未來昆明城目光向南看

昆明南市區(qū)正在變臉，理由有幾個關鍵字：橋頭堡，現(xiàn)代新昆明規(guī)劃，行政中心的搬遷，昆明泛亞金融中心的落地，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)域國際中心等。若將這幾個關鍵字串聯(lián)起來，昆明南市區(qū)未來的美好藍圖就展現(xiàn)在我們眼前。

10年前的南市區(qū)就連買菜都要到市中心，而今天的南市區(qū)不少大型企業(yè)的加入，諸如，紅星國際、南亞風情第壹城、奧宸財富廣場等，南市區(qū)商業(yè)正在漸漸蘇醒，泛亞金融中心即將形成；而市規(guī)劃局低密度、高端住宅的定位，讓南市區(qū)居住環(huán)境并不會因為城市化進程的加快而改變，宜居指數(shù)很高；加上行政機關的搬遷，也大大提升了南市區(qū)的商業(yè)地位和區(qū)域價值。縱觀全局，今天的南市區(qū)已經(jīng)成為風生水起的莊家，未來的昆明城，還要看南市區(qū)。

■昨天 十年前的南市區(qū)是困局

早在1985年，那時的南市區(qū)大多是一片田地，幾乎沒有居民小區(qū)，道路也很窄。然而隨著昆明經(jīng)濟社會的發(fā)展，1992、1998年滇池路的2次擴張，讓更多的人知道和認識南市區(qū)。要追溯滇池路房地產(chǎn)市場崛起，應該從2004年7月，按一級城市標準擴建的滇池路全面竣工說起，交通的便利，讓不少開發(fā)商紛紛來南市區(qū)拿地。近年來，云南省級機關的南移以及昆明呈貢新城的快速發(fā)展，南市區(qū)已逐漸發(fā)展為昆明下一步的熱點區(qū)域。

雖然昆明南市區(qū)近幾年房地產(chǎn)市場在飛速發(fā)展，但生活配套不方便讓滇池路入住率一直偏低。據(jù)記者了解，兩年前南市區(qū)有些開發(fā)商交房四五年，但入住率還不到50%。而入住率低引起的連鎖反應也是讓人頭痛，諸如，商業(yè)配套發(fā)展緩慢，公共配套跟不上等�！�2009年想在滇池路找家米線店都要1個小時，特別像現(xiàn)在的呈貢新區(qū)�！币晃辉谀鲜袇^(qū)居住的張女士向記者表示。加上當時市政規(guī)劃滇池路為旅游、度假、休閑區(qū)，沒有準確定位為居住區(qū)域，因此南市區(qū)雖比北市區(qū)先發(fā)展，卻因為規(guī)劃滯后，導致滇池路商業(yè)停滯不前。

因此，早些年的南市區(qū)看起來很江湖，雖然不少開發(fā)商看好這里的區(qū)域價值紛紛拿地，但卻一直熱不起來。

■今天  南市區(qū)自信十足

昆明未來12年（2008-2020年）城市規(guī)劃向社會公布。其《規(guī)劃》相關文件中指出，南市區(qū)成為新的城市副中心地位首次被官方確認，昆明城市及中心城區(qū)向南拓展趨勢也被明朗化。

近幾年來，云南省省級機關的南移，市政府向市人大常委會第二視察組匯報《關于促進金融產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的實施意見》，確定昆明將在海埂路綜合整治1號片區(qū)建設“昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)”以及新螺螄灣入住昆洛板塊后，人流量以及遷入率的大幅提升等，均可看出南市區(qū)優(yōu)勢明顯，首先商業(yè)提升，完善南區(qū)配套；其次是行政搬遷，提升區(qū)域價值；最后南市區(qū)因地質(zhì)原因，市規(guī)劃局對該片區(qū)特殊要求始終能堅持生態(tài)環(huán)境等原因，讓現(xiàn)在的南市區(qū)看起來自信滿滿，升值潛力極佳。

優(yōu)勢1

行政機關搬遷 提升區(qū)域價值

隨著省政協(xié)、省公安廳、省高級人民法院等六大升級行政中心搬遷到廣福路沿線，這里形成了昆明市一個重要的行政區(qū)域，這些必將提升整個南市區(qū)的商業(yè)地位。近些年，南市區(qū)發(fā)生翻天覆地的變化，離不開廣福路的拓寬（拓寬后成為昆明最寬的快速干道，同時連接老城和新城最重要的交通大動脈）昆洛路通車、環(huán)湖快速通道的搭建和大型商業(yè)，諸如紅星國際等紛紛入住南市區(qū)的基礎配套快速融合。

之所以南市區(qū)會基礎配套提升如此神速，行政機關的南移起了決定性作用。而這些不僅帶來了居民生活的便捷也帶來了區(qū)域住宅和商業(yè)的升值。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，因政府行政中心的搬遷，投資在南市區(qū)土地上的基礎設施每畝的金額約在30-50萬元，政府的開發(fā)投資已經(jīng)使得整個南市區(qū)的價值一躍而上，成為目前昆明的新城市價值洼地。

