樓盤分布二環路沿線供應量最大

近日，二環路沿線板塊再次傳出好消息，昆明市城投公司分別與僑江集團和中鐵建股份有限公司簽署東南二環BT融資建設回購移交協議，昆明市將采取BT模式融資56億元對東南二環路進行改擴建，建成后再移交，由政府進行回購，這將極大加快東南二環路沿線的建設步伐。與此同時，北二環及西二環路上一系列交通改造建設項目也在同步開展當中。

隨著二環路快速系統的完成，二環路沿線樓盤的居住品質將得以再次升級，這也就不難看出為什么二環路外樓盤所占比例如此之大的原因，開發商對二環路沿線板塊的鐘愛由交通便利這一個方面就可見一斑了。

再看二環路內的樓盤開發，房地產商不但面臨著高不可攀的地價，以及容積率等方面的政策限制也使得在二環路內開發樓盤的難度在不斷增大，所以二環路內地區的樓盤數量在逐步減少。

未來預測樓市走向仍然不明朗

“聽說現在房價跌了，但價格還是很高，不知道還會不會繼續再跌?”近期一些需要買房的市民在接受調查時如是說。昆明市近幾年房價一直在上漲，但是近期部分房地產商或明或暗的降價動作讓購房者興奮的同時，很多人也期盼著房價能夠回歸到更理性的位置。

云南財經大學城市管理與資源環境學院院長張洪教授認為，由于受美國“次貸危機”和地震、物價上漲等因素的影響，估計國家貨幣緊縮的宏觀調控政策短期內不會有變，銀行利率上調和儲備金加大是長期的，房地產降價是迫于無奈。他同時表示，對自住買房的人，要根據實際情況決定，因為個別樓盤的降價不代表市場回歸到理性。

下半年持續收緊的貨幣政策，讓開發商大失所望。這一堅定的收緊信號，對于一些樓盤銷售不利、亟待償還銀行貸款或是想靠銷售回款啟動開發項目的開發商而言，可謂是雪上加霜。目前昆明樓市已進入調整階段，和之前的高位相比，出現了小幅度的價格回落，但真正的樓市走向仍然不甚明朗。

在剛過去的6月份，昆明樓市成交量略有回升、房價小幅回落。昨日，昆明風之鈴市場咨詢機構房地產投資研究中心發布的《6月份昆明房地產市場分析報告》顯示，6月份開發商加大了樓盤銷售的優惠力度，在售的普通商品房均價為5297元/平米，環比下降了1.6%，但多層住宅每平米的漲幅在百元以內，高層比上月貴出了200元。《報告》認為，未來樓市走向仍然不明朗。

普通住宅主流價格4166—6428元/平米

根據對6月份116個在售樓盤的不完全統計，在售樓盤的主力仍是普通住宅，其中純高層和多層占到在售樓盤總數的59.37%,與5月水平相當。混合型物業中的普通住宅也占到了相當大的比例。總體來說，普通住宅（也包括混合物業類型中的高層和多層項目）是市場的絕對主體。

物業類型的均價方面，從圖中可以看出，6月份的多層和高層樓盤項目的均價分別為3985元/平米和5666元/平米。與5月份相比，多層物業每平米的漲幅在百元以內，高層貴出了200元，波動幅度不算大。

為了更好地反映昆明市在售普通住宅的平均價格水平，本期統計時刪除了部分價格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的樓盤。從結果看，6月份在售的普通商品房均價為5297元/平米，環比下降了1.6%，主流價格約分布在4166—6428元/平米之間，但4000—6000元/平米之間的樓盤數量居多，為42個項目。表明進入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場一直趨于穩定，在售樓盤報價基本保持在5000元/平米的水平。

別墅均價又降了265元/平米

6月份在售樓盤中的別墅項目所占市場比例沒有發生變動，仍為14.58%，共有14個純別墅項目在售。

別墅的總體均價為8407元/平米，較5月的均價8672元/平米有所下滑，這已經是別墅均價走下坡路的第二個月。分析認為，這與上半年的樓市低迷不無關系。作為高端住宅的代表，別墅的市場需求量本來就相對較小，受到此次房地產市場的“冷空氣”影響，降價在所難免。

混合型物業在售樓盤占比26.04%

6月份，在售樓盤中混合物業類型所占比例與5月持平，為26.04%。從長期來看，混合物業類型的開發對開發商的吸引力仍不會降低，這更是看重其較好的市場適應能力，以及價格制定的平滑度。通常在混合物業的銷售中，普通住宅房源較為搶手，這使得開發商可以從中快速回籠資金，從而減少社區中別墅項目銷售周期較長、資金回籠慢的缺憾。

主力戶型中小戶型是銷售主力

在6月份中，面積從90平米的經濟型戶型到150平米左右的中等戶型中，多為3+2+2戶型。目前東驤神駿·萬泰小區、滇池印象·國際花園、金色交響二期·上院等小區共推出了上千套之多的此類戶型，從而使得3+2+2類戶型在總戶數中占到絕大多數，比例為40.37%。但是相比較上個月的該戶型所占50.67%的比例有所下降。

值得關注的是，根據昆明市房產信息管理中心統計數據顯示，中小戶型一直是銷售主力軍。銷售排行靠前的幾個樓盤中，除滇池衛城H2區、云嶺天驕、怡翠軒等三個樓盤戶型平均面積在120平方米以上，其余一些樓盤戶型面積多在90—100平米以內，其中佳逸盛景花園戶型平均面積80平米、銀海領域戶型平均面積107平米、滇池印象戶型平均面積98平米、東驤神駿戶型平均面積99平米。正如圖中所反映出來的一樣，2+1+1類的二居室一廳一衛生間的配備和1+1+1類一居室一廳一衛生間的配備也較為搶手，作為小戶型的主打布局，滿足了普通購房者的需求，兩者共占到總銷售樓盤戶數的33.41%。

另外，除3+2+2戶型一馬當先外，其他戶型所占的比例相當，可見市場劃分越來越細化，開發商也越來越重視消費者對各種戶型的需求。

樓盤分布二環路沿線供應量最大

未來預測樓市走向仍然不明朗