房地產行業迎來新拐點 今年的政策調控可能定向放松

2011年，對宏觀經濟和房地產都是一個重要的轉折期。從宏觀經濟來看，2011年中國經濟結束了自2003年開始的高速增長周期，宏觀經濟政策逐步回歸正常，持續寬松的貨幣政策回歸穩健。房地產行業在自身發展和嚴厲的調控作用之下，也正發生巨大的轉折，從野蠻生長期逐漸向正常化回歸。根據世聯地產最新發布的2011年中國房地產市場回顧與2012年展望報告，中國房地產行業正迎來新拐點。

　　2011年成行業拐點之年

　　該報告指出，2011年是中國房地產行業真正的拐點之年。隨著調控的持續和深入，中國的房地產行業正在發生著質的變化，這些變化將引領中國房地產行業進入一個新的階段。

　　拐點一：新的市場格局。從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應結構。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內建設1000萬套，五年內建設3600萬套的目標。這將徹底打破了原有的一元化住房供應格局。“市場為主，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應結構，新的市場格局將逐步形成。

　　拐點二：新的行業格局。市場自身的發展加上持續的行業調控，導致中國房地產行業的集中度迅速提升，新的行業格局在逐步形成。行業集中度的提升，主要從大開發企業占全國的銷售比例和行業并購兩個角度來看。全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業并購案例數量和金額也在不斷上升。清科研究中心數據顯示，2011年前11個月，房地產行業并購100起，并購金額307.4億元。而2010年的并購案例是84起，并購金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購案例才132起，并購金額260.32億元。

　　拐點三：新的市場空間。數據研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經成為中國房地產市場新的市場空間。中國房地產市場空間的轉移，除卻經濟發展、人口轉移等因素外，更重要的一點，是歷次的房地產宏觀調控作用的結果。2007-2008年的調控，催生了二線城市和重點三線城市房地產市場的繁榮；2010年至今的這一輪的調控，則是提前激活了三四線城市房地產市場的發展，這種趨勢在2011年表現得更加明顯。

　　拐點四：新的商業模式。傳統商業模式的土壤已經發生了質的變化，主流開發商開始探索新的商業模式。從根本上來說，過去幾年土地價格持續上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋價格，這導致了開發商的利潤率出現了持續下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在國家持續的調控下上漲空間有限，這意味著當下和未來快周轉的開發模式是主流。即便如此，在持續的緊縮政策下，快周轉的主流開發商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發商的商業模式正在逐步改變，探索新的商業模式成為了行業新的課題。

　　五大調整或成今年調控方向

　　據分析，2011年密集出臺的調控政策已經對房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。房地產市場目前的調整符合政策預期，也符合行業的長遠發展，但房地產的“硬著陸”必然會對經濟造成系統性的風險。因此，實現房地產的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調控的重點。

　　世聯研究人士認為，2012年房地產調控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預計調整包括：一是限購政策的調整。繼續執行限購令并不意味著執行尺度不能做絲毫調整。由調控效果的顯現和經濟下滑預期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執行細則作出調整。二是限價政策的調整。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。因此在2012年，一二線限購城市繼續執行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策作出調整。首次置業和改善型置業是房地產市場中最穩定、最健康的需求。政府在促使房價合理回歸后，或將對現有的限貸政策作出調整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產市場的健康發展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設提速。住建部已將2012年的保障房開工目標下調至700萬套，同時規定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設更容易落到實處。保障房建設大規模展開的同時，保障房的配套制度也在不斷地創新和完善，預計2012年，在保障房的建設模式和分配制度方面，將作出較大的調整和完善。五是房產稅的試點城市和征收范圍將擴大。2011年12月26日，國務院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示，要穩步推進房產稅改革試點。從政府的表態來看，2012年房地產稅試點范圍的擴大已成必然。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：南方日報