優(yōu)勢2

南市區(qū)住宅區(qū)域為稀缺寶地

南市區(qū)是城郊結(jié)合部，區(qū)域有較其他區(qū)域相對理想的土地開發(fā)資源，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，背依西山近伴滇池，區(qū)域農(nóng)田密布且安靜無污染。擁有大片土地蓄備，加之有良好的市政規(guī)劃，是云南最大的大型居住區(qū)之一。

昆明市規(guī)劃局2011年7月對外公布的滇池路用地性質(zhì)公告文件中指出，由于滇池路特殊的地理位置和用地性質(zhì)，該片區(qū)將長期規(guī)劃為昆明低密度住宅區(qū)域。就從目前昆明南市區(qū)的小區(qū)來看，諸如，湖畔之夢、香檳小鎮(zhèn)、采蓮郡等均為低密度、高端住宅。對此，昆明理工大學房地產(chǎn)教研室主任鄧曉盈曾分析，南市區(qū)經(jīng)過10年的片區(qū)發(fā)展，目前基礎配套已經(jīng)基本完善，如南市區(qū)交通是從石安公路老海埂路至昆洛路向外延伸，公共配套也在日益完善，出行非常方便。外加南市區(qū)市政要求的低密度住宅定位，可見，南市區(qū)的居住環(huán)境是云南省不可復制的區(qū)域，也是稀缺寶地。

優(yōu)勢3

70萬人口 催生商業(yè)需求

官方數(shù)據(jù)顯示，目前昆明南市區(qū)的居住人口在70萬人左右。是昆明人口集中的排名第二的區(qū)域，僅次于北市區(qū)，它相當于一個小城市的人口總量，在如此龐大的人口居住之下，帶來的是龐大的消費指出和生活開支，同時目前的南市區(qū)大部分集中的是中產(chǎn)階層以上人群，年日常消費開消按照10000-12000元計算，70萬人口可以達到700億-840億元，若按照每平方米商業(yè)面積日消費250元計算，南市區(qū)需要的日常消費型商業(yè)面積需求在600萬方左右，目前南市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)配套約接近300多萬方左右，還剩余300萬方的缺口。

因此，隨著未來南市區(qū)人口的持續(xù)增加，隨之帶來的消費量必然會催生南市區(qū)商業(yè)的猛增。如此一來，不但南市區(qū)居民基礎生活配套會隨著周邊商業(yè)配套的提升而有質(zhì)的飛躍。此外，南市區(qū)商業(yè)升值空間也很可觀。

■明天  南市區(qū) 未來前景被看好

“大凡城郊結(jié)合部、城市組團之間、城際之間，都是自由經(jīng)濟繁榮區(qū)。如果政府能正確引導，必將成為城市經(jīng)濟的三角洲。昆明南市區(qū)，將是經(jīng)濟全球化洪流沖刷、沉淀出的綜合型經(jīng)濟三角洲。”云南省建設廳總規(guī)劃師韓先成對昆明南市區(qū)未來十分看好。

而昆明市規(guī)劃設計院副院長簡海云也公開表示，目前的昆明主城區(qū)，已呈現(xiàn)飽和之態(tài)。交通堵塞、環(huán)境惡化、建筑密度過高等問題的存在，根據(jù)市局用地布局規(guī)劃圖顯示，未來昆明的商業(yè)中心將不局限于市中心，規(guī)劃的商業(yè)用地形成多點分布，北市區(qū)的商業(yè)用地集中在龍頭街片區(qū)，西市區(qū)商業(yè)用地集中在高新片區(qū)。除此之外絕大部分的商業(yè)用地規(guī)劃位于南片區(qū)的廣福路板塊、官南板塊、巫家壩片區(qū)、螺螄灣片區(qū)以及呈貢片區(qū)。南市區(qū)的發(fā)展和板塊構(gòu)成，決定了其商業(yè)特征。因此沿滇池區(qū)域多為旅游度假休閑區(qū)，旅游商業(yè)成為了該區(qū)域的最大特色，之前被譽為昆明最具價值的環(huán)湖東路板塊的規(guī)劃也主要為商業(yè)和綠地。

此外，云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研這樣給南市區(qū)定位：“如果我們從整個大昆明的角度來看的話，廣福路就處于城市的腹部地帶，是老城的延伸和連接新老區(qū)的經(jīng)濟紐帶。”周大研確信，廣福路的通車“對昆明肯定會有多方面的提升”。因為，通車不但能改善整個南市區(qū)的交通狀況，縮短新老城間的距離。在他看來，更重要的是，“廣福路片區(qū)作為從老城向新城的延伸部分，能夠推進整個大昆明的發(fā)展�！崩ッ黠L之鈴市場研究與咨詢機構(gòu)地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸韜接受本報采訪時表示，廣福路片區(qū)處在主城區(qū)和呈貢新城之間。廣福路片區(qū)這種連接點的區(qū)位優(yōu)勢，必將使它在未來城市發(fā)展進程中受益。在政府的正確引導下，片區(qū)的發(fā)展前景不錯。

消息來源：《雲(yún)南信息報》