二季度昆明房地產價格指數報告

2008年07月09日 10:29

二季度昆明房地產價格指數報告顯示昆明房價仍在5000元上下波動

二季度均價4995元/平米

上圖中，2007年三季度到四季度均價猛漲683元/平米，其漲幅之大可見一斑，之后2008年在一季度后漲至5000元/平米的大關。2008年二季度在售樓盤的報價平均在4995元/平米的水平，對比一季度水平相當，從實際的交易價格上看，二季度平均的交易價格為4943元/平米，與樓盤報價相差不大，因此6月份金色俊園率先降價以及部分樓盤打折促銷并不能說明昆明樓市開始走低，只能說在樓市低迷的現狀下，部分樓盤進行階段性地降價促銷是順應市場的正常營銷行為。

對于開發商而言，樓市的清冷也使其推出新盤上市的步伐放慢，雖然上半年入市樓盤新增供應量與去年同期基本持平，但據昆明市房產信息網統計數據顯示，上半年商品房總成交27530套，與去年同期成交37212套相比，成交量下降了近萬套，成交金額下降約40億元。二季度的三個月銷量約4400套左右，平均交易價格也在4900元/平米上下，而昆明樓市出現明顯的降價行為始于5月份，使昆明樓市。

別墅抗跌保值價格穩定

二季度別墅價格并未出現明顯波動，均價為8143元/平米，而且3個月的價格水平相當。到報告期止，價格指數升至132.47點，與一季度相比，指數變動也不大。說明進入2008年后，別墅項目價格大勢趨穩，即使在住宅市場不景氣的大環境下，別墅自身資源的稀缺性使其具備足夠的“抗跌保值性”，而且價格低于10000元/平米的“經濟型別墅”將會逐漸成為市場新寵，如聯排、疊加型別墅等作為低密度高品質的產品，價格相對不高，會有很好的市場發展空間。

綜合價格指數同比去年持續增長

本指數反應的是二季度昆明主城整個住宅市場所有類型住宅的均價及指數變動情況。4月份均價5915元/平米，較3月環比下降5.25%；5月份略有小幅回升；到報告期為止，均價環比下降6.36%；與去年同期相比，上漲24.12%。二季度平均價格為5978元/平米，與一季度相比，環比下降3.08%，平均價格指數降低5.78點。

主要原因在于二環沿線部分樓盤均價下調，別墅基本維持一季度的均價水平，總體上使該指數有所下降。

預計下半年房價下挫空間有限

“昆明房價下調幅度不大，仍在5000元上下波動。”昨日，昆明風之鈴市場咨詢機構和云南財經大學房地產與土地政策研究中心聯合發布的《二季度昆明房地產價格指數報告》顯示，昆明房價逐漸回歸理性。《報告》預測，今年下半年的一段時間內，房價繼續下挫的空間極其有限，商品房的價格會逐步趨向平穩，不會再出現大幅度的上下波動。

昆明房價理性回歸

本報告所指的昆明市普通住宅包括高層、小高層、多層等物業類型的樓盤，通過選取二季度各月在售的普通商品房為樣本，編制總體價格指數和分環路各區價格指數，以此來反映二季度昆明市普通住宅市場的發展現狀，以及當前昆明樓市主流樓價的總體特征。

從均價指數與2007年的比較走勢圖可以看出，今年二季度均價水平在3月份后有所回調后保持穩定。4月份均價較3月略有降低，其指數環比降低4.28點，5、6月份水平相當，到報告期6月份為止，均價為4986元/平米。可見，三個月均價較為穩定，仍在5000元/平米上下波動。與去年同期相比，平均增加約31.6%，而一季度三個月同比增長約42%，可見相對于2007上半年房價較大的波動幅度，今年上半年的房價正逐漸歸于理性。

總之，二季度三個月的總體水平略有降低，但幅度很小。主要由于一季度市場的清冷，二季度很多樓盤的報價大都按兵不動，但是實際的降價活動卻暗流涌動，從樓盤打折優惠演變到5月底金色俊園首家公開降價，說明昆明樓市在經歷過去年白熱化的大漲之后，多少形成了房價“泡沫”，進入2008年出現價格的平穩下調，也正是對“泡沫”的理性擠壓，市場短期趨穩跡象明顯。

全市房價整體走勢“穩”字當頭

從上圖看，2008年二季度出現最明顯的現象是一二環路間樓盤價格下降明顯，二三環路間樓盤價格也略有下調，但幅度不大；此外，一環路內寸土寸金，價格仍居高位；三環路外樓盤價格略有上浮。總體看昆明市二三環路間樓盤依然是昆明市普通住宅價格的標桿。從圖上看，自從2007年11月份的4965元/平米到今年6月份的4983元/平米，全市普通住宅的均價在5000元/平米上下浮動，大體走勢趨穩。

下半年房價不會出現大幅波動

通過數據的分析說明，昆明樓市在二季度進入了樓市“冰點”時期，也即是在經歷過2007年瘋漲的房價后，2008上半年銷售進度緩慢，房價出現小幅度調整型回落，價格逐漸回歸理性。從以上數據分析上看，一環內和三環外住宅還伴有小幅上漲，別墅價格并沒有出現大漲大跌，基本原地踏步，只有代表主流市場的二環周邊樓盤出現價格下調，雖然俊發等個別項目回調幅度較大，但整個市場的平均價格下調的幅度并不大。說明在整個大市場環境下，出現一場自上而下的調整是在所難免，但在下半年的一段時間內，價格繼續下挫的空間極其有限，商品房的價格會逐步趨向平穩，不會再出現大幅度的上下波動。