典型案例

    房屋產權人為多人，僅有部分產權人簽訂居間協議如何處理？

    房東與客戶在我公司的居間撮合下簽訂三方居間協議，房東方有三個產權人張某、李某、趙某，但簽署協議時，三個產權人僅有張某、李某兩位到場，并且他們未提供趙某的授權委托書，公司經紀人立即致電趙某征詢意見，但趙某在電話中只是簡單的回答“知道了，由到場的李某跟你們談就行了”，經紀人在取得上述錄音后，讓李某代趙某簽。

由于房價上漲較快，到簽訂買賣合同時，趙某突然致電我公司表示不同意出售該房產，趙某認為公司當時打電話只是商談房屋出售事宜，而非簽訂三方居間協議，且該協議中的重要條款均沒有征得其同意，其也沒有簽字確認，協議應當是無效的。因此，拒絕簽署正式的買賣合同，現客戶投訴至公司，要求妥善解決。

案例分析：

1、在產權人未能全部到場的情況下，由到場的產權人代簽三方居間協議，如在合同簽訂和履行過程中有相應證據，如電話錄音，授權委托書，當事人書面追認等這些可證明未到場產權人已知曉并同意該協議約定的買賣條件的，應認定代簽行為有效，由此產生的法律后果，應由被代理人承擔。

2、本案例趙某在電話中未作否定，且表示由李某代為處理該買賣事宜，其行為讓合同相對方有足夠理由相信其內部意見一致，并且李某有權代替其作出意思表示。按我國民事法律規定，該行為應視為有效代理行為，該協議應該認定成立并對交易雙方有相應的約束力。那么，房東方趙某提出的觀點不能得到法律支持。

3、如遇類似案例，經紀人可以要求產權人提供相應的有公證效力的出售委托書，或是要求簽署三方居間協議的部分產權人或是代理人出具書面承諾書，承諾若未到場產權人不同意或者是不滿意居間協議所訴的購買條件，則由簽字的產權人或代理人承擔由此產生的相應責任。

    4、如上述案例，在可能的情況下，經紀人要盡量取得未到場產權人同意出售的電話錄音，事后盡快安排未到場產權人的補簽。