí)的事件。2017年中國(guó)GDP是 82萬(wàn)億，當(dāng)年中國(guó)外貿(mào)（27.29萬(wàn)億）占中國(guó)GDP的33%，而中美貿(mào)易總值為3.95萬(wàn)億人民幣，占我國(guó)進(jìn)出口總值的14.2%， 也就是說(shuō)，中美貿(mào)易占到中國(guó)GDP的5%，幾乎是一年的增量。從這組數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，這次貿(mào)易找對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生的劇烈影 響。而且中美貿(mào)易是中國(guó)貿(mào)易順差非常重要的來(lái)源國(guó)，美元升值也會(huì)影響到中國(guó)外匯承壓，從而影響中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)，從而影 響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，而且這樣的拉鋸可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。 

5、城市搶人大戰(zhàn)      

 城市搶人并不稀奇，早在七八年前部分城市就開(kāi)始通過(guò)政策吸引人才。但是到近兩年才集中性爆發(fā)，尤其是今年“人口爭(zhēng)奪 戰(zhàn)”正式開(kāi)始白熱化，多個(gè)城市針?shù)h相對(duì)的給出搶人價(jià)碼，甚至明確了考核目標(biāo)。 天津，一天之內(nèi)就有30萬(wàn)人登陸并下載了“天津公安”APP辦理落戶申請(qǐng)；海南，全日制大專(zhuān)以上學(xué)歷可在海南任一城鎮(zhèn)落 戶；南昌，畢業(yè)三年內(nèi)新引進(jìn)落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生，每月發(fā)放1500元、1000元、500元生活補(bǔ) 貼，為期三年。 

6、十九大給房地產(chǎn)定調(diào)       

上半年的十九大也是全國(guó)關(guān)注的大事件，給未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展方向定了調(diào)。打擊投資客短炒賺錢(qián)，限制房企快周轉(zhuǎn)贏利，但 歡迎房企和投資者長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)獲得利潤(rùn)。       房企過(guò)去的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式行不通了，從2017年開(kāi)始，在3年左右的過(guò)渡期之后，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代，這個(gè)時(shí) 代可能長(zhǎng)達(dá)20—30年。缺乏能力和實(shí)力積累的房企和個(gè)人，將被淘汰出地產(chǎn)行業(yè)。應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)模式衰落，需要有全新的發(fā)展思 路，這也是為什么現(xiàn)在房企逢發(fā)聲必談轉(zhuǎn)型的原因。 

 關(guān)注區(qū)域：

1、關(guān)注房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的人口流入型二線城市 

2、關(guān)注二次房改，城中村改造的城市 

資金流向：

1、快速回籠資金，減少企業(yè)負(fù)債 

2、積極采用RIETS 這一融資渠道，以后融資能力的強(qiáng)弱會(huì)深刻影響房企發(fā)展 

發(fā)展方向：

1、做質(zhì)量更好的房子，滿足改善需求 

2、聯(lián)合政府，合作出租房 

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不失為房企持續(xù)發(fā)展的另一途徑 

4、做城市運(yùn)營(yíng)，城市服務(wù)商 

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。