在完成閉合并通車近8年后，昆明三環(huán)路為了改造為快速通道而不得不大幅度改道。根據(jù)昆明市有關(guān)部門的通報，新的三環(huán)快速路變化最大的地方是南三環(huán)與北三環(huán)，其中南三環(huán)從現(xiàn)在的廣福路改道為南繞城高速，而北三環(huán)則從金色大道大幅度外擴到豐源路，除此之外，西三環(huán)的變化也比較大，將部分改道至春雨路。
外擴后的昆明新三環(huán)路線
總的來說，新的三環(huán)路將大幅度外擴，總長度從原來的40多公里增加到62公里，其中北市區(qū)外擴幅度最大，一舉北移了近4公里，這樣一來，原本在三環(huán)之外的俊發(fā)城、碧桂園北城映象、中海錦園、藍光雍景灣等項目，都從三環(huán)外項目變?yōu)槿h(huán)內(nèi)樓盤，而原本被認為幾乎靠近四環(huán)的昆明湖、天宇瀾山等樓盤，則成為更靠近三環(huán)的項目。
南市區(qū)的情況同樣也是如此，原本廣福路往南的區(qū)域項目眾多，紅星天鉑、俊發(fā)觀云海、雙河灣、南悅城等都屬于三環(huán)外項目，但如果南三環(huán)從廣福路外移至南繞城高速，則這些項目會變?yōu)槿h(huán)內(nèi)項目。處于同樣情況的還有西南三環(huán)，當春雨路變身為三環(huán)之后，現(xiàn)在正在緊鑼密鼓進行開發(fā)的馬街片區(qū)多個項目，如俊發(fā)正在進行一級開發(fā)的沙地村，寶能拿下的白沙地地塊，都要么成為三環(huán)沿線項目，要么干脆進入三環(huán)之內(nèi)。甚至像草海沿岸的萬達城、草海未來城等，都會全部或部分進入三環(huán)。
去年昆明單盤銷售冠軍俊發(fā)城將變成三環(huán)內(nèi)項目
隨著北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)多個區(qū)域被圈入新的三環(huán)線路之內(nèi)，一個昆明市在修改三環(huán)線路之時并未料到的變化是，這些區(qū)域的房價有可能因為三環(huán)外擴而獲得重新估計的機會。尤其是北市區(qū)和西市區(qū)，本來房價就相對偏低，三環(huán)又是一個重要的價格分水嶺，隨著三環(huán)的大幅度外擴，被納入三環(huán)之內(nèi)的項目，房價勢必會重估。
對國內(nèi)絕大多數(shù)城市而言，環(huán)城路始終是評估房價的重要參考界限，從北京到上海再到廣州、成都，都是如此。昆明的情況也基本一樣，在過去幾十年里，一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)，一直都是劃分房價檔次的地理參考之一，尤其是10年前云南財大等機構(gòu)提出昆明房價5、7、1體系（即一環(huán)內(nèi)1萬、二環(huán)內(nèi)7千、三環(huán)內(nèi)5千）之后，昆明的三條環(huán)城路就在學(xué)術(shù)上有了標定房價梯度的作用。盡管這幾年昆明出現(xiàn)了多個新興開發(fā)熱點，如東白沙河、滇池半島、滇池路等，房價走勢并不完全遵循所謂的環(huán)路遞減規(guī)律，但對大多數(shù)區(qū)域，大多數(shù)購房者甚至開發(fā)商來說，環(huán)城路的定價參考作用還是非常明顯的。
無論是昆明還是國內(nèi)其他城市，房價按環(huán)城路依次遞減的現(xiàn)象自有其內(nèi)在規(guī)律，因為國內(nèi)大多數(shù)城市都是“攤大餅”式擴張，越靠近外環(huán)就越遠離城市中心，相應(yīng)地會有交通不太方便、城市配套不足等問題，房價自然也就低一些。而環(huán)線內(nèi)的區(qū)域相對環(huán)線外，發(fā)展也要相對快一點。
正因為目前還沒有像環(huán)城路這樣清晰，被各方面廣泛接受的房價分水嶺，可以預(yù)計，新的昆明三環(huán)一旦開始建設(shè)，被圈入三環(huán)內(nèi)的北市區(qū)、南市區(qū)和西市區(qū)的大片區(qū)域和眾多項目，也就自然獲得了重新評估地段級差的機會，北市區(qū)、西市區(qū)眾多樓盤因為有了三環(huán)內(nèi)項目的身份加持，定價標準肯定會順勢高看一線。相對而言，南市區(qū)因為環(huán)湖路這個熱點本身已打破了房價沿環(huán)城路遞減的規(guī)律，所以南三環(huán)的改道對南市區(qū)房價的影響不大。
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