去年12月，華潤旗下萬象高端系作品華潤悅府開盤熱銷，并以2.2萬元的開盤均價擊破昆明房價天花板，成為昆明首個開盤突破2萬大關的樓盤。值得注意的是，與華潤悅府僅相隔一條二環路的米蘭春天隨后的開盤均價僅11000/平米，僅為華潤悅府的一半，石虎關立交橋南側另一個在售的樓盤融城春曉，價格幾經上調后目前均價13000/平米，與華潤悅府的房價落差也達到近萬元。這一反差極大的現象在昆明樓市極為少見，其中原因不單單有華潤作為千億房企的品牌影響力，從項目的地段區位、周邊環境、產品特點及配套等，都能觀察到其中奧妙。

華潤悅府項目效果圖

昆明以環線定價逐漸失效 東市區卻不明顯

2010年11月三環外的萬科金域緹香開盤，均價9600元，最高價突破萬元，成為打破昆明住宅單價按環線遞減規律的典型案例。近年來，以三個半島片區一批樓盤為代表，雖然地處三環以外，但售價直逼主城區樓盤，隨著昆明城市開發版圖外拓，外來房企市場份額占比加大，傳統的按環線論房價的理論早已被打破。但具體到華潤悅府所在的主城東南方向仍有明顯地段價差現象，這與具體的片區發展情況有別關系較大。

對比其他區域，東市區二環以外發展滯后，城市界面和整體環境也較落后。因此，東區房價依然存在越靠近一環，價格越高的情況。華潤悅府緊鄰一環，區位介于一環和二環之間，項目所在五里多片區是市政（2016-2020年）規劃的城市重點改善區，同時，華潤悅府所在位置還將在后續建成總占地1258畝的五里中央商務區，故而發展前景受到市場看好。

與華潤悅府距離僅一公里的米蘭春天地處二環外，屬于涼亭片區，火車東站是昆明的鐵路貨運樞紐，故而涼亭片區集中了大量倉儲、批發市場等，至今，片區環境依然稍顯滯后雜亂。融城春曉在米蘭春天南側，兩者雖然只隔了一座石虎關立交橋，但項目地處關上片區，發展建設較涼亭方向略好，卻還是與二環內有較大的地段差距。

從數字看產品 板樓與塔樓的區別

華潤悅府、米蘭春天和融城春曉項目數據

產品特點不同也是決定產品價格的重要因素。具體來說，主要在于板樓與塔樓的區別，華潤悅府容積率雖然較高，但項目純板式高層設計，不僅加大了建筑受光面積，也有效彌補了高容積率帶來的采光困難。加上純板式建筑每棟的住戶不會太多，每戶可享受的綠化率也會較高。華潤悅府為2梯2戶設計，讓每層住宅空間更大，公攤面積減少，得房率高，居住舒適度是塔樓不能比較的。

米蘭春天、融城春曉均臨近二環，除了道路噪音影響外，塔樓多梯多戶設計讓項目住宅每層住戶數量增多，并且，塔式高層是以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅，又叫點式高層。塔式高層的各層住戶超過3戶，其中總有一戶或幾戶無法實現南北自然通風，故而住宅暗間也難以避免。

配套決定生活便利程度

樓盤配套主要分為交通出行配套及生活方面配套。交通出行方面，華潤悅府臨近至少3條主干道，若開車出行，項目周邊干道至少可通達另外9條道路，便捷度很高。并且，項目400米內即達在建地鐵6號線二期拓東體育館站，1公里直線范圍至在建地鐵4號線菊花綜合樞紐站點。其中，4號線全長43公里29個站貫穿全市6個區，連通8條地鐵線，預計2020年完工。6號線二期線路全長約7.31公里，設站4座，預計今年通車。目前，距項目1.5公里，有已開通的地鐵3號線拓東體育館站點，出行方便。

華潤悅府區位交通圖

公共交通方面，不得不提華潤悅府臨近的菊花村，未來3年，菊華綜合國際交通樞紐將采取TOD模式，建設成“東大門城市綜合體”、“ 東大門綜合交通國際樞紐”。據規劃顯示，項目總投資約49.5億元，總用地面積約150畝，總建筑面積為59萬平方米，主要由公交地下停車場、對外停車場、交通乘換中心、地下設備及地上商業裙房、高層辦公樓、SOHO酒店住宅（含回遷房）和相應的配套設施組成。

另外，華潤悅府緊鄰華潤萬象城，萬象城為地鐵6號線上蓋商業，也是華潤集團旗下商業項目，規劃包括大型購物中心、甲級寫字樓，時尚都會酒店、高端城市公寓等業態。萬象城將匯聚各品類高端潮流大牌，建成后極有可能成為片區內的新地標。而教育配套方面，華潤悅府坐享主城豐富教育資源，附近至少10所學校，其中，與項目緊鄰的民航路小學、昆十二中均為公立學校。距項目較近的還有兩所三級乙等綜合性醫院。

相比起來，東二環之外的各項配套就較為稀少，涼亭片區城市建設落后，修理廠、倉儲等較集中，教育醫療商業基本都是空白，差距較大。而關上片區相對發展較完善，周邊路網發達、公園環繞。并且，項目規劃有2所幼兒園、1所小學、3層獨立商業、生鮮超市等，但與華潤悅府緊鄰一環的配套相比，差距不算太大，因此均價較涼亭片區稍高。

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